房屋租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓與房屋轉(zhuǎn)租的區(qū)別
（一）案例
A是某處街面房的產(chǎn)權(quán)人，B與A簽訂房屋租賃協(xié)議，租用該房用于經(jīng)營(yíng)，租期二年。一年后，B想解除租約，A不同意解除合同但同意B可以另找新的租客來(lái)頂替他。正好此時(shí)B的朋友C看好該房，想租下來(lái)開(kāi)店，表示愿意代替B某繼續(xù)租用該房。在取得了A書面同意的情況下，B和C簽訂了一份房屋租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并將房屋交給了C使用。
后來(lái)，C對(duì)該房屋進(jìn)行了必要的修繕，根據(jù)原租賃合同，修繕費(fèi)用應(yīng)由出租方A承擔(dān)，但此時(shí)A已出國(guó)，于是C找到B，要求B支付修繕費(fèi)用。C的理由是：他是從B的手中轉(zhuǎn)租到A的房子，B是轉(zhuǎn)租人，根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》第三十條規(guī)定，轉(zhuǎn)租人應(yīng)承擔(dān)轉(zhuǎn)租合同規(guī)定的出租人的義務(wù)，所以B應(yīng)該支付修繕費(fèi)。B則否認(rèn)說(shuō)，他已退出了該租賃關(guān)系，不應(yīng)該承擔(dān)任何義務(wù)。
（二）案例分析
若C將A和B列為共同被告提起民事訴訟，法院將如何審理本案？
一種觀點(diǎn)認(rèn)為，B作為轉(zhuǎn)租人應(yīng)承擔(dān)出租人的義務(wù)，應(yīng)先行支付修繕費(fèi)，再向原出租人A追償。
另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，B與C之間的合同行為屬于房屋租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓而非轉(zhuǎn)租，在房屋租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓合同生效后，B與A之間的房屋租賃權(quán)利義務(wù)關(guān)系轉(zhuǎn)由C承擔(dān)，B退出了該房屋租賃關(guān)系，也就不再承擔(dān)與原租賃合同規(guī)定的任何義務(wù)。即，本案應(yīng)當(dāng)由A支付修繕費(fèi)，B與本案無(wú)關(guān)。
我們同意第二種觀點(diǎn)，B不應(yīng)承擔(dān)任何責(zé)任。第一種觀點(diǎn)混淆了轉(zhuǎn)租與租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念。
（三）轉(zhuǎn)租與租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓有其內(nèi)在的聯(lián)系，都是基于原租賃合同對(duì)租賃權(quán)的處分，但兩者之間也有很大差別，具體如下：
1、兩者的標(biāo)的不同
前者的標(biāo)的是租賃物，后者的標(biāo)的是租賃權(quán)。
房屋轉(zhuǎn)租按《城市房屋租賃管理辦法》第二十六條的規(guī)定，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。第二十七條解釋說(shuō)，承租人在租賃期限內(nèi)，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。從這個(gè)規(guī)定可以看出，房屋轉(zhuǎn)租針對(duì)的是“承租房屋”的部分或全部。
房屋租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓首先是一種“權(quán)利”的轉(zhuǎn)讓，針對(duì)的是房屋的“租賃權(quán)”。
2、兩者的取得方法不同
前者為設(shè)定的取得，后者為轉(zhuǎn)移的取得。
房屋轉(zhuǎn)租是轉(zhuǎn)租人在租賃物上再度設(shè)定了一個(gè)新的租賃權(quán)，轉(zhuǎn)租人與次承租人之間成立新的租賃契約。
房屋租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓是將原房屋租賃權(quán)讓與給受讓人，并沒(méi)有設(shè)立一個(gè)新的租賃權(quán)，轉(zhuǎn)讓人與受讓人之間成立的是一個(gè)轉(zhuǎn)讓契約而非租賃契約。
3、兩者實(shí)現(xiàn)的手段不一樣
前者一般通過(guò)分期支付租金來(lái)實(shí)現(xiàn)，后者一般是一次性給付對(duì)價(jià)。
在轉(zhuǎn)租時(shí)，主租賃合同與轉(zhuǎn)租賃合同的租賃條件會(huì)有不同，轉(zhuǎn)租可以是租賃標(biāo)的的全部或一部分。
在租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，受讓人承受了原承租人的地位，即取得了與原承租人一樣的權(quán)利，轉(zhuǎn)讓所涉及到的也必然是租賃物的全部而不是一部分。
4、兩者產(chǎn)生的法律后果不同
前者房屋的租賃權(quán)仍屬于原來(lái)的承租人（轉(zhuǎn)租人），后者房屋的租賃權(quán)屬于受讓人。
房屋轉(zhuǎn)租是轉(zhuǎn)租人對(duì)租賃物再度設(shè)定了新的租賃權(quán)，原租賃合同的權(quán)利義務(wù)并沒(méi)有解除，次承租人的新租賃權(quán)，以轉(zhuǎn)租人的租賃權(quán)存在為前提而成立。房屋租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓是原承租人把租賃權(quán)完全讓與給新的承租人，新承租人的租賃權(quán)，以原承租人的租賃權(quán)的消滅為前提而成立。
由于房屋轉(zhuǎn)租并沒(méi)有消滅原租賃合同，所以遵照《城市房屋租賃管理辦法》第三十條的規(guī)定，轉(zhuǎn)租合同生效后，轉(zhuǎn)租人享有并承擔(dān)轉(zhuǎn)租合同規(guī)定的出租人的權(quán)利和義務(wù)，并且應(yīng)當(dāng)履行原租賃合同規(guī)定的承租人的義務(wù)。而對(duì)于房屋租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓，原承租人承擔(dān)的原租賃合同規(guī)定的承租人的義務(wù)則隨著其租賃權(quán)的消滅而消滅。
簡(jiǎn)而言之，在房屋轉(zhuǎn)租中，A是出租人，B是轉(zhuǎn)租人，C是承租人。若租賃合同沒(méi)有約定修繕義務(wù)，C主張房屋修繕費(fèi)用的，B作為轉(zhuǎn)租人應(yīng)承擔(dān)出租人的義務(wù)，應(yīng)先行支付修繕費(fèi)，再向原出租人A追償；在租金支付方面，B不能以C不付租金為由拒絕向A履行租金支付義務(wù)；若B拒付租金，A一般不能直接要求C支付租金。在房屋租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓中，A是出租人，B是租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓，C是承租人。由于B與A之間的房屋租賃權(quán)利義務(wù)關(guān)系轉(zhuǎn)由C承擔(dān)，則B退出了該房屋租賃關(guān)系，也就不再承擔(dān)與原租賃合同規(guī)定的任何義務(wù)。
