中文一区_亚洲欧美一区二区在线观看_性开放网站_中文字幕在线一区_中文一区二区_欧美一区二区三区公司

業委會是業主大會的執行機構，在特定物業管理區域內，組織召開業主大會會議，并代表全體業主執行業主大會決議。在這個過程中，業委會負有重大的職責。但假如業委會決定或業主大會決議侵害了業主的合法權益，受侵害的業主該怎么辦？或者，業主認為業委會組織召開的業主大會程序違法了，業委會或業主大會作出的決定侵害了其合法權益，業主該怎么辦？北京市西城區的一位業主就遇到了這種情況，她最終選擇將業委會告上法庭。由此便出現了北京市第一例業主撤銷權訴訟。　　案情簡介　　被告北京市西城區萬通新世界廣場業委會，于2007年8月16日以書面征求意見的方式組織召開了業主大會會議，會議有三項議題：一是增選一名業主委員會委員；二是2006年5月25日被告與北京萬通鼎安國際物業服務有限公司簽訂的物業服務合同是否有效；三是是否同意被告與萬通物業公司重新簽訂一份新的物業服務合同。被告于2007年9月18日作出《萬通新世界廣場業主大會決議》。　　原告北京市西城區萬通新世界廣場業主王女士認為該決議的形成及結果顯示有失公正且存在虛假：被告委托萬通物業進行征集、統計票權有失公正；對業主大會表決權數進行虛假統計，被告對委托的萬通物業對意見征詢函僅發放了一層的商場部分業主以及六層至二十五層的業主，虛構了投票權份數，惡意促使持同意意見的票權數達到法定要求比例，故請求法院依法確認2007年8月16日召開的業主大會程序違法，投票無效；請求法院撤銷被告于2007年9月18日所作的萬通新世界廣場業主大會決議。被告辯稱，業主大會決議是針對全體業主的，而非只針對原告，確認業主大會程序違法、投票無效以及對所作決議行使撤銷權，屬于有關共有和共同管理權利的重大事項，該權利行使應由全體業主共同決定,請求法院裁定駁回原告的起訴。　　法院經審理，認為原告提出被告委托萬通物業公司操作業主大會書面意見的具體工作，有失公正性，但對此未提供相應證據予以證明，亦缺乏相應法律依據，故對此法院不予采信。雙方爭議的另一焦點為投票權數清冊中所列A25北京萬通房地產有限公司是否擁有面積48451.34平方米，此面積的統計直接關系到投票權是否達到法定要求比例，根據公平原則和誠實信用原則，綜合雙方當事人的舉證能力，被告對此應負有舉證責任。但被告未提供北京萬通房地產有限公司擁有面積48451.34平方米之相應證據，故原告要求撤銷被告作出的決議，理由正當。西城區法院一審判決，撤銷被告北京市西城區萬通新世界廣場業委會于2007年9月18日作出的萬通新世界廣場業主大會決議。　　對本案的評論及思考　　1.撤銷權之行使　　本案被告辯稱，對業主大會決議的撤銷應由全體業主共同決定，原告作為單個業主無權行使撤銷權。那么，作為單個業主的原告是否有權行使撤銷權呢？這是首先要回答的問題，也是本案的焦點之一。　　《物權法》第78條第2款規定，業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。從本條可以看出，撤銷權的行使應具備四個要件：業主大會或者業委會作出決定；已作出的決定侵害了業主合法權益；撤銷權由受侵害的業主提起；撤銷權行使方式是向法院提起訴訟。《物權法》第83條第2款，“業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。”該條文也對業主訴權作了相關規定。本案原告認為業委會組織作出的業主大會決議，侵害了其合法權益，故而向法院提起撤銷權訴訟。毫無疑問，原告享有該權利，單個業主和多數業主，都有權向法院提起撤銷權之訴。目前，對于業主的撤銷權，除了《物權法》有相關規定外，《物業管理條例》第19條第2款也有規定，業主大會、業委會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。該條文賦予了更廣泛的機關以撤銷權。綜上，為保證業主大會和業委會作出的決定符合法定程序，符合廣大業主合法權益的維護，法律賦予了業主的撤銷權訴權，同時賦予了監管部門包括責令改正和撤銷權在內的監督權。本案原告向法院提起訴訟是其行使撤銷權的合法正當途徑。　　2.舉證責任分配與業主權利保護　　本案的第二個焦點，即對于投票權數清冊中所列A25層北京萬通房地產有限公司是否擁有面積48451.34平方米應當由原告還是被告承擔舉證責任。因為此面積的統計直接關系到投票權是否達到法定要求比例，進而決定著涉案業主大會決議的最終命運——被撤銷或者被維持。　　目前，我國的民事訴訟法對于舉證責任分配采取原則加例外的規定。原則是“誰主張，誰舉證”，即誰提出權利主張，誰就應就此提出證據。提出權利主張的當事人如果不舉證或不能舉證，就要承擔敗訴的不利后果。例外是“舉證責任倒置”，指基于法律規定，將通常情形下本應由提出主張的一方當事人就某種事由不負擔舉證責任，而由他方當事人就某種事實存在或不存在承擔舉證責任，如果該方當事人不能就此舉證證明，則推定原告的事實主張成立的一種舉證責任分配制度。　　本案中，法院根據公平原則和誠實信用原則，綜合雙方當事人的舉證能力，認為被告對北京萬通房地產有限公司是否擁有面積48451.34平方米負有舉證責任。但被告未提供相應證據，法院最終判決撤銷業主大會決議。“舉證責任倒置”一般應有法律明確規定，西城區法院這一判決實乃大膽創新。從物業管理行業視角觀察，讓本案原告承擔舉證責任，原告幾乎是不可能做到的，其無該事項的舉證能力。作為被告的業委會在組織召開首次業主大會會議時就應當已經掌握了所有業主所擁有的房產面積、票權數等數據資料。因此，被告很容易提供這類證據。法院也正是基于此種考慮才認定被告承擔相應舉證責任的，將來的法律也應當會對此類舉證責任的分配加以明確規定。　　3.對物業服務公司的啟示　　本案判決還會影響到另一重要物業管理主體——物業服務公司。本案中業主大會決議的內容直接關系到物業服務公司的利益，即之前簽訂的物業服務合同的效力問題及是否與物業服務公司續簽物業服務合同的問題。如果本判決生效，那么，物業服務公司就喪失了繼續提供物業服務的資格。作為物業服務公司，最大的啟示就是嚴格依法經營。當然，筆者并非針對本案的萬通物業公司，而是指廣義的物業服務公司。當物業服務公司與業委會簽訂物業服務合同時，應當考慮到這里面的風險，要想到業委會可能有違法違規操作行為，最重要的是必須做到物業服務合同基于真實合法有效的業主大會決議。