住房和城鄉建設部2009年末制發的《業主大會和業主委員會指導規則》（以下簡稱《規則》）已于今年1月1日起正式施行。作為《物業管理條例》的配套性政策和《業主大會規程》的替代性文件，《規則》是適應法律環境和總結實踐經驗的產物，其中許多規定和內容都是建立在深入認識業主大會制度和準確把握業主大會、業主委員會運作規律基礎之上的。作為深化我國業主大會制度的重要舉措，《規則》不僅有助于規范業主大會和業主委員會的活動，而且有利于優化我國物業管理的法律環境和市場環境。
與《業主大會規程》相比，這次下發的《規則》蘊涵以下幾個看點：一是指導性。《規則》冠以“指導”之名，與強制性規范相比，體現了政府的服務色彩，也給處在不同發展階段的不同地區在貫徹實施中留有一定的余地。從體例上看，《規則》分為總則、業主大會、業主委員會、指導和監督以及附則五章，從基本原則、各方主體、具體程序到參照適用，始終貫穿著指引和導向的主線，反映了“全面指導”的立法目標；從對象上看，《規則》對業主大會和業主委員會的組織活動以及區、縣房地產行政主管部門與街道辦事處、鄉鎮人民政府的監管活動進行了“雙向指導”；從環節上看，《規則》從業主大會籌備、成立、選舉、決議到業主委員會的備案、運作、增補和換屆都有詳細的職責描述和程序安排，體現了“全程指導”。二是針對性。近幾年各地在推行業主大會制度過程中遇到不少困難，出現很多問題，針對這些困難和問題，找出切實可行的對策并予以普遍推廣，既是制定《規則》的出發點，也體現了《規則》的時代特征。為解決業主大會成立過程中建設單位配合不力的問題，《規則》規定了建設單位應當按照政府部門的要求及時報送籌備首次業主大會會議所需文件資料的義務；為解決業主委員會不規范運作的問題，《規則》規定了業主委員會應當向業主公布的八種情況和資料，以及業主大會、業主委員會工作經費應當定期在物業管理區域內公告，以接受業主的監督；為加大對業主大會和業主委員會指導監督的力度，《規則》專設“指導和監督”一章共十三條用于明確區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府的職責，并針對業主大會和業主委員會活動中可能出現的各種失范行為分別設計出相應的補救和糾正措施。三是可操作性。與《物業管理條例》的原則性不同，為落實業主大會制度，《規則》突出了可操作性，旨在發布后的貫徹落實。為保證籌備首次業主大會工作的合法有效進行，《規則》以九個條款的篇幅詳細規定了文件資料、指導主體、籌備組組成、籌備工作內容、業主身份認定、業主委員會委員候選人以及分期增補辦法等內容；為指導業主大會的活動，《規則》詳細規定了管理規約和業主大會議事規則的主要事項和內容，以及業主大會確定業主投票權數的具體辦法；為指導業主委員會的工作，《規則》進一步細化了業主委員會的職責，詳細規定業主委員會工作檔案的內容和印章使用管理的辦法。四是創新性。任何制度和規則只有根據客觀情況的變化和實踐經驗的積累，與時俱進地進行變革和創新，才能保持其生命力和執行力，《規則》也不例外。在理念上，《規則》將業主大會明確定位為業主共同財產的行權主體，強調業主自我管理和行政監管的平衡；在主體上，《規則》將區、縣房地產行政主管部門與街道辦事處、鄉鎮人民政府作為共同主體參與指導和監督，并著重強化街道辦事處、鄉鎮人民政府的作用；在措施上，《規則》強調一手抓指導，一手抓監督，力爭做到兩手都要硬；在內容上，《規則》通過對共同管理權的行使限制，來督促業主履行共同義務，通過對未參與表決的投票權數和共同管理權的長期委托等特別規定，來解決業主大會表決艱難和協調成本高昂的難題。當然，《規則》的政策目標能否實現，不僅與各地物業管理環境密切相關，而且也有待于具體實踐的檢驗。
二十一世紀的前十年，是物業管理行業迅速壯大的十年，也是物業管理市場持續發展的十年。考察物業管理市場發展進程，我們注意到這樣的事實：在作為市場供方的物業服務企業不斷規范和專業的同時，作為市場需方的業主成熟得相對滯后，特別是在建筑物區分所有狀態下業主以業主團體的身份參與物業管理市場行為時，供需雙方的不平衡愈加顯現，這種狀態如果長時間得不到改善，將直接影響物業管理市場的持續健康發展。因此，規范和引導業主大會和業主委員會，逐步培育物業管理市場的理性成熟買方，是完善物業服務市場面臨的重要課題。
正因為如此，物業服務企業在面對《規則》之時，不應將它僅僅簡單看作是規范業主行為的政策性文件，而應當站在完善物業管理市場的高度來學習和研究。正確認識業主團體的地位，擺正自身位置，主動積極配合協助業主大會和業主委員會開展工作；高度重視業主團體作用的發揮，物業服務企業就會著力于建立健全與業主委員會的溝通磋商機制，合法高效地管理客戶資源，構建和諧的物業管理關系；透徹理解《規則》的具體內容，物業服務企業就可以利用專業知識和政策水平的優勢，根據業主的需要適時引導和協助業主團體開展工作，及時解決物業管理中的困難和問題；熟練掌握業主的決策程序，物業服務企業就可以準確判斷業主大會和業主委員會決定和決議的有效性和合法性，減少和避免與業主的矛盾和糾紛，最大限度地防范物業管理法律風險；全面領會行政部門的監管職責，物業服務企業就可以充分利用和依靠區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府的力量，正確引導業主大會和業主委員會開展活動，及時糾正失范和違法行為，營造良好的物業管理市場環境。
