河南梅溪律師事務(wù)所 郎建勇
隨著社會和經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房屋租賃成為很普遍的現(xiàn)象。打工，求學(xué)，開店，辦公司等等都要涉及到房屋的租賃，所以房屋租賃糾紛也是層出不窮，各式各樣。故在房屋租賃中應(yīng)注意如下問題:
1、出租者是否有權(quán)出租房屋。
一般人的理解是，出租者帶我看了房，簽個協(xié)議，我住進(jìn)去了，就沒問題了。但卻沒考慮到房屋所有權(quán)人是誰，租房者是不是房屋所有人；如不是，出租者是否獲得了授權(quán)或有權(quán)出租或轉(zhuǎn)租。筆者曾經(jīng)處理過一個案件:一老人的大兒子私下將老人所有的一處門市出租給甲某做生意，謊稱老人已贈給他了。甲某信以為真，就租下該門市投資經(jīng)營。但不長時間老人故去，該房屋因遺產(chǎn)糾紛在老人子女之間打起了官司，老人的其他子女就多次到門市吵鬧，要求甲方騰房。甲方拿出與老人大兒子所簽租房協(xié)議，其他子女不予認(rèn)可，因無老人的確認(rèn)或授權(quán)，甲某至此叫苦不迭，后悔當(dāng)初輕信老人大兒子的一面之詞，使自己卷進(jìn)糾紛之中。
所以在簽訂租房合同時，要注意對相關(guān)文件的審查，不輕信口頭說法。筆者認(rèn)為在簽訂租賃合同前就應(yīng)對如下文件進(jìn)行審查:
1、房屋所有權(quán)證。要看正本。以了解該房屋的所有人及房屋狀況。
2、受委托人要提供授權(quán)書，或有權(quán)出租的其他證明，如可轉(zhuǎn)租協(xié)議等。最好留一份由房主簽字確認(rèn)的復(fù)印件。
3、查看出租方的自然狀況。如自然人要看身份證，法人要有營業(yè)執(zhí)照等。
二、租賃合同的內(nèi)容要全面具體，有利于實(shí)現(xiàn)特定的租房目的。
首先、租賃各方的自然狀況要寫清楚，明確。包括聯(lián)系方式，電話等。
其次、對租房價格，裝飾裝修，能否轉(zhuǎn)租，違約責(zé)任等要有明確約定。對于租房價格是不變的，還是能夠浮動的要明確；租房者如進(jìn)行裝飾裝修，要對裝飾裝修的歸屬或補(bǔ)償予以明確，特別是租房的經(jīng)營者，要考慮租期的長短，以避免短期租賃所帶來的裝飾裝修損失；能否轉(zhuǎn)租要在合同中明確，特別是租房人對于租期不確定時，保留該條款就非常重要；違約責(zé)任要明確，如出租方違約要支付2個月的房租等。當(dāng)然，其他條款也很重要，如，維修，續(xù)簽等。也要給予關(guān)注。
最好，有些城市還要求出租方要辦理出租房屋登記。只有取得出租證后，租房者才能辦理暫住證。此問題租房者要給予關(guān)注。
綜上所述，在房屋租賃中還有許多其它風(fēng)險需要防范，如房屋存在抵押瑕疵等等影響租賃效力的問題。所以在房屋租賃中對與房屋有關(guān)的一些問題要給予高度關(guān)注，以避免糾紛發(fā)生，權(quán)益受損。
