筆者所在公司目前管理物業(yè)面積 350 萬平方米，現(xiàn)有業(yè)委會 49 個，從業(yè)委會的實際運行來看，售后房小區(qū)業(yè)主委員會，相對比較穩(wěn)定，成員主要是公派代表和推選代表經(jīng)選舉的業(yè)主委員。因為這種小區(qū)收費較低，市場化程度不高，業(yè)委會成員基本上沒有薪酬，實行義務(wù)工作，只有付出沒有回報，屬于清廉型組織。而商品房小區(qū)業(yè)委會運作中遇到的問題就比較多。大多數(shù)業(yè)委會在維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，實施小區(qū)自治管理，監(jiān)督物業(yè)管理公司實施物業(yè)管理，管理專項維修資金、及時溝通與協(xié)調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理公司關(guān)系等方面發(fā)揮了一定的作用。但也有一定比例的業(yè)委會較不規(guī)范或無法規(guī)范地開展工作，對小區(qū)的和諧帶來了負(fù)面影響。
業(yè)委會在組建和管理中常有以下三個方面的問題：
一是組建難以形成合力。開發(fā)商、業(yè)主代表、街道及居委會、政府主管部門代表在籌備過程中各自的地位和職責(zé)不夠明確，很多環(huán)節(jié)出現(xiàn)脫節(jié)，推諉現(xiàn)象頻頻發(fā)生，最終導(dǎo)致業(yè)委會的“難產(chǎn)”甚至是“流產(chǎn)”。
二是組建過程有待簡化。從推選業(yè)主代表、產(chǎn)生業(yè)委會委員候選人到起草業(yè)主公約，特別是推薦籌備組、委員候選人等工作，過程相當(dāng)繁雜，一般都要花幾個月甚至是半年的時間，有時往往一年也難以完成。
三是業(yè)委會人員失控。由于業(yè)委會對維修資金的使用，物業(yè)管理公司的選聘等重大事項有一定的支配權(quán)，部分小區(qū)的委員還可以領(lǐng)取津貼，不少業(yè)主覺得當(dāng)上業(yè)委會委員是有利可圖的。因此這些業(yè)主想方設(shè)法進(jìn)入業(yè)委會，造成業(yè)委會人員失控，推選時各種矛盾突出，真正想為業(yè)主做事的業(yè)主反而進(jìn)不了業(yè)委會。人員失控也導(dǎo)致后期在物業(yè)管理活動中，業(yè)主自我管理、自我約束的作用不能規(guī)范發(fā)揮，或者為了一己私利，最后“隱患”無窮。
業(yè)委會在運作過程中也常有以下三個方面問題：
一是缺少制約和監(jiān)督機制。一些業(yè)委會內(nèi)部權(quán)力膨脹，不能代表業(yè)主利益，少數(shù)服從多數(shù)的原則也得不到體現(xiàn)，業(yè)主對業(yè)主大會、業(yè)委會的信任度下降，使得業(yè)委會的作用難以真正發(fā)揮。
二是自律機制不完善。盡管有關(guān)法律及章程對業(yè)主、業(yè)主大會及委員會的權(quán)利義務(wù)、職責(zé)有明文規(guī)定，但較為籠統(tǒng)和簡單。小區(qū)雖然也有業(yè)主公約，但是重權(quán)利、輕義務(wù)，在行使權(quán)利方面隨意性較大，越位現(xiàn)象普遍存在，出現(xiàn)問題責(zé)任難以追究。
三是委員責(zé)任意識不強。遇到難事、煩事，一些委員缺少處置的辦法，由于能力所限，不規(guī)范的情況時有發(fā)生，甚至有動輒將辭職掛于嘴邊，缺乏責(zé)任心，導(dǎo)致業(yè)主大會及委員會名存實亡，無法有效運作。
