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租賃物被沒(méi)收，出租人可否解除租賃合同
馬云躍
[案情]
2001年7月1日，某幼兒園與某公司簽訂協(xié)議，由某公司在其商住樓后院為原告承建幼兒園活動(dòng)場(chǎng)所。工程完工之后，原、被告雙方即于2001年11月20日簽訂了正式承租協(xié)議，此協(xié)議約定：租期為20年，即從2001年12月1日至2021年11月30日止；年租金48000元；承租期間乙方（本案原告）不得轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓?zhuān)_需轉(zhuǎn)租應(yīng)征得甲方（本案被告）同意后方可辦理等內(nèi)容。協(xié)議簽訂后，原告即占用雙方約定之場(chǎng)地進(jìn)行辦學(xué)，并向被告交納了至2006年度的租賃費(fèi)用。在承租期間，原告于2005年3月20日將園內(nèi)的二層5間大活動(dòng)室、1間辦公室租賃給任某使用。
2005年11月，市紀(jì)律檢查委員會(huì)在調(diào)查被告某公司違反財(cái)經(jīng)紀(jì)律、私設(shè)“小金庫(kù)”一案中，查明原告某幼兒園現(xiàn)所占建筑物系被告某公司利用“小金庫(kù)”資金構(gòu)建。次年6月20日，市財(cái)政局給被告某公司下發(fā)通知，告知其出租房屋自2006年3月29日起產(chǎn)權(quán)已收歸市人民政府所有，要求其終止與某幼兒園的租賃合同。某公司遂于2006年7月12日給幼兒園下發(fā)了關(guān)于終止租賃合同的通知。幼兒園遂提起訴訟，要求確認(rèn)被告解除租賃合同行為無(wú)效。
[分歧]
對(duì)于被告是否有權(quán)行使合同解除權(quán)，有三種意見(jiàn)：一種意見(jiàn)認(rèn)為，被告有權(quán)行使合同解除權(quán)，理由是由于政府將租賃物沒(méi)收使合同無(wú)法繼續(xù)履行，同時(shí)承租人未經(jīng)出租人同意將租賃物轉(zhuǎn)租，合同應(yīng)予解除。第二種意見(jiàn)認(rèn)為，被告無(wú)權(quán)行使合同解除權(quán)，理由是政府沒(méi)收租賃物并不導(dǎo)致合同無(wú)法履行，承租人轉(zhuǎn)租雖未經(jīng)出租人同意，但不構(gòu)成根本違約，合同應(yīng)繼續(xù)履行。第三種意見(jiàn)認(rèn)為，雖然政府沒(méi)收租賃物并不導(dǎo)致合同無(wú)法履行，但承租人未經(jīng)出租人同意將租賃物轉(zhuǎn)租，符合合同法規(guī)定的租賃合同解除之情形，合同應(yīng)予解除。
[評(píng)析]
筆者贊成第三種意見(jiàn)。
1.出租人解除合同之法定條件
根據(jù)合同法總則部分的規(guī)定，存在下列情形時(shí)當(dāng)事人享有合同解除權(quán)（1）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同的；（2）合同履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)的，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的；（3）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的；（4）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的；（5）合同附解除條件的，當(dāng)事人為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈柚箺l件成就的，視為條件已成就，合同解除；（6）合同中止履行后，對(duì)方在合理期限內(nèi)仍未恢復(fù)履行能力并未提供適當(dāng)擔(dān)保的，中止履行的一方可以解除合同。
此外，在合同法分則部分，租賃合同的履行中存在下列情形，出租人也可解除合同（1）承租人未按約定的方法或租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的；（2）承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同；（3）承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或遲延支付租金的，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未支付的；（4）不定期租賃的，當(dāng)事人雙方均可以隨時(shí)解除合同。但出租人解除合同應(yīng)在合理期限前通知承租人。
結(jié)合本案中情況，出租人根據(jù)合同的總則部分并不享有合同解除權(quán)。而只能依據(jù)在租賃合同部分“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同”的規(guī)定行使合同解除權(quán)。原合同中明確載有不允許轉(zhuǎn)租的條款，確需轉(zhuǎn)租需先經(jīng)得出租方同意。這就意味著從合同訂立時(shí)已經(jīng)否認(rèn)了承租人可以不經(jīng)出租人同意進(jìn)行轉(zhuǎn)租的行為。所以，在這種情形下，應(yīng)當(dāng)允許出租人行使合同解除權(quán)。
2.政府沒(méi)收租賃物是否有權(quán)終止原合同的履行