公房承租人資格及拆遷問題
房屋是公民生存的最基本保障，我國早些年在城市實行的是公房租賃實房分配政策。根據產權單位的不同，公房又有國家直管的公房和單位自管的公房以及經營單位托管、代管的公房。近幾年隨著危改項目的逐步推進，老舊公房都被列入拆遷改造區進行拆遷，危改中往往涉及到公房承租人資格及補償對象問題，由于相關法規不多，容易帶來公房承租人變更、拆遷補償安置引起的矛盾。
公房拆遷中承租資格及補償糾紛解決機制
現實生活中由于公房拆遷補償是一筆數額不小的款項，公房承租人的家庭內部在具體的利益分割上存在著極大的爭議和激烈的矛盾，政府公房管理部門為少惹麻煩，通常以逃避的方式拒絕對公房租賃糾紛作出正面的回應。這樣一來當事人自己不能達成協議，政府公房管理部門又拒絕，當事人只好通過向法院起訴的方式解決。通過向法院起訴的方式解決，首先就有幾個問題：是民事訴訟呢還是行政訴訟，起訴誰呢，案由是什么，這還要根據不同的情況提起不同的訴訟。《北京市高級人民法院關于因直管公房租賃引發糾紛的受理問題的意見》（2003年11月27日京高法發[2003]350號）規定因直管公房租賃引發的各種糾紛，既有民事法律性質的爭議，也有行政法律性質的爭議，應區別對待。對于直管公房承租人與政府公房管理部門或直管公房經營管理單位在履行直管公房租賃合同過程中，因違反合同規定的房屋保護、維修、房屋租金交納、承租人變更等權利義務發生的糾紛，作為民事案件處理。對于直管公房承租人死亡后，承租人的共同居住人對政府公房管理部門或直管公房經營管理單位依職權變更直管公房承租人提起的訴訟作為行政訴訟處理。該意見針對公房承租人及其家庭成員與政府公房管理部門或直管公房經營管理單位發生爭議的情況。對于家庭成員內部的糾紛，家庭成員所達成的家庭協議的內容或效力產生的爭議則屬于另外的法律關系，需要另行提起單獨的民事訴訟加以解決。那么在同時存在家庭成員之間的爭議和某些家庭成員與政府公房管理部門在承租人資格問題上發生爭議的，這兩個爭議或訴應當如何處理呢，分別單獨提起，一并提起，還是只需提起一個，在提出一個訴的時候，是提那一個訴呢，這些都需要結合具體案情選擇對當事人最有利的訴訟方案。
公房承租人資格認定
主要問題涉及到老人承租單位或其他公房并長期居住、子女早年和父母一居，分家后搬出公房遷到其他住處，但現住房條件達不到房改標準，也有子女雖買了房但依然住在父母承租的公房里，還有父母過世后子女中一人或數人繼續居住公房，但沒有到房管所變更承租人的。北京近幾年城市建設發展快速，危舊改造涉及面廣，承租公房很多都面臨拆遷，但根據北京市相關規定承租公房被拆遷的，承租人可以得到相應補償。這一來公房租賃、拆遷補償等法律問題糾纏在一起，導致家庭糾紛，影響和諧和社會穩定。解決承租人資格問題是處理拆遷補償安置的前提，公房拆遷涉及到多方利益的分配，首先面臨的是公房承租人資格認定問題，依照不同情況，需要進行公房承租人資格確定的有這樣一些情況：1、原承租人仍然健在的一般不發生承租人變更，補償對象當然還是原承租人；2、承租人依法變更，變更后的承租人為新的公房承租人，在拆遷中取得補償獲益權；但這種情況下會發生不符合規定的變更而侵害成員利益的情況，被侵權的其他家庭成員可以請求公房管理部門或直管公房經營管理單位撤銷原變更，政府公房管理部門或直管公房經營管理單位拒絕變更的，當事人可以向法院提起行政訴訟請求法院依法予以撤銷；3、原承租人去世后公房由其共同生活的部分家庭成員繼續居住，因為沒有拆遷補償的問題一直沒有辦理變更。由于拆遷補償涉及較大的利益分割，家庭成員之間在變更承租人的問題上出現不同的意見。公房承租人資格應當如何認定呢，一要根據承租公房的實際居住情況和繳納房租的狀況來決定，二是原承租人死亡或者外遷后與其共同居住的家庭成員繼續居住該房屋并向政府公房管理部門或直管公房經營管理單位繳納房租的，是與政府公房管理部門之間形成了事實上的公房租賃關系，實際居住的家庭成員成為事實上的公房承租人。由于沒有變更公房租賃登記，其公房承租人身份不明確，容易受到其他當事人的質疑，在這種情況下實際承租人應當向政府公房管理部門申請確認或變更。政府公房管理部門經審查認為符合北京市有關公房承租人的條件的應當予以變更，符合公房承租人條件而政府公房管理部門或直管公房經營管理單位不予變更的，當事人可以向法院提起行政訴訟，請求法院判決變更。在法院做出變更判決并生效后，當事人可據此向政府公房管理部門或直管公房經營管理單位申請變更。根據規定，申請變更公房承租人的須滿足以下基本條件：1、原承租人死亡或外遷；2、與原承租人為同一戶籍；3、是原承租人的家庭成員；4、與原承租人共同居住二年以上；4、沒有其他住房。
