“寫字樓未來的發(fā)展趨勢就是‘只租不售’”。中物理想房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理?xiàng)顦窛涨霸谥嘘P(guān)村論壇上的一句話引起關(guān)注。近期亦有大量統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中關(guān)村新增大批寫字樓都由出售改為租賃模式。租賃與出售這兩個(gè)看似尋常的運(yùn)營模式，究竟哪個(gè)更適合京城寫字樓？
出租符合國際慣例
楊樂濤指出，從上世紀(jì)80年代國際大廈第一個(gè)涉外項(xiàng)目起，乃至此后的京廣大廈、國貿(mào)中心、嘉里中心、華潤大廈、盈科中心、東方廣場等大部分好的寫字樓都是由集團(tuán)持有，而不是買賣。后期為什么買賣的產(chǎn)品多了呢？因?yàn)楸本┻€沒有那么多有實(shí)力的開發(fā)商能長期持有物業(yè)。為確保資金回籠，出售就成了一種看來是恰當(dāng)?shù)倪x擇。實(shí)際上國外的寫字樓少有出售的，“寫字樓是非常好的產(chǎn)品，未來的開發(fā)商應(yīng)特別注重品質(zhì)，一開始如果就做商品賣，可能會(huì)在各方面節(jié)約，不利于長遠(yuǎn)發(fā)展。所以寫字樓未來的發(fā)展趨勢就是‘只租不售’”。楊樂濤說。
北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司副總經(jīng)理殷則環(huán)對(duì)此持贊同觀點(diǎn)。他表示，企業(yè)租用或購買寫字樓取決于兩方面的原因，一是資金壓力，二是公司經(jīng)營策略。
“租”“售”比拼各有利弊
對(duì)于發(fā)展商來說，長期持有寫字樓有什么好處？楊樂濤認(rèn)為，好的寫字樓通常要占好的地段、高附加值。“像華潤大廈、嘉里中心這些持有型的物業(yè)，雖然是七八年前的產(chǎn)品，但現(xiàn)在的產(chǎn)品80%都趕不上它們。”他說。
他同時(shí)表示，市場應(yīng)鼓勵(lì)多出現(xiàn)長期持有的寫字樓產(chǎn)品，那樣城市才會(huì)有更多商務(wù)地產(chǎn)的亮點(diǎn)。未來的趨勢肯定是越建越好，主流方向應(yīng)是大集團(tuán)持有。正常的比例是出租占市場總份額的80%，出售占20%。
北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司策劃部經(jīng)理張大明則指出，外資企業(yè)通常將寫字樓租金視為日常經(jīng)營成本的一部分，根據(jù)企業(yè)經(jīng)營狀況隨時(shí)有可能縮減或擴(kuò)充辦公面積，所以多為租用寫字樓。上海寫字樓的市場出租比例較大，也是因?yàn)楦圪Y發(fā)展商較多，他們能夠把控寫字樓的長期收益。北京寫字樓市場更多是本地發(fā)展商，相對(duì)出售比例高些。寫字樓出售面臨的最大問題是統(tǒng)一管理和整體形象問題。好的寫字樓需要高水平的統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營，這樣才能更長久保持較高的物業(yè)品質(zhì)。如果分別打散出售，各業(yè)主之間的檔次參差不齊，寫字樓品質(zhì)可能無法控制。
寫字樓發(fā)展需扣準(zhǔn)企業(yè)脈搏
總部基地創(chuàng)始人、中關(guān)村豐臺(tái)園道豐科技商務(wù)園建設(shè)發(fā)展有限公司董事長許為平對(duì)京城寫字樓的發(fā)展提出了非常中肯的建議。他認(rèn)為，通常企業(yè)在原始積累期會(huì)考慮租用辦公地點(diǎn)，為了擴(kuò)大市場，企業(yè)必須把有限的資金用在現(xiàn)有生產(chǎn)上，盡管租金很貴，但是沒有辦法。而當(dāng)企業(yè)具有自己投資辦公樓的條件時(shí)，就會(huì)考慮購置辦公樓。特別是在從單一模式向集團(tuán)管理模式發(fā)展的過程中，會(huì)不滿足于集團(tuán)公司的所有人員在一個(gè)樓里辦公，公司總部與研發(fā)基地等就要分開、細(xì)化，老板與銷售人員也要分開，必然分類別安排。
在龐大的市場中細(xì)化，對(duì)CBD、對(duì)中關(guān)村西區(qū)來說都是有好處的，減少了許多惡性競爭。“有的企業(yè)適合在CBD，有的可能就適合在總部基地，有不同的需求，意味著市場要重新洗牌了！”許為平說：“市場要細(xì)化，要提煉，這才是市場化的成熟。機(jī)遇抓住了，還要升華使用、創(chuàng)造，這才能將‘一切資源最大化使用’”。他還認(rèn)為，寫字樓最科學(xué)的要素其實(shí)是性價(jià)比，而性能不僅指地段等硬性條件，還要考慮規(guī)模優(yōu)勢等客觀因素。寫字樓要想有所創(chuàng)新與發(fā)展，還要打破北方傳統(tǒng)的觀念，以發(fā)展的眼光看問題。
香江國際集團(tuán)副總裁潘明朗亦認(rèn)為，高檔寫字樓考慮一半出租，一半銷售，出租與銷售相互帶動(dòng)，也是不錯(cuò)的選擇。
