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庭 審 記 錄 2009年06月03日13：30時，宋秀英訴中國房子業(yè)委會，請求撤銷“物業(yè)招標文件”一案，在海淀人民法院第44法庭開庭審理，旁聽人員有20多人，其中有中國房子業(yè)委會部分成員、媒體記者、 業(yè)申委成員、其它小區(qū)業(yè)委會的、關注本案的各界人士和4-5名支持原告的中國房子小區(qū)業(yè)主，另外，還有幾名旁聽人員因座位不夠未能參加，但表示將通過其它途徑了解庭審情況，中國房子業(yè)委會對此表示衷心感謝。----------------------------------------------------------------------------------------------------------------原告：宋秀英 代理：律師趙劍被告：中國房子業(yè)委會，主任：張曉楊代理：律師于啟波，王燕然----------------------------------------------------------------------------------------------------------------主審法官宣布開庭----------------------------------------------------------------------------------------------------------------一、法庭調(diào)查原告宣讀訴訟請求：1. 請求法院判令撤銷中國房子業(yè)委會為選聘小區(qū)物業(yè)發(fā)出的《物業(yè)管理招標文件》；2. 案件受理費用由被告承擔。被告對原告訴訟請求發(fā)表意見：被告不同意原告的訴訟請求，原告請求既沒有法律依據(jù)也沒有事實依據(jù)，起訴書中有多處不實，我們略舉幾例：⑴、第一頁最后一段，選聘物業(yè)并不是業(yè)委會提出的，而是業(yè)主大會決定的，業(yè)委會的行為是有根據(jù)的； ⑵、所謂“在整個選聘過程中業(yè)委會無視廣大業(yè)主反對，對主管機關的意見置之不理”均不屬實；⑶、原引《物業(yè)管理條例》關于選聘物業(yè)管理企業(yè)，不是業(yè)主大會2/3以上業(yè)主同意，而是1/2以上同意就可以通過，見《物權(quán)法》和新修改的《物業(yè)管理條例》，不知原告是有意為之還是出于其他考慮，總之，這個提法是不合法的。⑷、說被告未接受相關部門的指導和監(jiān)督，與事實不符，即便是居委會有一個什么說明，那也是招標文件公布之后很久以后的事，與本案沒有直接關系，與訴求無關；⑸、說業(yè)委會私自操作選聘物業(yè)公司，被告認為純屬歪曲事實。如此種種，被告認為，原告在起訴書中沒有做起碼的常識性陳述，我們對原告的訴訟請求，認為沒有事實依據(jù)，也沒有法律依據(jù)，因此不同意此要求。----------------------------------------------------------------------------------------------------------------原告證據(jù)：1. 宋秀英房產(chǎn)證2.招標文件在建委的備案表3. 中國房子《業(yè)主公約》和《業(yè)主大會議事規(guī)則》4. 第二次業(yè)主大會表決票票樣5. 宋秀英于2008.07.02日與老物業(yè)簽訂的物業(yè)管理協(xié)議書，物業(yè)收費標準：1.686. 元 / 月.平米。7. 物業(yè)管理招標文件和業(yè)委會與招標代理簽訂的招標代理協(xié)議8. 業(yè)主委員會的通知，即將表決的物業(yè)收費標準：1.78元 / 月.平米。9. 北京市建委“京建物2008-477號文”10. 居委會2009.03.27日提供的“關于中國房子業(yè)委會不接受監(jiān)督的過程”的一份書面材料。----------------------------------------------------------------------------------------------------------------請求法院調(diào)取證據(jù)的申請----------------------------------------------------------------------------------------------------------------被告對原告證據(jù)進行質(zhì)證對證據(jù)1認可，無異議。對證據(jù)2認可，無異議。對證據(jù)3，中國房子《業(yè)主公約》和《業(yè)主大會議事規(guī)則》真實性認可。關于《業(yè)主公約》，對其作用強調(diào)幾點：⑴、業(yè)主公約第八條明確規(guī)定，業(yè)主大會做出的決議、決定對全體業(yè)主具有約束力。⑵、業(yè)主公約第十條明確規(guī)定“業(yè)主委員會在業(yè)主大會授權(quán)范圍內(nèi)做出的決議、決定對全體業(yè)主具有約束力”。說明只要沒有被業(yè)主大會否決，只要是業(yè)主，都必須受其約束；⑶、業(yè)主公約第十四條明確規(guī)定“業(yè)主應參加業(yè)主大會會議，協(xié)助業(yè)主大會、業(yè)主委員會在物業(yè)管理方面的工作，執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主委員會在業(yè)主大會授權(quán)范圍內(nèi)做出的決議、決定。”再次明確業(yè)主應該受業(yè)主大會決議和業(yè)主委員會在業(yè)主大會授權(quán)范圍內(nèi)做出的決議、決定的約束。關于《業(yè)主大會議事規(guī)則》，對其作用強調(diào)幾點：⑴、第十二條明確規(guī)定“依照本規(guī)則通過的決議，須書面告知社區(qū)居委會，對全體業(yè)主具有約束力，全體業(yè)主應當遵守和執(zhí)行決議。”明確表明原告也必須遵守和執(zhí)行決議并受其約束。⑵、第二十五條做了一個寬泛性的法規(guī)一致性的規(guī)定，說“議事規(guī)則的條款與現(xiàn)行有效的法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸時，該條款無效，但不影響其他條款的效力。制定本議事規(guī)則所依據(jù)的國家相關規(guī)范性文件發(fā)生修改、增刪時，受到影響的條款隨之修改、增刪，無需提交業(yè)主大會表決。”說明原來規(guī)定2/3的，現(xiàn)在規(guī)定是1/2，那就隨之變?yōu)?/2就沒有問題了，而無需提交業(yè)主大會表決。對證據(jù)4，第二次業(yè)主大會表決票票樣真實性認可。選票表決內(nèi)容明確寫著：“授權(quán)業(yè)委會依照相關法律、法規(guī)采用邀請招標方式選聘物業(yè)服務公司，最終選聘結(jié)果、物業(yè)服務標準、收費標準、物業(yè)結(jié)算方式及與合同有關的重要內(nèi)容將再次提交業(yè)主大會表決”。此證據(jù)恰恰證明業(yè)委會沒有違反業(yè)主大會決議。現(xiàn)在正在進行第三次業(yè)主大會就是在執(zhí)行第二次業(yè)主大會的決議，，是對物業(yè)招標結(jié)果的表決，是業(yè)主大會工作的延續(xù)和補充。對證據(jù)5，宋秀英于與老物業(yè)簽訂的物業(yè)管理協(xié)議書。對其真實性認、合法性以及與本案的關聯(lián)性均不認可，理由如下：⑴、協(xié)議書的簽訂時間是08.07.02日，生效日期是2008.07.01日，而招標文件是在2008.04月制定，5月公布的，協(xié)議書是在招標文件之后簽訂的，與本案無關。⑵、協(xié)議書的簽訂時間，是在業(yè)主大會決定采用邀請招標方式選聘物業(yè)服務公司之后好幾個月，至今已近一年，不足以證明與本案相關。⑶、最關鍵的一點，協(xié)議沒有法律依據(jù)，即便事實是按協(xié)議書履行的，相關權(quán)益也不是合法權(quán)益。因為原告從本案起始、訴訟直到今天開庭，一直強調(diào)要按法律辦事，而自身簽訂的協(xié)議卻沒有法律依據(jù)，業(yè)委會認為，其行為表明了要求嚴格按照法律辦事，容不得半點瑕疵，由此可以理解為原告是懂法、守法的，嚴格按規(guī)矩辦事的業(yè)主，可是其協(xié)議表明原告在明知業(yè)主大會決定采用邀請招標方式選聘物業(yè)服務公司的情況下，在沒有任何法律依據(jù)的情況下，私自與老物業(yè)簽訂的一份協(xié)議，業(yè)委會和廣大業(yè)主難免對其動機合理質(zhì)疑。