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——業委會自行招標選聘物業實踐案例全程追蹤 問題的提出 自從中海的“四不接”而始，作為物業管理行業內部的慣性思維，就對業主委員會這個組織形成一種非常傳統而又膚淺的見解，認為它們要么成為一個“橡皮圖章機構”，要么就會“出亂子”，然而自2003年國務院頒布《物業管理條例》以來，業委會表現出驚人的旺盛生命力，其發展成熟的速度令人驚異，本文所研究的“青島天福苑業主委員會自行招標選聘物業”的全過程，以及其當中出現的是是非非和最后的定標結論，對政府、開發商及物業同行和業主委員會的未來關系定位問題將具有一定借鑒意義。 項目背景 青島屬國內知名的旅游城市，較早推行物業管理，全國第二次物業管理會議在此地召開，青島市政府于1998年即頒布《青島市物業管理條例》；而且由于青島酒店行業比較發達，為物業管理儲備了大量的服務型人才，而且相當多項目引入外埠公司進行前期管理或顧問，在部分項目具有一定亮點，但是瓶頸也比較突出：政府對物業管理的理解傾向于“無為而治”、物業公司普遍對開發商依賴性較強、業主缺乏管理經費承受能力、收費及管理標準偏低等等，特別是青島市對物管企業的嚴厲約束：禁止向業主收取任何形式的押金、前期物業管理費由開發商承擔等，使前期物管的效果相比其它城市而言較為弱化。 天福苑小區是青島市一個8萬多平米的綜合型樓盤，由青島商業網點集團有限公司開發，青島市首屆“房交會”以該項目名稱命名，小區五棟高層、五棟多層共居住456戶人家，在高層樓宇的1到3層另有約2萬平方米的網點房，住宅于交付前一年就全部售完，基于青島近年來的房價上漲，當前該樓盤二手房的價格正好是三年前銷售價的兩倍。 小區于2003年5月開始籌備入住，并聘請深圳品牌物管企業蓮花物業擔任一年期物業管理顧問，因當時國務院《物業管理條例》尚未最終定稿，故而在入住資料的準備過程中，依據《青島市物業管理條例》第二十四條規定，前期管理費由開發商支付，為規避風險，物業公司在《入住合約》編制時特設條款“據實收取一定數額的保安、保潔、綠化費”以保留收費權利。其后，物管顧問依據深圳模式編制了全套入住資料并提供VI方案，并用一個月的時間完成了逐幢樓宇的驗收、整改和接管工作。 當年7月開始正式辦理入住，入住時僅收取入住資料工本費、門禁IC卡費用和裝修垃圾清運費，當年物業管理公司在該項目上投入近50萬元，費用差額開發商予以全額撥付。 2004年1月小區入住戶超過半數，隨即依據青島市相關法規規定籌備召開首次業主大會，選舉業主委員會，因毛遂自薦的業主較多，在青島市市南區物業辦的指導下，該項目突破了青島市業主委員會成員最多不超出9—11人的慣例，達到了19名業主委員會委員，其中包括1名主任，2名副主任和2名秘書。依據國內的業委會特色，其中不包含開發商成員，而網點入住戶數較少，19名委員中僅有1名網點的代表。 業主委員會于2004年6月28日成立，于2004年8月2日在市南區物業辦備案。 第一階段：業主委員會自行招標 按青島市的相關規定，業委會成立兩個月之內必須與業主大會選定的物業管理公司簽訂物管合同，但是就不簽訂合同應當如何辦？該規定卻沒有相應說明。作為業主們的“維權班子”的業主委員會，其首先做的事并不是召開業主大會選擇物業管理公司，而是向全體業主征求對前期物業管理單位的評價，并由業主委員會主任李北森作代表，向開發商提出解決一攬子遺留問題的要求，主張雙方進行對話，開發商表示同意。 8月27日，開發商方面由建設該小區的項目總監孫總領銜，業主委員會方面由李主任、副主任吳冰等人作代表，雙方各組成專門小組并由律師陪同進行了對話，開發商就業主提出的近二十個問題給予了解釋、說明和答復，通過這一次溝通成功地解決了大部分原先富有爭議和模糊不清的問題，然而就矛盾最為尖銳的分攤面積變動、車庫只售不租等事宜，開發商與業主之間的分歧很難彌合。在9月4日物業公司向業委會提報《正常期物業管理方案》的當天，業委會向物業公司告知：經過集體商議，決定公開選聘物業管理企業。 9月12日，天福苑小區業委會在當地媒體上刊登招聘物業管理公司的告示。 9月18日，小區物業管理會議室濟濟一堂，據統計共有11家物業管理公司報名，9家公司參與這次招標會，由于業委會對社區情況的了解尚不充分，前期物管單位唯一的與會代表就臨時充當了物業情況的介紹人，并帶領各個公司的代表勘測現場，參觀了本小區的中控室、樓道和車庫等物業設施，隨后，有4家物業管理企業在業主委員會規定的最后期限前投遞了標書。由于此時業主委員會內部已經開始出現分歧，一部分人對選聘程序和范圍持懷疑態度，而另一部分人根本就不熱心“搞什么選聘”，揭標日期一天天拖延，10月8、9日連續兩天青島某媒體以《天福苑業主自行招標選物業受挫》、《業主選聘物業緣何受挫》為題進行報道，表明當時業委會的選聘物業工作正處于進退維谷的境地。 第二階段：雙方溝通與合作的推進 9月初，“青島市政府采購中心”將入駐天福苑網點房，在管理處辦理了裝修手續之后，選定裙樓三層樓頂天臺作為12臺空調外掛機的放置地，開始動工伊始，便有部分用戶指斥“位置安裝得不對”、“噪音太大影響休息”，9月24日業委會向物業公司、開發商發送了一份函件，稱“三層平臺屬全體業主共有，無業委會允許任何人不得安裝任何物品”，在該政府部門第一次嘗試安裝空調外掛的當天，由一名業委會副主任帶隊的一群業主阻止的空調安裝，為此，物業公司居間協調政府部門有關領導同業主委員會見面，但會面當中十幾名業主委員眾口一詞的反對聲，政府機關為此調整了在天臺安裝空調的方案，將外掛機分三個地方設置，其中一部分空調機放在小區內，但仍有部分業主對調整后的方案表示不能接受；待到安裝當天，業主再次集會，再次阻止了空調安裝，政府部門最終被迫將空調轉到自己的窗戶前放置，這次部分業委會委員成功地發動了住宅區業主，完成了一次堅持自我利益的表達行動。而物業公司同業委會之間的“溝通—合作”機制，也開始發揮作用。