案例：
2004年，某文化館為建一綜合樓，與某糧食管理所簽訂一租賃協(xié)議，約定某糧食管理所為某文化館投資2萬元，樓房建成后，三間臨街的門面房由某糧食管理所使用5年。2005年初，樓房峻工。某文化館又與張某簽訂一租賃合同，將該三間房屋又租給張某，將房屋交付張某使用，并辦理了登記。某糧食管理所起訴文化館和張某，請求確認(rèn)文化館與張某之間的合同無效，文化館按租賃協(xié)議向某糧食管理所交付房屋。
此案中，在同一租賃物上，先后成立了兩個租賃合同，出租人卻將租賃物交付給了后成立的租賃合同的承租人。在現(xiàn)實生活中，這樣的情況并不鮮見。對此，法院應(yīng)該支持哪份租賃合同呢?下面，我們對租賃權(quán)的性質(zhì)，也就是承租人對租賃物的權(quán)利是債權(quán)還是物權(quán)，來具體分析，尋找答案。
物權(quán)法定，這是一個基本原則。其是指物權(quán)的種類和內(nèi)容均由法律規(guī)定，不允許當(dāng)事人自由創(chuàng)設(shè)。只所以這樣規(guī)定，是因為物權(quán)具有直接支配性、排他性和優(yōu)先性，有極強(qiáng)的效力，不應(yīng)允許當(dāng)事人自由創(chuàng)設(shè)，并且方便物權(quán)公示，確保交易安全。而承租人對租賃物的權(quán)利，法律沒有明確規(guī)定其為物權(quán)，并且，我國合同法將其規(guī)定在債權(quán)債務(wù)的法律關(guān)系的章節(jié)中，很顯然，該權(quán)利是來源于當(dāng)事人之間的租賃合同，應(yīng)屬債權(quán)之范疇，承租人只有債上請求權(quán)。但是，承租人對租賃物的權(quán)利，雖是基于債權(quán)，卻有明顯的物權(quán)特性。
所謂物權(quán)，是指權(quán)利人直接支配特定物而享受其利益的權(quán)利，其特征包括直接支配性、排他性和優(yōu)先性。而承租人對租賃物的權(quán)利，便有此特征：
一、承租人對租賃物的權(quán)利具有直接支配性
承租人可以依照自己的意思，無須他人的意思或行為介入，對租賃物即可行使管領(lǐng)處分的行為，實現(xiàn)其權(quán)利。具體表現(xiàn)為承租人對租賃物使用收益的權(quán)利，對租賃物的改良權(quán)和轉(zhuǎn)租權(quán)。我國合同法第217條、225條規(guī)定了承租人對租賃物的使用收益，第223條、224條作了有關(guān)改良和轉(zhuǎn)租的規(guī)定。承租人享有的用益權(quán)、改良權(quán)和轉(zhuǎn)租權(quán)，能夠體現(xiàn)承租人對租賃物權(quán)利的物權(quán)特征。
二、承租人對租賃物的占有具有排他性
承租人依租賃合同的約定占有租賃物，是承租人支配租賃物的前提和基礎(chǔ)。占有是對租賃物事實上的管領(lǐng)，占有租賃物也為承租人支配租賃物提供了事實上和法律上的可能。占有一旦存在，就應(yīng)受到保護(hù)。所以出租人已經(jīng)將租賃物依約轉(zhuǎn)移給承租人占有后，就不得在租賃物上設(shè)立以占有為權(quán)能的其他權(quán)利，這也表明該權(quán)利具有排他性。
三、承租人對租賃物的權(quán)利具有優(yōu)先性
1、承租人對租賃物的權(quán)利優(yōu)先于后成立的所有權(quán)。我國合同法第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。”這即是各國大都采用的“買賣不破租賃”的原則。其是指在租賃合同存續(xù)期間，雖然租賃物的所有權(quán)發(fā)生變動，租賃合同對受讓人來說，仍然有效，也就是租賃合同的效力不受影響。這一現(xiàn)象也被法學(xué)界稱為“債權(quán)物權(quán)化”。“買賣不破租賃”原則，使承租人與出租人間的法律關(guān)系，隨著租賃物所有權(quán)的移轉(zhuǎn)而轉(zhuǎn)變?yōu)槌凶馊伺c買受人間的法律關(guān)系。承租人對租賃物的權(quán)利隨著租賃物移轉(zhuǎn)而移轉(zhuǎn)，這也證明了承租人對租賃物的權(quán)利是對物權(quán);也說明了設(shè)立在后的買受人對租賃物的所有權(quán)，并不會妨礙承租人對租賃物的權(quán)利的實現(xiàn)。即是，承租人對租賃物的權(quán)利優(yōu)先于后成立的所有權(quán)。
2、承租人對租賃物的權(quán)利優(yōu)先于后成立的抵押權(quán)等他物權(quán)
我國《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第65條規(guī)定：“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效”。租賃權(quán)的標(biāo)的物雖然在成立上必須轉(zhuǎn)移占有為其要件，但因法律未規(guī)定租賃權(quán)為物權(quán)，這種轉(zhuǎn)移占有并不能使財產(chǎn)租賃權(quán)具有對世的絕對效力，此處也采取了“買賣不破租賃”的原則，使租賃權(quán)具有物權(quán)化的性質(zhì)，可以對抗抵押物受人，加強(qiáng)了對承租人的保護(hù)。
