李文投訴反被逐事件引發(fā)物業(yè)糾紛新話題
近來，李敖之女李文的官司值得關(guān)注。由于討厭鄰居某歌星家的三只大狼狗多次向物業(yè)公司投訴，最后卻被物業(yè)公司以“影響鄰居生活和居住環(huán)境，激起業(yè)主憤怒”的理由中止租約下了逐客令。李文不服而委托律師打官司。
鄰居間的糾紛在所難免，這種糾紛不是物業(yè)服務(wù)合同解決得了的，而是要靠業(yè)主之間規(guī)范解決。為此，市小區(qū)辦有關(guān)負責(zé)人接受記者專訪就我市相關(guān)示范文本和百姓關(guān)心的一些問題做出闡釋。
■為什么要制定兩類公約？
制定《業(yè)主公約》和《業(yè)主臨時公約》的目的在于明確業(yè)主在物業(yè)使用、維護、管理過程中的行為規(guī)則。公約要求全體業(yè)主共同遵守，具有法律效力，是全體業(yè)主自我約束的主要文件。
■“業(yè)主公約”和“臨時公約”的區(qū)別？
《業(yè)主公約》和《業(yè)主臨時公約》有一同三不同。一、簽訂時間不同，《臨時公約》是買房人在簽購房合同時簽的文件，在簽訂《商品房買賣合同》的同時，還約定物業(yè)管理服務(wù)價格、服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量，也就是說在房屋買賣時就通過簽訂公約和買賣合同，明確了入住后物業(yè)管理的有關(guān)事項；《業(yè)主公約》則是在召開業(yè)主大會后簽訂；二、制定方不同，《業(yè)主公約》是業(yè)主大會制定的，《臨時公約》是開發(fā)商制定的。三、適用階段不同，《業(yè)主公約》適用于業(yè)主大會后，有三分之二以上的人通過就可以了，《臨時公約》適用于業(yè)主大會前。兩個《公約》的內(nèi)容基本相同，都是物業(yè)使用管理的義務(wù)，業(yè)主的共同利益權(quán)利以及違反公約要承擔(dān)的責(zé)任。
■《公約》包含哪些內(nèi)容？
《公約》是對全體業(yè)主的約束，違反公約要承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。新的商品房買賣合同示范文本主要增加了確保買房人仔細閱讀業(yè)主臨時公約等約定，因而具有法律效力。而簽訂《公約》的目的就是為了避免糾紛。
公約的主要內(nèi)容包括物業(yè)的使用、維護和管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等。
受小區(qū)差異性決定，《公約》要根據(jù)具體物業(yè)來制定。但總的來說它包含物業(yè)使用和維修、物業(yè)費用繳納、違約責(zé)任和違約糾紛的解決等方面內(nèi)容。
另外還具體規(guī)定了業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)。養(yǎng)寵物的規(guī)定，應(yīng)遵守《北京市養(yǎng)犬管理規(guī)定》及有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定等。
■開發(fā)商訂立有利于自己的《臨時公約》怎么辦？
由于《臨時公約》是開發(fā)商單獨制定的，有可能添加有利于自己的條款。但《臨時公約》明確一條：《臨時公約》不得侵害業(yè)主的合法利益，否則視為無效。
■小區(qū)出車禍怎么辦？
現(xiàn)在公約示范文本規(guī)定，機動車在住宅區(qū)內(nèi)行駛時速應(yīng)低于5公里，違反公約造成其他業(yè)主、使用人人身傷害或財產(chǎn)損失的應(yīng)負賠償責(zé)任。受害人可以根據(jù)公約上訴要求賠償。
■鄰居家養(yǎng)大狗怎么辦？
關(guān)于養(yǎng)狗問題，《公約》這樣規(guī)定，業(yè)主應(yīng)遵守《北京市養(yǎng)犬管理規(guī)定》及有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，即時清理寵物糞便，乘坐電梯的，應(yīng)當(dāng)避開乘梯的高峰時間。如果小區(qū)2/3的業(yè)主反對養(yǎng)狗或反對養(yǎng)大狗，可以通過召開業(yè)主大會將規(guī)定補充到《業(yè)主公約》中。
■鄰居打麻將噪聲大怎么辦？
鄰居甲通宵打麻將，吵得鄰居乙無法入睡轉(zhuǎn)而向物業(yè)投訴。物業(yè)勸說鄰居甲放低音量，但鄰居甲認為是鄰居乙患有神經(jīng)衰弱，而且愛多事，并非甲方過錯。《公約》范本沒有具體規(guī)定。但業(yè)主大會可以參照有關(guān)國家文件，制定適應(yīng)小區(qū)的噪聲條款。如晚10：00-早6：00不應(yīng)聽到大于40分貝的噪聲。
■李文被逐事件該如何解決？
負責(zé)人認為，李文事件關(guān)鍵在于小區(qū)《業(yè)主公約》是如何規(guī)定的。如果《公約》沒有不準養(yǎng)大狗、不準養(yǎng)雞、不準吊嗓子等規(guī)定，那么李文的申訴缺乏法律依據(jù)。另一方面，《公約》針對的是業(yè)主，對于出租人的規(guī)定是這樣的：業(yè)主在轉(zhuǎn)讓或出租其擁有的物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)要求新業(yè)主和承租人承諾遵守公約。李文本身是租戶，她可以委托房東維護自己的權(quán)益。而據(jù)了解，下逐客令的物業(yè)公司就是李文的房東。
