所租房屋被賣 租賃者應(yīng)知情
泰州丁某問(wèn)：1996年張某將一套房屋出租給我居住，租期為10年，每年租金為2萬(wàn)元，年底支付。2000年12月，張某去世，沒(méi)有留下遺囑，此房屋依法由其三個(gè)兒子繼承。2001年10月5日張某的大兒子將此房屋賣給了李某，價(jià)款為人民幣30萬(wàn)元，二人簽訂了合同，一并到房產(chǎn)部門辦理了房屋過(guò)戶手續(xù)。同年11月1日，張某大兒子告知我其已將房屋賣給了李某的事實(shí)，并要求我搬出房屋。我不同意，要求繼續(xù)租賃，或者買下該房屋。張某的其他兩個(gè)兒子知道此事后，也提出異議，遂起糾紛。請(qǐng)問(wèn)這起糾紛依法該如何處理？
丁某你好：本案涉及的是房屋所有權(quán)發(fā)生變化對(duì)承租人的影響，以及承租人對(duì)房屋的知情權(quán)、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)問(wèn)題。
首先，《合同法》第229條明確規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。”所以，雖然張某去世后，其三個(gè)兒子作為法定繼承人依法繼承了該房屋，即該房屋的所有權(quán)發(fā)生了變化，但這并不影響你與張某簽訂的租賃合同的效力，你仍然可以按原租賃合同約定的期限和條件繼續(xù)承租該房屋，張某的兒子無(wú)權(quán)要求你搬出房屋。
其次，張某大兒子的行為侵犯了你的知情權(quán)及對(duì)房屋的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。《合同法》第230條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利”。撇開張某的大兒子是否有權(quán)出賣該房屋不談，其在事先未征求你任何意見的情況下，即將該房屋出售給第三人李某，顯然侵犯了你的知情權(quán)及優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。對(duì)此，最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國(guó)民法通則》若干問(wèn)題的意見第118條也有相應(yīng)的規(guī)定。
此外，由于張某的三個(gè)兒子在繼承以后，沒(méi)有對(duì)該房屋進(jìn)行分割，故該房屋應(yīng)歸三人共有，張某的大兒子在未征求其他兩位共有人任何意見的情況下，也無(wú)權(quán)單獨(dú)處分該房屋。
