2009年頒布的《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》用第9條至第13條共計(jì)5個(gè)法條來(lái)規(guī)范這類糾紛的司法處理，但從目前司法實(shí)踐情況看，仍存在對(duì)裝飾裝修物糾紛處理的分歧。
為此，本文結(jié)合上述司法解釋，作一些簡(jiǎn)單的分析。
下面，我們根據(jù)承租人進(jìn)行裝飾裝修是否經(jīng)過(guò)出租人同意，分兩大類情況進(jìn)行討論：
1、第一種情況，承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修的，在合同無(wú)效、解除、履行期間屆滿后，該裝飾裝修物如何處理?
2、第二種情況，承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修的，在合同無(wú)效、解除、履行期間屆滿后，該裝飾裝修物如何處理?
一、承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修的
如果承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，可根據(jù)租賃合同效力情況，大致分以下幾種情形處理：
(一)合同無(wú)效
法條：租賃合同無(wú)效時(shí)，
(1)未形成附合的裝飾裝修物，
1)出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有;
2)出租人不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。
(2)已形成附合的裝飾裝修物，
1)出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有;
2)出租人不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。
對(duì)上述條文內(nèi)容，要注意把握以下幾點(diǎn)：
1、出租人同意利用裝飾裝修物——可折價(jià)歸出租人所有
合同無(wú)效時(shí)，出租人同意利用的裝飾裝修，“可折價(jià)歸出租人所有”的原因是基于約定而不是基于不當(dāng)?shù)美麑?duì)承租人進(jìn)行補(bǔ)償。
所謂不當(dāng)?shù)美鶕?jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第92條規(guī)定，沒(méi)有合法根據(jù)，取得不當(dāng)利益，造成他人損失的，應(yīng)當(dāng)將取得的不當(dāng)利益返還受損失的人。在租賃合同無(wú)效時(shí)，出租人同意利用裝飾裝修的，這就說(shuō)明，雙方當(dāng)事人對(duì)裝飾裝修物的處理做出了約定，因此，出租人獲得的裝飾裝修的利益并非無(wú)合法根據(jù)，而是當(dāng)事人的約定，在此情況下，就不是依據(jù)不當(dāng)?shù)美M(jìn)行補(bǔ)償。
2、出租人不同意利用裝飾裝修物——(1)拆除;(2)恢復(fù)原狀或(3)按過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失
由于合同無(wú)效，因此之前同意裝修裝飾的約定一般也無(wú)效，視為未約定。在此情況下：
(1)未形成附合的，要拆除。由于拆除所造成的房屋損害的侵權(quán)責(zé)任，由承租人承擔(dān)。所以司法解釋規(guī)定，因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。
注意：除了恢復(fù)原狀的侵權(quán)責(zé)任之外，因拆除裝飾裝修物導(dǎo)致房屋無(wú)法使用的時(shí)間，出租人還可以根據(jù)當(dāng)?shù)赝惙课萃愑猛镜淖饨鹩?jì)算損失賠償。
(2)形成附合的，不能拆除，所有權(quán)按照物權(quán)法的規(guī)定，歸出租人，即動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)附合，動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)歸不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人。由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。
形成附合的情況下，如果出租人不同意利用的，這里并沒(méi)有采取物權(quán)法的規(guī)則，即由出租人取得所有權(quán)，但是按照不當(dāng)?shù)美囊?guī)則對(duì)承租人進(jìn)行返還。而是根據(jù)締約過(guò)失責(zé)任分配現(xiàn)值損失。主要理由是：
由于很多租賃合同中的裝飾裝修是針對(duì)承租人的特定用途的，所以，這些裝飾裝修物雖然仍然可以使用，客觀上也具有一定的價(jià)值，但是往往對(duì)出租人不具有利用價(jià)值。甚至出租人還會(huì)造成出租人收回房屋后再行處分上的負(fù)擔(dān)。因此，不符合不當(dāng)?shù)美?guī)則中“取得不當(dāng)利益”這一標(biāo)準(zhǔn)。
注意：1)這里的不當(dāng)利益不是社會(huì)一般評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)而是從出租人主觀評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)出發(fā)，通過(guò)出租人不同意利用這一標(biāo)準(zhǔn)將出租人認(rèn)為“未取得不當(dāng)利益”外在化、客觀化。2)在合同已到期情形下，承租人也不會(huì)因此受有損失。因?yàn)槠湓诖_定租賃期限時(shí)，承租人已考慮了裝飾裝修物價(jià)值攤銷問(wèn)題。也即在訂立合同時(shí)，其已主觀認(rèn)為，裝飾裝修物已作為成本在期限內(nèi)將價(jià)值攤銷完畢。
(二) 租賃期間屆滿或合同解除時(shí)未形成附合的裝飾裝修物的處理。
條文：租賃期間屆滿或合同解除時(shí)，
未形成附合的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。
未形成附合的，承租人對(duì)裝飾裝修物仍有所有權(quán)，故可以拆除，取回裝飾裝修物。由于拆除所造成的房屋損害的侵權(quán)責(zé)任，由承租人承擔(dān)。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。
(三)合同解除時(shí)，已形成附合的裝飾裝修物處理。
條文：
(1)因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持;
(2)因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償;
(3)因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任;
(4)因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。
這里的合同解除主要是指法定解除，這就有必要區(qū)分：1、出租人違約、2、承租人違約、3、雙方違約和4、不可抗力導(dǎo)致合同解除的四種情況。
1、基本的原則是，裝修裝飾物的處理應(yīng)當(dāng)有利于守約人一方;雙方違約的，根據(jù)各自過(guò)錯(cuò)分擔(dān)。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方原因?qū)е潞贤獬模凑展皆瓌t分擔(dān)。
注意：第4項(xiàng)中，“法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。”是指租賃合同因租賃房屋被依法拆遷或他人侵權(quán)無(wú)法繼續(xù)履行，解除合同。此時(shí)，根據(jù)物權(quán)法等法律，對(duì)裝飾裝修物的賠償或補(bǔ)償，應(yīng)分配給承租人，而不是按公平原則分擔(dān)。
2、這里所謂的剩余租賃期內(nèi)的裝修裝飾物殘值主要是指裝修裝飾物的折舊價(jià)值。也即《合同法》中的賠償損失。
3、如果出租人同意利用或者已經(jīng)利用承租人裝飾裝修的，這說(shuō)明裝飾裝修物對(duì)出租人有價(jià)值。故應(yīng)依據(jù)不當(dāng)?shù)美碚?，?duì)承租人進(jìn)行補(bǔ)償。但這里的補(bǔ)償有兩個(gè)限制條件：
(1)在利用價(jià)值范圍內(nèi)——使用范圍內(nèi)
(2)適當(dāng)補(bǔ)償——不是充分補(bǔ)償?shù)脑蚴浅凶馊擞羞`約行為
(四)租賃期間屆滿時(shí)，已形成附合的裝飾裝修物處理。
法條：形成附合的裝飾裝修物，承租人請(qǐng)求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的，不予支持。但當(dāng)事人另有約定的除外。
1、房屋租賃合同中，出租人到期收回出租房屋取得裝飾裝修物的所有權(quán)未必會(huì)獲益，承租人也未必會(huì)有損失。因?yàn)槌凶馊藢⒀b飾裝修物早在租賃期間內(nèi)，作為成本攤銷完畢。
2、根據(jù)《合同法》，承租人返還的房屋應(yīng)符合按照約定使用后的狀態(tài)。既然承租人進(jìn)行裝飾裝修經(jīng)過(guò)出租人同意，說(shuō)明承租人對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修物并進(jìn)行使用屬于按約定使用。相應(yīng)地，承租人到期后應(yīng)根據(jù)《合同法》F235將按約定使用的房屋連同裝飾裝修物一并返還歸出租人所有。故出租人不得要求恢復(fù)原狀，承租人也不得要求補(bǔ)償。
二、出租人不同意裝飾裝修的
法條：承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)。出租人請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。
三、對(duì)裝飾裝修是否獲得出租方同意存在爭(zhēng)議的處理
司法解釋未對(duì)同意的具體形式進(jìn)行明確規(guī)定，導(dǎo)致實(shí)踐中雙方當(dāng)事人對(duì)裝飾裝修是否獲得出租方同意往往存在爭(zhēng)議。經(jīng)常出現(xiàn)的情形是，承租人在房屋租賃合同履行過(guò)程中，因自身需要向出租人征求對(duì)房屋進(jìn)行裝飾裝修的同意。但出租人基于各種原因，并未對(duì)此明確表態(tài)，但其行為又表明其已經(jīng)同意。也即默示同意。因此，司法實(shí)務(wù)必須對(duì)是否構(gòu)成默示同意做出判斷：
1、如何理解默示同意
根據(jù)《民通意見(jiàn)》第66條：“一方當(dāng)事人向?qū)Ψ疆?dāng)事人提出民事權(quán)利的要求，對(duì)方未用語(yǔ)言或者文字明確表示意見(jiàn)，但其行為表明已接受的，可以認(rèn)定為默示。不作為的默示只有在法律有規(guī)定或者當(dāng)事人雙方有約定的情況下，才可以視為意思表示。”之規(guī)定，如果出租人雖未對(duì)裝飾裝修事宜明確表示意見(jiàn)，但其行為已經(jīng)表明其已同意裝飾裝修的，則可認(rèn)定出租人對(duì)裝飾裝修已經(jīng)默示同意。至于出租人的同意是事先同意抑或事后追認(rèn)同意則在所不問(wèn)。對(duì)此，試舉兩則典型情形加以說(shuō)明：
一是，出租人雖未明確表態(tài)，但有證據(jù)證明其曾前往裝飾裝修現(xiàn)場(chǎng)了解情況，并發(fā)表如何裝飾裝修的意見(jiàn)，事后對(duì)此也未提出反對(duì)意見(jiàn);
二是，出租人雖未明確表態(tài)，但根據(jù)雙方約定房屋出租用途及所出租房屋的現(xiàn)狀，可推知承租人必然要進(jìn)行裝修才能達(dá)到租賃目的的。例如，租賃毛坯房開(kāi)酒店、賓館，出租人應(yīng)該知道必定要裝修，仍簽訂合同的，應(yīng)推定出租人已經(jīng)默示同意裝修。
反之，如果出租人知道承租人有裝飾裝修行為后，未明確表示意見(jiàn)且無(wú)任何行為足以表明其已接受的，則一般不得認(rèn)為出租人已經(jīng)默示表示同意。
注意：
1、出租人的行為同意應(yīng)限定在積極作為范疇，而不是消極不作為。
2、如何正確理解“同意”的意思表示范圍
在出租人作出同意承租人進(jìn)行裝飾裝修的的意思表示前提下，仍有以下兩點(diǎn)需要進(jìn)一步明確：
第一，出租人對(duì)承租人裝飾裝修的概括性同意是否包括對(duì)承租人任意裝飾裝修行為的授權(quán)。
現(xiàn)實(shí)中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)出租人同意承租人對(duì)出租房屋進(jìn)行裝修但未明確說(shuō)明允許裝飾裝修的范圍和程度。一旦事后因裝飾裝修事項(xiàng)發(fā)生糾紛，則雙方往往會(huì)就同意裝飾裝修的范圍和程度各執(zhí)一詞。
對(duì)此，我們認(rèn)為應(yīng)以房屋類型作為主要判斷標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合租賃合同中雙方約定的出租房屋用途、出租人作出同意意思表示時(shí)的裝飾裝修進(jìn)展情況等諸多因素綜合加以判斷同意的范圍。
1、如果雙方未對(duì)裝飾裝修的工藝方法、裝飾裝修的面積等事先作出明確約定，則一般應(yīng)認(rèn)為出租人對(duì)裝飾裝修的同意應(yīng)僅限于出租房屋所屬類別的通常用途可能涉及的范圍。
一般而言，房屋按用途可分為住宅用房屋、工業(yè)用房屋和商業(yè)用房屋等類別。
2、如果出租人對(duì)承租人的裝飾裝修是實(shí)行事后同意，則還應(yīng)綜合出租人作出同意意思表示時(shí)承租人裝飾裝修的進(jìn)展情況加以把握。
這是因?yàn)椋藭r(shí)承租人期望的裝飾裝修范圍和程度可能已通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)陳列等方式為出租人所知曉，出租人在明知其裝飾裝修可能的后果情形下，仍作出同意其裝飾裝修的意思表示。故可考慮認(rèn)定其已對(duì)承租人的裝飾裝修范圍加以認(rèn)定。
第二，承租人在租賃期間內(nèi)對(duì)租賃房屋多次進(jìn)行裝飾裝修是否每次均要經(jīng)出租人同意。
現(xiàn)實(shí)裝飾裝修糾紛中經(jīng)常出現(xiàn)的情況是承租人經(jīng)出租人同意進(jìn)行裝飾裝修后，又因房屋使用目的的改變，未經(jīng)出租人同意再次進(jìn)行裝飾裝修。此時(shí)，出租人能否主張其再次裝飾裝修未經(jīng)其同意而主張要求恢復(fù)原狀或賠償損失?
對(duì)此，我們認(rèn)為，除非雙方當(dāng)事人對(duì)此另有約定，否則，出租人對(duì)承租人裝飾裝修的同意一般應(yīng)該被看做是一種租賃合同期限內(nèi)的概括性、持續(xù)性授權(quán)。其理由在于：
1、這是由房屋裝飾裝修的特點(diǎn)決定。房屋裝飾裝修的時(shí)間一般較長(zhǎng)，其間經(jīng)?？赡艹霈F(xiàn)裝修裝飾的返工、重作甚至裝飾裝飾風(fēng)格的整體改變。因此，現(xiàn)實(shí)中有時(shí)很難區(qū)分是兩次裝飾裝修還是一次裝飾裝修的延續(xù);
2、從日常生活經(jīng)驗(yàn)而言，既然出租人同意承租人進(jìn)行裝飾裝修，也就意味著允許承租人基于裝飾裝修需要而對(duì)出租房屋進(jìn)行處分。這種處分的可能后果，并不因裝修裝飾的次數(shù)多少而有實(shí)質(zhì)區(qū)別。
3、在房屋租賃合同的很多情形中，雖然雙方都未用條款明示，但從承租人締約目的、支付的租金對(duì)價(jià)以及出租房屋的現(xiàn)狀均可推知，對(duì)出租房屋在合同約定的房屋用途范圍內(nèi)進(jìn)行多次裝飾裝修本身就是合同的默示條款;
4、對(duì)于合同履行期間較長(zhǎng)的房屋租賃合同而言，出租人的概括同意也會(huì)給承租人合理預(yù)期，使其有理由相信約定范圍內(nèi)的多次裝飾裝修本身也在出租人概括同意的輻射范圍之內(nèi)。否則，出租人完全可以通過(guò)特別聲明要求承租人對(duì)每一次裝飾裝修事先都應(yīng)經(jīng)其同意。
注意：對(duì)“經(jīng)出租人同意”中的“同意”二字解釋不能無(wú)限擴(kuò)大。這是因?yàn)閷?duì)當(dāng)事人意思表示的解釋必須斟酌交易習(xí)慣，探究當(dāng)事人的真意，而不得拘泥于詞句的字面意義。也即這里的“同意”一般只能按日常生活經(jīng)驗(yàn)理解，限定在出租房屋的通常用途可能涉及的范圍。如果沒(méi)有特別明示，一般不能理解為同意承租人對(duì)所租賃房屋進(jìn)行改變房屋建筑主體、承重結(jié)構(gòu)的裝飾裝修。否則，只能依據(jù)司法解釋中有關(guān)出租人的合同解除權(quán)部分的規(guī)定處理。
四、除了上述問(wèn)題外，在審理中還存在以下?tīng)?zhēng)議：
一是對(duì)裝飾裝修物是否構(gòu)成附合存在爭(zhēng)議。根據(jù)房屋租賃合同司法解釋規(guī)定，房屋租賃合同糾紛中的裝飾裝修物可分為形成附合和未形成附合兩種情形，處理方式各不相同。司法實(shí)務(wù)中，房屋出租方通常認(rèn)為裝飾裝修物未形成附合而要求承租方拆除，房屋承租方則通常認(rèn)為形成了附合而要求出租方折價(jià)補(bǔ)償。
二是對(duì)裝飾裝修物的價(jià)值認(rèn)定存在爭(zhēng)議。因涉及賠償或補(bǔ)償問(wèn)題，實(shí)踐中雙方當(dāng)事人對(duì)裝飾裝修物的價(jià)值認(rèn)定經(jīng)常產(chǎn)生爭(zhēng)議，如承租方通常依進(jìn)行裝飾裝修時(shí)所耗費(fèi)的材料、人工費(fèi)等確定裝飾裝修物的價(jià)值，而出租方則對(duì)此不予認(rèn)可。而且在某些案件中裝飾裝修物價(jià)值較低，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估花費(fèi)成本過(guò)高，給法院確定裝飾裝修物的價(jià)值帶來(lái)困難。
針對(duì)以上問(wèn)題，采取以下對(duì)策：
一是依法準(zhǔn)確認(rèn)定裝飾裝修物的性質(zhì)。要求法官積極采取現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)等方式，結(jié)合當(dāng)事人提交的證據(jù)等準(zhǔn)確認(rèn)定裝飾裝修物是否形成附合。
二是綜合運(yùn)用調(diào)解及司法評(píng)估等方式確定裝飾裝修物價(jià)值。對(duì)于當(dāng)事人對(duì)價(jià)值認(rèn)定差異不大，或價(jià)值較低而司法評(píng)估成本過(guò)高的，應(yīng)注重調(diào)解手段的運(yùn)用，促成當(dāng)事人對(duì)價(jià)值的認(rèn)定達(dá)成一致;而對(duì)于當(dāng)事人對(duì)價(jià)值認(rèn)定差距過(guò)大的，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行司法評(píng)估確定裝飾裝修物價(jià)值。
