建設部于去年9月頒布了《業主臨時公約》(示范文本)，實施一年來，對推動建立業主自我管理和自我約束的機制，促進物業管理行業的發展和管理水平的提高起到了積極的促進作用。針對實踐業主臨時公約的實施和運用，筆者談點自己的理解和體會。
一、《業主臨時公約》在物業管理活動中的地位和特征
業主公約是物業管理區域內業主自我管理的最高規范和自我約束的基本規則，有如“國家之憲法”、“公司之章程”，是全體業主自治管理組織的“小憲法”，是協調從事物業管理有關活動的業主、物業管理企業和其他人員相互關系的“總章程”，是全體業主(包括發展商)和使用人的行為依據。在前期物業管理階段，通過業主大會制定業主公約的機制尚未建立，建設單位在此階段屬于“初始業主”(往往也是最大業主)，為了讓這一階段的業主活動也有章可循，《物業管理條例》(以下簡稱《條例》)確認這時的公約由建設單位在銷售物業之前先行制定。雖然制定主體不同，但在形式及效力上，業主臨時公約和業主公約并無不同，一定程度上，可以說業主臨時公約是業主公約的一種特別形式。但是，業主臨時公約也有自己的獨有特點，包括以下幾點：
1、業主意志性。雖然由建設單位制定，但業主臨時公約也要充分體現物業管理區域內全體業主意志。業主臨時公約體現全體業主的意志，最直接地表現在業主對其內容的認可上，《條例》要求，建設單位在銷售物業之前，必須將其向物業買受人明示，并予以書面說明，每個物業買受人在購買物業之前，都應當對遵守業主臨時公約予以書面承諾。業主臨時公約的內容被業主接受的過程，實際就是一個吸收業主意志和體現業主意志的過程，因為有違業主意志的臨時公約是不可能被業主接受的。
2、效力至上性。建立在業主共同意志基礎上的臨時公約，其效力當然及于全體業主。需要說明的是，這里的業主不僅包括最初購房取得業主身份的人，而且包括房屋再轉讓取得業主身份的人，其中，關于物業使用方面的一些共同約定還及于非業主使用人。特定情況下，業主的遺囑執行人、遺產管理人、財產托管人亦同樣受臨時公約的約束。從本質上說，業主臨時公約就是平等主體間的民事契約，某一業主違反公約，就要承擔違約責任，利益受到損害的業主必要時可提起民事訴訟。
3、階段性。業主臨時公約只是鑒于前期物業管理階段，業主大會機制沒有建立這一特定情況下的一種過渡性形式。一旦業主大會成立，業主公約由全體業主自我制定的機制建立，業主臨時公約存在的基礎已經不存在。因此，無論業主臨時公約效力在時間延續上的長與短，都只能是一種階段性的文件。雖然實踐中也存在不少業主臨時公約的內容被業主大會接受的情況，但這種情況下的業主臨時公約已經轉化為正式業主公約，從而其效力已經獲得了機制的保障具有了長期性。
二、《業主臨時公約》在物業管理活動中的作用
如前所述，臨時公約雖然具有階段性的特點，但只是針對它的時間效力而言，就其內容所包含的事項及其效力及于全體業主而言，臨時公約與正式的業主公約并沒有本質上的差異。業主臨時公約對于業主的自我管理和自我約束的作用，已經為很多人充分認識。實際上，業主臨時公約對于物業管理企業管理活動的開展，也具有十分重要的作用。
1、融合管理與服務
業主臨時公約的內容上，既有調整業主之間的自律性條款，也有授權物業管理企業進行管理的授權性條款。物業管理過程中，物業管理企業經常會面臨物業管理與業主行使自身權利之間的矛盾。少數業主在行使自己的權利時，不了解自己應當承擔的義務，不愿為公眾的利益約束個人的行為。同時，只愿意接受物業管理企業的服務，不愿接受物業管理企業的管理。物業管理企業在對這部分業主進行管理的時候往往遇到較大的阻力，“這是我們的小區，憑什么要你管?”遇到這種情況，物業管理企業很難拿出有說服力的理由來說服業主服從管理。臨時公約中關于物業管理企業監督業主遵守共同約定的授權性條款，給物業管理企業實施管理行為挺起了腰桿，更好地實現了物業管理活動中管理行為與服務行為的協調。
2、確定了物業管理企業作為管理方或第三方的管理地位
在物業管理區域內，單個業主的違約行為由誰來監督和管理，由誰來具體負責維護全體業主的公共利益，很顯然，完全靠業主的自我約束和自我管理很難達理想的效果，物業管理企業的監督執行必不可少。業主臨時公約為物業管理企業監督業主履行公約提供了文本依據，從而確立了物業管理企業在物業管理區域內的管理地位。建設部《業主臨時公約(示范文本)》規定，物業管理企業在管理活動中，可以采取批評、規勸、公示、停止服務等措施，制止單個業主違反臨時公約和物業管理各項規章制度的行為，保障全體業主的共同利益，就是物業管理企業在物業管理活動中管理地位的體現。
3、明確了物業管理企業在物業管理區域內具體的管理職責
業主臨時公約一般要明確物業管理企業的職責與權限范圍，即哪些事屬于物業管理企業管，哪些不屬于物業管理企業管。如業主不能擅自變更房屋結構、外觀和用途;不能占用公用部位和共用設施設備;不能利用公用部位搭建建筑物、構筑物;裝飾裝修簽訂裝飾裝修服務協議;物業的維修養護解決鄰里糾紛等內容;業主臨時公約的這些具體規定，可以更清楚地表明物業管理企業和業主在物業管理活動中各自的職責。
三、業主臨時公約在物業管理活動中的運用
物業管理企業要充分認識業主臨時公約在物業管理活動中的重要作用，要善于運用這種方式，更好地實施物業管理行為。
1、嚴格根據臨時公約，制定相關物業管理規定
物業管理企業作為管理者，對于保障公約的履行擔負著重要的角色，其中一個重要方面是根據公約的規定，制定好各項具體的物業管理規章制，如《裝修管理規定》、《停車場管理規定》、《公共設施使用守則》等等。這些制度的制定要以維護全體業主利益為出發點，最大限度地滿足全體業主的需求，同時也是為約束每一個單個業主行為。當然各項具體規定不得與臨時公約相抵觸，否則無效。
2、靈活運用臨時公約，采取合理措施制止業主不當行為
業主臨時公約賦予了物業管理企業在物業管理活動中，按照約定的內容為保障全體業主的權益實施管理的職責。如業主做出了違反約定的不當行為(包括侵犯全體業主利益的行為，也包括侵犯部分相鄰業主的行為)，物業管理企業應當根據臨時公約的授權，嚴格依照公約大膽進行管理。在具體管理過程中，管理者只要是站在維護全體業主共同利益的高度實施管理，即使面對個別業主的暫時不理解，也會得到大多數業主的支持。
3、合理運用臨時公約，維護管理者自身合法權益
業主臨時公約中對于物業管理企業的授權性規定，為物業管理企業挺起腰桿實施管理行為提供了強有力的依據，有效改變物業管理企業面對個別業主無理取鬧的行為束手無策的窘境。如，單個業主拒繳物業服務費用時，可以參考建設部臨時公約示范文本的規定，物業管理企業向廣大業主說明，單個業主的拒繳行為可能導致物業管理服務品質的降低，實質上侵犯的是全體業主的利益，企業可以有理、有據、有節地向欠繳業主催繳直至向人民法院提起民事訴訟，企業也可以動員其他業主，運用社會輿論和道德的約束讓欠繳業主感到壓力，盡快糾正自己的不當行為。
4、充分運用臨時公約，調整業主間及與物業管理企業間的關系
臨時公約是有效調整業主彼此之間、業主與物業管理企業間法律關系的有效管理模式。如建設部《業主臨時公約(示范文本)》中對維修物業時鄰里間相互配合、裝飾裝修房屋時對相鄰業主正常生活秩序的照顧、在確需臨時占用公共區域及因客觀原因需改變物業設計用途時等情況下，要征得物業管理企業同意等等，這些方面的規定為確立業主之間、業主與物業管理企業間的良性互動關系起到了很好的示范作用，值得各個物業管理企業在實踐中學習和參考適用。
