承租人優先購買權與抵押權的競合怎么辦
我國《物權法》第一百九十條規定：“訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。”由于在已出租財產上設定抵押權，租賃權不受抵押權的影響，因此，在實現抵押權時，如果抵押權人想通過抵押權取得抵押物時，就產生了抵押權與承租人優先購買權的沖突。那么在抵押權和租賃權競存時，如何協調兩者的沖突？
從表面上看，抵押權是擔保物權，而承租人優先購買權是主要依附于債權的租賃權，因此，抵押權具有順序優先。不可否認，優先購買權來源于租賃權，沒有租賃權就沒有優先購買權，但優先購買權有其獨立的功能和保護目的，法律設定優先購買權是在于保護承租人獲得租賃物所有權的一種機會，如果抵押權人想取得抵押物，也只有在承租人放棄優先購買權的情況下才能取得，所以，優先購買權優先于抵押權人的抵押權。而且從另一方面而言，抵押權只是優先受償的權利，優先的內容在于抵押物的價值，而非取得抵押物的所有權，而優先購買權只有在符合“同等條件”時方可行使，承租人行使優先購買權并不影響所抵押房產價值的實現，即承租人行使優先購買權，并不妨礙抵押權人實現其被該房屋所擔保的債權。
上面的情況是先出租后設定抵押。那么在先設定抵押而后出租的場合又如何處理兩權沖突？
依據《物權法》的相關規定，我國在不動產抵押方面采取登記成立主義，而且只有登記才能產生對抗善意第三人之效力。據此，已登記的抵押權，可以對抗后成立的租賃權；未登記的抵押權，則不能對抗后成立的租賃權。具體而言：
一、已登記的抵押權可以對抗該租賃關系。以已登記的抵押房產出租的，不適用“買賣不破租賃”之規則，即“該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。”因為，在實現抵押權時，買受人可能因標的物上負擔租賃權而不愿高價購買，致使其賣得價款不足以清償擔保債權的，抵押權人甚至有權要求解除租賃關系。所以，除非抵押權人同意租賃權的存在，否則租賃權將不能存在，因此自然無法產生優先購買權，也就不存在抵押權與優先購買權之間的沖突了。
二、未登記的抵押權則不得對抗承租人的優先購買權。因為我國對不動產及不動產物權抵押采取登記成立主義，未經登記，不生效力。抵押權的生效必須以登記為必要條件，而不能認為抵押合同生效后就必然發生抵押權的生效。所以，抵押物未經登記的，此時抵押權并不存在，只有承租人的優先購買權存在，這種情況下不存在競合問題。
