我國過去的司法實踐認(rèn)為，出租未經(jīng)消防驗收的房屋，租賃合同一律無效，2004年最高人民法院還下發(fā)《關(guān)于未經(jīng)消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同如何認(rèn)定其效力的函復(fù)》表明該觀點(diǎn)。但是，隨著司法實踐的深入，最高人民法院意識到，已建成的房屋價值較大，且未經(jīng)消防驗收不等于消防驗收一定不合格，如果將此類租賃合同一律認(rèn)定為無效，有損經(jīng)濟(jì)效率原則。因此，2009年9月1日實施的《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《城鎮(zhèn)房屋租賃合同司法解釋》)第8條規(guī)定，租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的，如果導(dǎo)致租賃房屋無法使用，則承租人有權(quán)請求法院解除租賃合同。
該《司法解釋》的意思是，出租未經(jīng)消防驗收的房屋，如果該房屋實際上符合消防安全，可以安全使用，即便未經(jīng)消防驗收，法律可以認(rèn)為租賃合同有效，但是，承租人在房屋無法使用時(例如，消防機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)該建筑未經(jīng)消防驗收，采取強(qiáng)制措施導(dǎo)致房屋不能使用)，有單方解除合同的權(quán)利;如果該房屋存在重大消防安全隱患，則從一開始就不能安全使用，因此這類房屋自始不能出租。
注意：
(1)城鎮(zhèn)房屋是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。
(2)未經(jīng)整體驗收合格的城鎮(zhèn)房屋，當(dāng)事人簽訂的房屋租賃合同不因此無效。
但是，《解釋》第2條規(guī)定，“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的城鎮(zhèn)房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。”
(3)違反建設(shè)工程規(guī)劃的城鎮(zhèn)房屋簽訂的房屋租賃合同無效;但在一審辯論終結(jié)前取得審批的依法有效。
