租賃期間的房屋被拍賣時(shí)，承租人是否有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。根據(jù)相關(guān)法律解讀可看出，在租賃期間拍賣房屋，承租人可以行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
拍賣是買賣的一種特殊形式，但其性質(zhì)是買賣，不能剝奪承租人優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利，出租人或者拍賣行依然有義務(wù)通知承租人拍賣事宜。
具體操作可以參照最高法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》，其中第十六條規(guī)定：“拍賣過(guò)程中，有最高應(yīng)價(jià)時(shí)，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人可以表示以該最高價(jià)買受，如無(wú)更高應(yīng)價(jià)，則拍歸優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人;如有更高應(yīng)價(jià)，而優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人不作表示的，則拍歸該應(yīng)價(jià)最高的競(jìng)買人”。
【相關(guān)案例】
2007年7 月，張某與劉某就某樓房簽訂租賃協(xié)議，協(xié)議約定：劉某將名下某樓房租給張某用于經(jīng)營(yíng)酒店生意，租期為3年，從2007年9月到2010年9月。2008年 10月，劉某通過(guò)拍賣方式將樓房以45萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給魏某。張某得知后，表示自己是承租人，應(yīng)當(dāng)有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，遂將劉某告上法院，請(qǐng)求宣告拍賣無(wú)效。
【法律爭(zhēng)議】
就該房屋拍賣是否有效存在兩種不同的意見(jiàn)。
第一種意見(jiàn)認(rèn)為，房屋拍賣有效，出租人以拍賣方式轉(zhuǎn)讓出租房屋，承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)應(yīng)受到相應(yīng)的限制。
第二種意見(jiàn)認(rèn)為，承租人對(duì)拍賣的房屋同樣享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，出租人未通知承租人參加競(jìng)買，因而應(yīng)當(dāng)宣告房屋拍賣無(wú)效。
【法律管析】
筆者同意第二種意見(jiàn)。本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于租賃期間的房屋被拍賣時(shí)，承租人是否有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
所謂房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，是指當(dāng)出租人出賣房屋時(shí)，承租人在相同條件下，依法享有優(yōu)先于其他人而購(gòu)買房屋的權(quán)利。我國(guó)《合同法》第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。”
拍賣是指以公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式,將特定物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價(jià)者的買賣方式。那么，在拍賣場(chǎng)合優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是否可以行使?我國(guó)的法律沒(méi)有明確規(guī)定，但筆者認(rèn)為答案是肯定的。承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是一種法定權(quán)利，出租人無(wú)論以何種方式轉(zhuǎn)讓房屋，都應(yīng)在合理的時(shí)間內(nèi)對(duì)承租人履行通知義務(wù)。況且，法律也并沒(méi)有明確規(guī)定在以拍賣方式出賣房屋時(shí)，房屋承租人不能行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十四條規(guī)定：“人民法院應(yīng)當(dāng)在拍賣五日前以書(shū)面或者其他能夠確認(rèn)收悉的適當(dāng)方式，通知當(dāng)事人和已知的擔(dān)保物權(quán)人、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人或者其他優(yōu)先權(quán)人于拍賣日到場(chǎng)。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人經(jīng)通知未到場(chǎng)的，視為放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。”第十六條規(guī)定：“拍賣過(guò)程中，有最高應(yīng)價(jià)時(shí)，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人可以表示以該最高價(jià)買受，如無(wú)更高應(yīng)價(jià)，則拍歸優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人;如有更高應(yīng)價(jià)，而優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人不作表示的，則拍歸該應(yīng)價(jià)最高的競(jìng)買人。”該兩條規(guī)定在司法拍賣中充分保護(hù)了優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人的權(quán)益。筆者認(rèn)為，在民事拍賣中也可以參照上述規(guī)定，對(duì)承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)予以保護(hù)。
就本案來(lái)說(shuō)，劉某應(yīng)當(dāng)在拍賣前的合理期限內(nèi)通知承租人張某于拍賣日到場(chǎng)，張某經(jīng)通知未到場(chǎng)的，視為放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。拍賣過(guò)程中，有最高應(yīng)價(jià)時(shí)，張某可以表示以該最高價(jià)買受，如無(wú)更高應(yīng)價(jià)，則拍歸張某;如有更高應(yīng)價(jià)，而張某不作表示的，則拍歸該應(yīng)價(jià)最高的競(jìng)買人。
綜上所述，筆者認(rèn)為，劉某未在拍賣房屋前履行通知義務(wù)，剝奪了張某的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，張某有權(quán)請(qǐng)求法院宣告房屋拍賣無(wú)效。
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