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主持人、光大花園業委會主任陳兵 主持人：今天這個會咱們討論沒有業委會 業主能否選聘物業公司，這個議題，秦兵是抓我的差讓我還主持來，兩個險惡用心，一個是剝奪了我發言的機會，這是第一，第二是剝奪了我抽煙的機會，但是因為我中午沒吃飯，所以待會兒嘉賓發言的時候。 目前大家咱們都知道北京市是超過80%的小區仍然沒有業主大會這個組織，也就更沒有業主委員會，就是說這些小區都屬于前期物業的狀態，大家也知道前期物業，開發商選擇的物業公司，其中的絕大多數是開發商所辦的物業公司，或者是即使物業公司是獨立法人但實際上是附屬關系，這個大家都明白，這樣業主委員會成立就面臨著很多的阻礙，也就是說這樣的狀況絕大部分的小區仍然處在前期物業狀況，沒有業主委員會，這個狀態恐怕還會持續相當長的時間，在這種情況下如何保證絕大多數小區里面這些業主的選擇權就變成了一個問題。 草案第73條，規定業主對建筑物內的住宅、商業用房等專有部分享有專有權，對專有部分以外享有共同管理的權利，雖然是草案，但是道理寫得很明確，共同管理，這個權利在于業主。那么怎么辦？對現在超過80%的小區沒有召開過業主大會的會議，也沒有業委會的這些小區怎么樣保證這些業主在物業管理和服務方面的選擇權，今天請各位專家、學者發表高見。 每個人的發言時間10分鐘，還有提問的時間，大家也自己注意時間吧。玉圣兄先講講。1.楊玉圣——這是一個有挑戰性的問題中國政法大學法學院教授、富泉花園業主楊玉圣楊玉圣：我姓楊，楊玉圣，是政法大學法學院的教授，也是我所在的富泉花園小區的業主委員會主任，從去年三月份會議召開到備案，到今天我們選聘新的物業，新的物業交接，老物業賴著不退，現在正通過訴訟在解決這個問題。 整個過程我是全經歷了，今天會議的主題是講北京80%多的小區沒有業主大家會或業主委員會的情況下，能不能選聘新的東家。這個問題，確實是非常有挑戰性，因為雖然剛才陳兵先生講的《維權法》草案里面有那么一個明確的表示，但是在現在的業主大會規程，還有北京市相關的那些土政策、文件中，并沒有說沒有業主大會，沒有業主委員會，業主可以選聘新的物業公司，到目前為止北京好像沒有這個先例，為什么說這個問題有挑戰性？就在于現在已經有業主大會或業主委員會的都往往難以順乎業主的這種大多數人的心愿，自主地、獨立地選聘一家滿意物業公司，何況還沒有業主大會和業主委員會。 現在來看有了業主大會或業主委員會，能夠順利地選聘新物業，在北京如果有，也是百于在一，千乎在一，業主跟老物業打，還是社會的勢力參與打，各種情況都有，但是好說好道，因為業主大會三面占多數，選聘新的物業，老物業按照協議，順利地自愿地退出的這種情況還沒有。我們小區突然交接了一部分，突然又不交接。現在有一個前提，首先業主大會決議是否有效的問題，咱們認為，有些官員講，太平家園好像是有點問題，但我們小區到目前為止，小區辦都說我們是合法有效的，就是在政府部門說合法有效的情況下，也不行，有了業主大會，業主委員會，有了業主委員會的決議要選聘新物業，這么難，我覺得今天咱們的會議主題是沒有業主大會和業主委員會能不能選聘新的物業，我個人的判斷是非常悲觀，有這么幾個原因，第一個，在沒有業主大會和業主委員會的情況下，很難得到一個書面的業主們的大多數的意見，而大家知道所有的小區不論大小，不論品位高低，業主們的意見是不一致的，不一致的情況也很多，包括有些業主只管自己的權利，不盡義務，極端自私，包括一部分業主被開發商和老物業因為利益交換攬過去了，等等這樣的，如果沒有業主大會和業主委員會這樣一個平臺，這樣一個合法的渠道，要想讓大多數業主同意，又想讓少數業主不反對是很難的，我的個人看法是，即使沒有業主大會和業主委員會，經過一部分人的熱心聯絡，也完全有可能辦到這一套。 現在來看很多小區出問題，就出在這少數人，因為他們在這個原則里，跟開發商跟老物業三位一體的話，幾乎是一個很難打破的網絡，因為利益都連在一塊，所以我覺得這是第一難，第二難就是政府主管部門，特別是小區辦，因為各種原因，包括法律法規政策不配套，包括我們業主沒有自制的傳統，就造成了我們現在的主管部門該管的時候可能不管，不該管的時候管得你死死的，比方說假如這里沒有業主大會和業主委員會的小區，業主們自行選的一個公司，他們就出來干預了，說你們不合法，說你們沒有程序等等等等。 我覺得這個檻大概是一般邁不過去的，如果真的我們能夠不需要它批準，不需要它同意，我們業主就能夠有一個，不論是三分之一，三分之二，自主選擇的話，我覺得可能還是一個比較遠的前景。既然兩難，我們退一下，我們覺得在沒有業主大會或業主委員會的情況下，有一部分熱心的業主，他懂得法律法規，政府同時又一定的人脈資源，有熱心，他可以要求成立業主大會會議籌備組，按照現在的相關的政策，這個籌備組相當于一個準業主委員會，按規定要30天開會的，但是沒關系，延期一年都沒問題，到了27、28天了開不了，再延期，無限制地延，一直在這個籌備過程當中，準業主以業主代表的名分跟老物業，跟開發商交手，這里邊我覺得最有效的手段，除了這種公開溝通之外，最有效的手段我個人認為還是暫時不交物業費，因為作為業主，你只要享受到服務了，不管你愿意與否，必須要繳納物業費，當然是不是有折扣，交物業費是我們的義務，我們之所以不交是因為開發商特別是前期物業阻撓我們召開業主大會會議，阻撓的方式包括分化、瓦解業主大會會議籌備組，拒絕提供業主的聯絡方式，甚至有像我們小區開始的時候拒絕提供我們小區總的面積，你想想沒有這個總的面積，沒有這個總的分母，我們就沒法確定我們的三分之二，所以我們通過別的途徑找到了，總而言之它是百般阻撓，只有大概幾個個別的開發商我們前期物業配合一下。 所以我覺得業主大會會議，因為各種情況在成立的過程中非常難，但是如果這個籌備組如果堅持一年甚至一年以上，還是能起到作用的，我覺得在目前的情況下，創造條件、爭取召開業主大會會議，組成合法的業主大會，還有選舉大會業主委員會，然后選聘新的物業公司，可能比我們這樣搞要好得多，這種情況下，我的想法是退一步，這是我個人的一個看法，僅供大家批評。 主持人：謝謝楊教授的發言，楊教授也是提出了很多現實中的難題，有些難題還是一時很難解決，所以也是我們在探討這個問題的時候必須要考慮的問題。下面請舒可心發言。