公有住房的租賃關(guān)系跟普通租賃關(guān)系有很大區(qū)別，甚至認(rèn)為公有住房不應(yīng)使用“租賃”一詞。租賃是平等主體間的民事關(guān)系，以意思自治和等價(jià)有償為原則，但公房租賃中這兩個(gè)原則都不適用。
公房租賃有自己的特點(diǎn)，公房租賃權(quán)更接近于物權(quán)，承租權(quán)可以有償轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑳](méi)有期限，出租人不可解除合同，承租人死后可以“繼承”，另外有很強(qiáng)的“戶(hù)口”因素。這些特點(diǎn)都跟普通租賃有很大區(qū)別。
本案中，承租人出國(guó)銷(xiāo)戶(hù)，承租權(quán)自然喪失。應(yīng)當(dāng)變更給有本市戶(hù)口的同住人。
案例：
原承租人出國(guó)定居，同住人有權(quán)申請(qǐng)變更承租人
某市某處房屋的承租人為丁乙。1990年，丁甲經(jīng)其姐姐丁乙同意將戶(hù)口遷入該房屋內(nèi)并在該處居住。1994年，丁乙出國(guó)定居，并注銷(xiāo)了本市的戶(hù)口，但該房屋的承租人仍為丁乙。自丁乙出國(guó)后，房屋的租金就由丁甲支付。2002年，丁甲向物業(yè)公司提出更改承租人的申請(qǐng)，物業(yè)公司經(jīng)審核同意了丁甲的申請(qǐng)。2006年丁乙回國(guó)，發(fā)現(xiàn)承租人變成了丁甲，遂提出異議。之后向法院起訴，要求撤銷(xiāo)丁甲的承租人資格，仍由丁乙為系爭(zhēng)房屋的承租人。丁甲辯稱(chēng)：丁乙的戶(hù)籍已經(jīng)注銷(xiāo)，自己又長(zhǎng)期居住在該處，是實(shí)際居住人，有權(quán)利成為承租人。
法院認(rèn)為，根據(jù)《上海市房屋租賃條例》的規(guī)定，公有居住房屋出租人應(yīng)予變更承租的情況主要包括以下幾種：（1）公有居住房屋承租人與本處有本市常住戶(hù)口的共同居住人協(xié)商一致申請(qǐng)變更；（2）承租人戶(hù)口遷離本市，其本處有本市常住戶(hù)口的共同居住人協(xié)商一致申請(qǐng)變更；（3）承租人死亡的，有本市常住戶(hù)口的共同居住人協(xié)商一致申請(qǐng)變更。這里的“共同居住人”，是指公有居住房屋的承租人死亡或者變更租賃關(guān)系時(shí)，在該承租房屋處實(shí)際居住生活一年以上（特殊情況除外），而且本市無(wú)其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。
對(duì)于公有住房的承租人，如果自然死亡或離開(kāi)本地遷出戶(hù)口，包括遷往國(guó)外居住而注銷(xiāo)戶(hù)口的，其原有房屋租賃關(guān)系即告終止。丁甲與物業(yè)公司之間變更公房租賃關(guān)系，是建立在丁乙為原承租人戶(hù)口注銷(xiāo)，且丁甲又已成為該房屋共同居住人的情況下，符合法律的規(guī)定。據(jù)此法院判決：對(duì)丁乙的起訴不予支持。
