1、房屋租賃合同中的添附物的性質(zhì)
房屋租賃合同中的添附物主要包括房屋裝修物和新增的附屬設(shè)備。裝修物是指為使房屋內(nèi)、外空間達(dá)到一定的環(huán)境質(zhì)量要求和使用目的，對(duì)建筑物、構(gòu)筑物外表和內(nèi)部進(jìn)行修飾處理而使用的裝飾裝修材料;裝修物之外的其它附屬設(shè)備是指增設(shè)在建筑物或構(gòu)筑物上的中央空調(diào)、電梯、水、電等服務(wù)設(shè)施。添附物的性質(zhì)實(shí)際上就是民法理論中動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的附合，添附物是從物，房屋是主物，添附物因其附合于作為不動(dòng)產(chǎn)的主物房屋上，租賃合同期滿后其所有權(quán)由房屋所有權(quán)人取得。但在租賃合同期限屆滿前合同當(dāng)事人解除合同時(shí)就會(huì)產(chǎn)生對(duì)添附物的補(bǔ)償問題。房屋經(jīng)過裝修后，裝修物已與房屋連成一體，達(dá)到了不可分離的程度，承租人對(duì)其擁有所有權(quán)，而出租人擁有出租房屋的所有權(quán)。如果在合同解除時(shí)強(qiáng)行將裝修物拆除，則會(huì)造成財(cái)產(chǎn)上的損失。新增的附屬設(shè)備亦是如此，這些設(shè)備由于需嵌裝在房屋中，安裝、拆除費(fèi)用都很高，一旦拆除會(huì)嚴(yán)重影響其本身的價(jià)值，而且還會(huì)損壞房屋本身。
在民法理論中，動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)可以因添附中的附合而取得。附合是指不同所有權(quán)人的物相結(jié)合形成新的財(cái)產(chǎn)。附合可以分為動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的附合，動(dòng)產(chǎn)與動(dòng)產(chǎn)的附合。動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)附合的一般原則是，依不動(dòng)產(chǎn)為主物，由不動(dòng)產(chǎn)之所有權(quán)人取得附合其上的從物的所有權(quán)。對(duì)從物物主的損失，法律一般依其是否具有善意而定，從物所有權(quán)人為善意附合，有權(quán)依不當(dāng)?shù)美姆梢?guī)定要求主物物主賠償損失;從物所有權(quán)人為非善意附合的(如在承租的住房?jī)?nèi)設(shè)置不利于房屋的建筑物)，則反而應(yīng)承擔(dān)排除損害的責(zé)任。
2、租賃合同解除時(shí)，租賃物上的添附物或其殘值如何處理?
《合同法》第二百二十三條第二款規(guī)定：“承租人未經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。”因此，租賃合同解除時(shí)，添附物可以取回的，由添附人取回，不能取回的，租賃雙方對(duì)房屋添附的處理有約定的按約定，沒有約定的，可以視不同情況分別處理：一、未經(jīng)出租人同意，承租人自行決定添附的，承租人應(yīng)當(dāng)自行將添附物除去。如不能除去的，出租人一般不必補(bǔ)償。因?yàn)樵谶@種情況下，如果要求出租人給予補(bǔ)償，對(duì)出租人而言，該補(bǔ)償將構(gòu)成強(qiáng)制得利的補(bǔ)償。而依照不當(dāng)?shù)美囊?guī)則，強(qiáng)制得利是不應(yīng)補(bǔ)償?shù)摹６⒔?jīng)過出租人同意的添附，在合同解除后，由于該添附物不能取回，已經(jīng)成為添附方的損失。對(duì)于這種損失，原則上按照過錯(cuò)承擔(dān)賠償責(zé)任。如雖系承租方違約，但所留裝潢物對(duì)于出租方確有再利用價(jià)值的，可由出租方酌情給予補(bǔ)償。
3、租賃合同當(dāng)事人約定，租賃物上的添附物或其殘值在合同終止時(shí)歸出租人。現(xiàn)因一方當(dāng)事人違約而致合同提前被解除的，添附物歸屬如何確定?
如果雙方約定合同終止時(shí)添附物歸出租人的，則該約定屬于關(guān)于添附物歸屬的附條件的約定。即以合同正常履行完畢，作為將添附物價(jià)值完全移轉(zhuǎn)給出租人的條件。因此，根據(jù)附條件法律行為的規(guī)則，如因出租人違約而致條件不能成就的，則承租人取回添附物;添附物不能取回的，承租人可以參照上條，要求出租人賠償。如果因承租人違約導(dǎo)致合同解除的，視為阻止條件成就的行為，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)添附物歸出租人所有;同時(shí)，出租人也不必給予承租人賠償。但是，所留裝潢物對(duì)于出租方確有再利用價(jià)值的，參照上條規(guī)定處理。
4、因雙方違約導(dǎo)致租賃合同被解除時(shí)添附物怎么解決?
承租人若是征得出租人同意或按合同約定的承租目的而合理添置的，拆除后并不會(huì)嚴(yán)重影響其價(jià)值的可以責(zé)令承租人自行拆回，不能拆回的，可對(duì)裝修物的現(xiàn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，其裝修物的損失根據(jù)雙方違約責(zé)任的大小來分擔(dān)。若是未征得出租人同意或并非按合同約定的承租目的進(jìn)行裝修，如果不能拆回的，裝修無償歸出租人所有。
