《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第18條規(guī)定：房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請(qǐng)求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。
承租人轉(zhuǎn)租房屋，轉(zhuǎn)租人拒不騰房，由誰主張權(quán)利這要分為兩種情形：一種情形是轉(zhuǎn)租人的租期已屆滿，而原承租人的租期未屆滿。在這種情形下，承租人可以根據(jù)轉(zhuǎn)租合同，要求轉(zhuǎn)租人返還租賃物。因前一個(gè)租賃合同租期尚未屆滿，房主要求承租人返還租賃物的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)還未到行使期限，所以房主作為出租人尚不能主張其權(quán)利。但是，如果轉(zhuǎn)租未經(jīng)出租人同意的，出租人可在得知該情形后的任何時(shí)候行使解除租賃合同的權(quán)利，在轉(zhuǎn)租人不騰房的情形下得向轉(zhuǎn)租人主張權(quán)利。
另一種情形是承租人的租期與轉(zhuǎn)租人的租期同時(shí)屆滿。在這種情形下，承租人可以依據(jù)合同，要求轉(zhuǎn)租人返還租賃物，其請(qǐng)求權(quán)是基于租賃合同中的要求轉(zhuǎn)租人履行返還租賃物的債權(quán)請(qǐng)求權(quán);出租人也可以行使其物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，也就是直接要求轉(zhuǎn)租人返還其房屋。
租賃期滿，房屋易主，原房主是否有權(quán)要求承租人騰房
租賃期滿后，原房主將房屋出賣給他人，且已辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記，而原承租人仍不肯騰出房屋，致房屋交付不能的情形下，
新房主往往因?yàn)榉课菸唇桓断翟恐鞯呢?zé)任而不愿提起訴訟，在這種情形下，原房主是否有權(quán)要求原承租人騰房呢?
原房主基于原租賃合同，作為出租人享有訴權(quán)這是確定無疑的，那么他現(xiàn)在已經(jīng)不是房屋產(chǎn)權(quán)人，是否還有權(quán)要求承租人騰房呢?有人認(rèn)為原房主既然已不再是房屋所有權(quán)人，他據(jù)以行使請(qǐng)求權(quán)的基礎(chǔ)已經(jīng)喪失，因此不能享有勝訴權(quán)。筆者認(rèn)為這種說法是不正確的。
合同法第二百三十五條規(guī)定，租賃期屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。由此可見，原房主不僅享有要求承租人騰房的勝訴權(quán)，而且還享有對(duì)租賃房屋的損害賠償請(qǐng)求權(quán)。當(dāng)然，在這種情形下，承租人可依據(jù)有關(guān)法律規(guī)定直接行使對(duì)出租人的抗辯權(quán)，還可以基于優(yōu)先購買權(quán)主張房屋買賣合同無效。
另外，由于作為基礎(chǔ)權(quán)利的物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)，因而物權(quán)請(qǐng)求權(quán)也優(yōu)先于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。也就是說，如果房屋新產(chǎn)權(quán)人主張其權(quán)利，原房主作為承租人便不再享有勝訴權(quán)。
