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近年來(lái),隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展、住房體制改革的深化和房地產(chǎn)業(yè)的日益壯大,住房問(wèn)題成為人們普遍關(guān)注的熱門(mén)話題。在這一背景下,關(guān)于業(yè)主權(quán)的研究引起了學(xué)界越來(lái)越多的關(guān)注,業(yè)主權(quán)概念的界定、業(yè)主權(quán)在物業(yè)管理中的運(yùn)用等已成為目前學(xué)界廣泛討論的問(wèn)題。本文將針對(duì)《物權(quán)法》及《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)則,對(duì)業(yè)主權(quán)的概念、內(nèi)涵進(jìn)行探討,進(jìn)而重點(diǎn)解析業(yè)主權(quán)與物業(yè)管理權(quán)之間的沖突并提出相關(guān)的對(duì)策。

一、業(yè)主權(quán)的內(nèi)涵及其法律化的價(jià)值

《現(xiàn)代漢語(yǔ)詞典》對(duì)“業(yè)主”的解釋是:“產(chǎn)業(yè)或企業(yè)的所有者?！睆姆傻慕嵌瓤?這里的業(yè)主可以認(rèn)為是一種不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人。但無(wú)論是在《物權(quán)法》中還是在《物業(yè)管理?xiàng)l例》中,業(yè)主都還不是一個(gè)明確的法律概念,而是生活中對(duì)于物業(yè)所有者的習(xí)慣性叫法。在房地產(chǎn)行業(yè)中的業(yè)主通常指那些購(gòu)買(mǎi)房屋并已取得房屋所有權(quán)的人,即物業(yè)的所有者。

關(guān)于業(yè)主的權(quán)利,2007 年3 月頒布的《物權(quán)法》確立了“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”。但這一概念受到了一些學(xué)者的質(zhì)疑,他們認(rèn)為,“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”與社會(huì)生活中所稱的“業(yè)主權(quán)”不相對(duì)應(yīng),可能會(huì)在具體的適用上產(chǎn)生歧義,也會(huì)使得相關(guān)的權(quán)利在民法理論上產(chǎn)生思維混亂,導(dǎo)致民法理論與社會(huì)生活出現(xiàn)裂痕。因此,建議用“業(yè)主權(quán)”替代“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”這一含混的語(yǔ)詞。[1]

業(yè)主權(quán)屬于物權(quán)的一種。物權(quán)是指“直接支配一定之物,而享受利益之排他的權(quán)利”[2]。業(yè)主權(quán)可以說(shuō)是基于對(duì)物(不動(dòng)產(chǎn)) 的所有權(quán)而產(chǎn)生的權(quán)利,更狹義地說(shuō),是房屋的所有權(quán)人對(duì)其房屋及相關(guān)物所享有的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。

業(yè)主權(quán)與建筑物區(qū)分所有權(quán)相比較,既有相通的地方也有其特有的性質(zhì)。從學(xué)界對(duì)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的界定來(lái)看,許多學(xué)者贊同德國(guó)學(xué)者貝爾曼提出的“三元論說(shuō)”,其認(rèn)為建筑物區(qū)分所有權(quán),系由區(qū)分所有建筑物的專有部分所有權(quán)、共用部分持份權(quán)以及因共同關(guān)系所生的成員權(quán)要素所構(gòu)成的一種特別所有權(quán)。國(guó)內(nèi)學(xué)者楊立新教授也認(rèn)為:建筑物區(qū)分所有是指建筑物的共同所有人依其應(yīng)有部分對(duì)獨(dú)自占有、使用的部分享有專有權(quán),對(duì)共同使用部分享有互有權(quán),以及相互之間對(duì)建筑物的整體享有成員權(quán),而構(gòu)成的建筑物所有權(quán)的復(fù)合共有。[3]而業(yè)主權(quán)是以所有權(quán)為核心并關(guān)聯(lián)到債權(quán)、繼承權(quán),以救濟(jì)權(quán)為保障的多結(jié)構(gòu)的權(quán)利體系。業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)并不能概括現(xiàn)代業(yè)主的所有權(quán)利,其內(nèi)涵尚顯狹隘:業(yè)主權(quán)的權(quán)利主體除了包括區(qū)分所有權(quán)人,還包括居住權(quán)人、承租人等其他與房屋占有、使用相關(guān)的主體;業(yè)主權(quán)客體除了包括在整幢建筑物內(nèi)業(yè)主的區(qū)分所有部分、共有部分外,還包括在整個(gè)規(guī)劃小區(qū)范圍內(nèi)的與房屋相關(guān)的土地、道路、標(biāo)識(shí)、空間甚至小區(qū)整體環(huán)境等。因此,業(yè)主權(quán)除了包含區(qū)分所有權(quán)外,還包含非所有權(quán)形態(tài)的權(quán)利因素,例如基于租賃關(guān)系或居住權(quán)而獲得的對(duì)小區(qū)內(nèi)物的占有與使用權(quán)。如果把業(yè)主權(quán)的概念界定為建筑物區(qū)分所有權(quán),則會(huì)縮小業(yè)主的范圍?！皹I(yè)主權(quán)”事實(shí)上可以成為囊括建筑物區(qū)分所有權(quán)內(nèi)涵的法律意義上的概念。[4]

業(yè)主權(quán)實(shí)質(zhì)上是專有權(quán)、共有權(quán)和成員的管理權(quán)利的統(tǒng)一體。一般而言,建筑物區(qū)分所有權(quán)旨在規(guī)定靜態(tài)的物的歸屬問(wèn)題,不應(yīng)包含成員管理權(quán)這一混合性權(quán)利,而平時(shí)在物業(yè)管理中使用的“業(yè)主權(quán)”則是以成員權(quán)為核心的權(quán)利,強(qiáng)調(diào)的是動(dòng)態(tài)的權(quán)利運(yùn)行。

業(yè)主權(quán)如果能明確地作為民事主體的一種法定權(quán)利,將有利于進(jìn)一步保護(hù)公民(業(yè)主) 的財(cái)產(chǎn)權(quán),有利于規(guī)范和完善我國(guó)的物業(yè)管理制度,有利于完善我國(guó)的物權(quán)法體系。首先,業(yè)主權(quán)的權(quán)利主體具有“私人”屬性,是擁有房屋所有權(quán)、使用權(quán)的自然人、法人及非法人組織。當(dāng)我們充分維護(hù)保障了社會(huì)私人權(quán)利尤其是自然人的各種權(quán)利和利益時(shí),社會(huì)利益本身便當(dāng)然地得到了有力的維護(hù)與保障。[5]其次,業(yè)主權(quán)只有受到憲法、物權(quán)法以及相關(guān)法律法規(guī)的保護(hù)才具有合法性,因此,將業(yè)主權(quán)法律化有利于進(jìn)一步保護(hù)私人財(cái)產(chǎn)權(quán),也有利于進(jìn)一步完善我國(guó)的物權(quán)法體系。再次,業(yè)主權(quán)的法律化可以使得法律規(guī)范更具有“親民性”。業(yè)主是隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而產(chǎn)生的一個(gè)概念,長(zhǎng)期以來(lái)作為房屋產(chǎn)權(quán)所有人或相關(guān)權(quán)利人的代稱,已被群眾廣泛接受和使用,已成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中的一種習(xí)慣名稱。法律作為反映社會(huì)物質(zhì)生活條件的法權(quán)關(guān)系的主要載體,將社會(huì)生活中被反復(fù)使用的“業(yè)主權(quán)”引入民法制度之中,是立法機(jī)關(guān)尊重社會(huì)生活中的風(fēng)俗習(xí)慣、順應(yīng)經(jīng)濟(jì)民主、遵從經(jīng)濟(jì)生活條件的恰當(dāng)行為,也是立法者關(guān)注民生,關(guān)愛(ài)普通百姓生活,促進(jìn)、發(fā)揚(yáng)民法制度“親民性”風(fēng)格的重要舉措。[6]

總之,業(yè)主權(quán)法律地位的確立,可以使業(yè)主權(quán)得到更好的行使與保護(hù),可以使其與相應(yīng)的權(quán)利更好地結(jié)合在一起,從而形成完整的法律關(guān)系。

二、業(yè)主權(quán)與物業(yè)管理權(quán)的沖突

目前,對(duì)于業(yè)主權(quán)的立法保護(hù)已經(jīng)受到越來(lái)越廣泛的關(guān)注。而在現(xiàn)實(shí)生活中,由于缺乏法律的規(guī)制,圍繞業(yè)主權(quán)出現(xiàn)了一系列糾紛和沖突,其中以業(yè)主權(quán)與物業(yè)管理權(quán)的沖突最為明顯。

(一) 物業(yè)管理的困境及制度缺陷

近年來(lái)住宅區(qū)中不同利益主體引發(fā)的摩擦和矛盾不斷增多,有的還成為影響社會(huì)穩(wěn)定的因素。其中有業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的利益沖突,有業(yè)主與相鄰業(yè)主之間的矛盾,有業(yè)主與小區(qū)公眾利益的關(guān)系協(xié)調(diào)問(wèn)題,但最具代表性和普遍性的利益沖突,多發(fā)生在業(yè)主與物業(yè)管理之間。

物業(yè)管理是在我國(guó)改革開(kāi)放中新興的一個(gè)行業(yè)。這個(gè)行業(yè)的產(chǎn)生和發(fā)展對(duì)于我國(guó)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)、人民生活工作環(huán)境的改善以及提高城市管理水平和促進(jìn)住宅小區(qū)的規(guī)范化發(fā)展起到了十分重要的作用。但隨著人民權(quán)利意識(shí)的日益覺(jué)醒,由傳統(tǒng)住房管理機(jī)構(gòu)發(fā)展而來(lái)的物業(yè)管理企業(yè)與其服務(wù)對(duì)象——業(yè)主的矛盾卻日趨緊張。以上海市靜安區(qū)為例,2003 年靜安區(qū)人民法院共受理物業(yè)管理糾紛案件159 件,較2002 年的65 件上升了144. 62 %。這一行業(yè)在經(jīng)歷了二十多年的立法混亂之后,2003 年6 月8 日,國(guó)務(wù)院頒布了《物業(yè)管理?xiàng)l例》,這是我國(guó)第一部全面規(guī)定物業(yè)管理的行政法規(guī)。[7]《物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布實(shí)施,使我國(guó)的物業(yè)管理制度得以走上法制化的軌道,它較好地明確了業(yè)主與業(yè)主、業(yè)主與開(kāi)發(fā)企業(yè)、業(yè)主與物業(yè)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)與開(kāi)發(fā)企業(yè)、業(yè)主與相關(guān)部門(mén)、政府部門(mén)與相關(guān)企業(yè)之間的關(guān)系,特別是對(duì)業(yè)主在物業(yè)活動(dòng)中的權(quán)利作出了一些規(guī)定。