如何認定承租人是否已放棄優先購買權
[案情]：2003年12月，A企業與B公司訂立財產租賃協議一份，約定B公司將其一處廠房及機器設備租賃與A企業經營，期限為一年。合同履行至2004年9月，B公司就租賃合同期滿轉售廠房及設備事宜與A企業達成協議：A企業表示租賃期滿后不再續租，B公司擬以25萬元左右的價格整體轉售租賃物，A企業對該價格放棄優先購買權，但同時表示如果以20萬元左右成交的話，則愿意購買。2004年11月，B公司與第三人簽定買賣合同，以22.5萬元的價格成交廠房和設備，之后第三人支付價款。2005年1月，A企業獲悉該交易消息，即訴至法院，認為自己并未放棄成交價22.5萬元的優先購買權，B公司具有規避法律的欺詐性，故而要求撤銷B公司與第三人的協議，行使優先購買權，表示愿以22.5萬元甚至更高價格與B公司交易。
[評析]：本案所涉及的主要問題是如何確定承租人行使優先購買權時的“同等條件”及“合理期限"?
所謂承租人的優先購買權，是指當出租人出賣房屋時，承租人在同等條件下，依法享有優先于其他人購買房屋的權利。我國《合同法》第二百三十條規定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出售之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。” 最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》（以下稱《民通意見》）第一百一十八條規定：“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優先購買權。”
承租人欲行使優先購買權，須符合以下條件：承租人系合法的承租人；承租人優先購買權發生在出租人轉讓房屋所有權時；出租人出賣租賃房屋，應及時通知承租人；承租人僅在同等條件下享有優先購買權；承租人應在合理期限內行使優先購買權。
因此，本案的爭議焦點集中體現在以下兩個方面：
一、如何理解承租人僅在同等條件下享有優先購買權。
“同等條件”是指承租人和第三人在購買爭議房屋上的條件相同，這是行使優先購買權的核心條件。在我國學術界及審判實務上一般認為，“同等條件”是指實質條件的相同，即主要指價格條件相同，當然也包括價款給付期限、方式等非價格條件的相同。如果出租人基于特殊原因給予了其他買受人一種較優惠的價格，此特殊原因應能以金錢計算，并折合金錢加入價格之中，此即“實質的價格條件”。 但在特殊情況下，也許還需要買受人具有房屋改造、開發建設資質等。如政府有關部門對按城市規劃進行舊城改造，對某一規劃改造區內的房屋只能出賣給有資質的開發商，而不能出賣給一般人或企業，此時，購買人的資質就是應當考慮的條件。這種情況下，承租人如不具有這種主體資格，其優先購買權就相應地受到限制。法律規定“同等條件”下具有優先購買的權力，實質上是讓承租人選擇對其最有利的條件來行使優先購買權。
本案最終A企業是以低于向承租人B公司提出的價格條件的價格和第三人成交的，這是否意味著出租人未在“同等條件”下讓承租人行使優先購買權呢？此時應從出租人以低于原條件出賣時的主觀心態和基于的客觀事實來區別對待。一般來說，出租人在承租人不接受其出價而降價出賣的，對承租人仍構成“同等條件”，承租人在低于原出價的價格條件下仍享有優先購買權，這是承租人優先購買權的實際利益所在。這同時就要求出租人以誠實信用原則來保障承租人優先購買權的實現。因此，如果出租人故意提出一個承租人不能接受的條件，或者和第三人串通設定條件使承租人不能行使優先購買權，而后以低于原條件的條件和第三人成交，此時出租人就具有主觀惡意。在這種情況下，承租人仍有權請求人民法院宣告該房屋買賣無效。如果降價是因為出租房屋以外的條件改變而引起的，即并非基于出租房屋本身價格變動而產生，此時就應認為，此低于原價格的新價格不對承租人構成了新的“同等條件”，承租人亦無權基于此新低價格主張優先購買的權力。
