《物權法》兩部司法解釋《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律問題的解釋》和《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律問題的解釋》，將于10月1日起施行。本報特邀四川大學法學院王建平教授評析司法解釋的新亮點。
住改商須整棟業主同意
司法解釋 業主將住宅改變為經營性用房，本棟建筑物內的其他業主，應當認定為物權法第七十七條所稱“有利害關系的業主”。
王建平：住改商改變了住宅的法定用途，使小區現有的生活秩序被打亂，此前利害關系業主的認定標準缺失，導致法律適用的困難。此次司法解釋將“有利害關系業主的范圍原則上確定為在本棟建筑物之內”，該規定為審判實踐提供了一個標準。同時，按照《物權法》第77條規定：住改商行為的合法性需要滿足兩個條件：遵守法律、法規以及管理規約;應當經有利害關系的業主同意。也就是說住改商，必須經過整棟樓業主的同意。
不過王建平指出，這并不是就說明業主對住改商有“1票否決”權利。業主間還是應該本著寬容的態度，區分情況，同時否決權還是要經過業主委員會來行使，以免權利被濫用。
業主不得對車位提出過度主張
司法解釋 建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的，應當認定其行為符合物權法第七十四條第一款有關“應當首先滿足業主的需要”的規定。
王建平：規劃確定的配置比例具有法定性和確定性，業主在購買專有部分時對此也是明知的。只要業主已按照配置比例購置或者租賃到車位、車庫，就應當認為其需要已得到了“首先滿足”。否則，將有可能出現特定業主對車位、車庫提出過度主張。
房子空置也要交物業費
司法解釋 物業服務企業已按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。
王建平：選聘物業服務企業是業主共同作出的決定，只要物業服務企業按照合同約定提供了相關服務，全體業主都應該均等地繳納物業費，除非管理規約或者物業服務合同等有另外的規定或者約定。因此，即使業主一段時間不在小區居住，但物業服務使小區附屬設施正常運行，仍然間接地為業主提供了服務。
據悉，這兩部司法解釋施行前已經終審，解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用此司法解釋。
