房屋的房主在出賣房屋時(shí)，承租人享有優(yōu)先購買權(quán)，出賣人應(yīng)在出賣房屋前的合理期限內(nèi)通知承租人，在同等條件下，承租人可以優(yōu)先購買。在租賃合同并未到期情況下，出租人將房屋賣給第三人的，承租人也對該房屋享有租賃權(quán)，該租賃權(quán)可以對抗新的房屋所有人。目前，關(guān)于承租人優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定，主要是《合同法》的規(guī)定，最高人民法院《民法通則若干意見》第118條。《民法通則若干意見》第118條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)。”在實(shí)踐操作中，容易引起爭議的問題主要有如下幾個方面：
(一)對何為出租人“出賣”行為的判斷標(biāo)準(zhǔn)
承租人的優(yōu)先購買權(quán)，自租賃合同生效時(shí)同時(shí)成立。但是，按照前述法律和司法解釋的規(guī)定，承租人的優(yōu)先購買權(quán)只能在出租人出賣房屋時(shí)才能行使。那么，如何界定“出賣”的含義，就成為可否行使優(yōu)先購買權(quán)的前提之一。
1.“出賣”范圍的判斷標(biāo)準(zhǔn)
所謂“出賣”，其本身的含意是相對清晰的，即所有權(quán)人以轉(zhuǎn)讓所有權(quán)為目的，有償?shù)膶⑽镏袡?quán)移轉(zhuǎn)于他人的行為。那么，贈與、遺贈、繼承等無償轉(zhuǎn)讓所有權(quán)的情形，因不符合買賣的特征，所以，承租人不得主張行使優(yōu)先購買權(quán)。同樣，在因公共利益或其他原因而導(dǎo)致的房屋被征收、征用等情況下，由于房屋的轉(zhuǎn)讓與否，所有權(quán)人完全不能決定，因此，也不存在承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的問題。
2.一些特殊的買賣中承租人能否行使優(yōu)先購買權(quán)的判斷標(biāo)準(zhǔn)
(1)互易
互易是指特定物與特定物之間的交換。因特定物所具有的特性不是所有人都能夠提供的，所以，互易的情況下，承租人往往是不能提供互易的對價(jià)物的，從而在事實(shí)上不具備優(yōu)先購買的同等條件而無法行使優(yōu)先購買權(quán);當(dāng)然，這并不是說互易的情況下，承租人當(dāng)然沒有優(yōu)先購買權(quán)。實(shí)際上，如果交換的標(biāo)的物為可替換物，或者承租人也能夠提供的，則承租人仍然可以行使其優(yōu)先購買權(quán)。
(2)拍賣
拍賣是一種公開競買的特殊買賣形式。基于以下幾點(diǎn)原因，通說認(rèn)為拍賣時(shí)無優(yōu)先購買權(quán)的適用。第一，拍賣方式具有較強(qiáng)的公示性，第三人無須知道以此方式出賣的標(biāo)的物上的權(quán)利或負(fù)擔(dān)，按此程序即可獲得合法所有權(quán)，并排除相關(guān)權(quán)利人的追索。第二，拍賣以“價(jià)高者得”為原則，無“同等條件”可言，如果允許權(quán)利人行使優(yōu)先購買權(quán)，無疑是對拍賣基礎(chǔ)準(zhǔn)則的破壞，使其他競買人失去參加競買的意義。第三，拍賣中允許優(yōu)先購買權(quán)行使，則“應(yīng)買之人勢必銳減，賣價(jià)難免偏低，一方面不利于債權(quán)人及拍賣物之所有人，他方面亦不免造成偏惠優(yōu)先承買人之結(jié)果”。第四，拍賣中雖排除優(yōu)先購買權(quán)，但只要出賣人通知承租人參加競買，承租人仍可與他人共同競買，其購買的機(jī)會等同于優(yōu)先購買權(quán)的行使，自身并未受損害。因此，在租賃房屋拍賣時(shí)，只要出賣人及時(shí)通知承租人參加競拍即可。
(3)招標(biāo)
招標(biāo)與拍賣有所不同，招標(biāo)最終的定標(biāo)權(quán)掌握在出賣人手中，如此優(yōu)先購買權(quán)人似乎可以同等條件主張優(yōu)先購買權(quán)。但我們認(rèn)為，通常情況下，出賣人進(jìn)行招標(biāo)時(shí)，所考慮的不僅是價(jià)格因素，其中的招標(biāo)條件較為復(fù)雜，不免夾雜其他特定化要求，甚至是社會利益的考慮，而優(yōu)先購買權(quán)人未必能滿足這些要求，因此在招標(biāo)的情況下也不宜適用優(yōu)先購買權(quán)。
(4)強(qiáng)制執(zhí)行
優(yōu)先購買權(quán)的行使對象是出賣方，但在依強(qiáng)制執(zhí)行方式出賣的場合，出賣已非出賣人的意愿，而受執(zhí)行機(jī)關(guān)控制，由其酌情決定，故優(yōu)先購買權(quán)無法適用;而且優(yōu)先購買權(quán)人與執(zhí)行機(jī)關(guān)間不存在產(chǎn)生優(yōu)先購買權(quán)的基礎(chǔ)法律關(guān)系，優(yōu)先購買權(quán)人也不得向執(zhí)行機(jī)關(guān)主張優(yōu)先購買權(quán)。因此，在強(qiáng)制執(zhí)行情況下，無優(yōu)先購買權(quán)的適用。
