隨著我國物業管理的逐步規范和發展，很多深層次的問題不斷顯現出來，其中有關業主大會．業主委員會的問題不論在理論上還是實踐中都被公認為難點之一。例如：業主”自管”問題、業主維權運動問題。業主委員會民事法律主體資格問題、業主委員會職業化問題。業主委員會不經招投標聘用物管公司合法性問題，等等。這些問題不僅讓業主也讓物業管理人甚至司法界和政府感到迷茫與困惑．成為當前物業管理一個亟待解決的難題。本文通過對居民委員會取代業主委員會、居民會議取代業主大會的可行性問題進行探討，以圖打開上述問題的迷茫困惑之門。
一、居民與業主的異同比較分析
居民是指居住在城市某個地域并在當地進行戶籍登記的自然人。業主是指房屋的所有權人。居民以居住和戶籍為特征，業主以房屋產權為特征。
在我國，長期以來人們大多不具有自己的房產而靠租賃國家，單位或他人的房屋居住，因此，居民基本由租房戶構成。隨著我國住房制度的不斷深化改革，市場經濟的不斷發展，住房私有化的推行，大量的租房戶已經演變成擁有房屋產權的業主．居民的成分構成發生了天翻地覆的變化，業主已經成為居民的基本構成成分。目前，我國城市住宅區內一般由下列四類人員構成；
一是無物業產權但有當地戶籍的居民(可稱為傳統意義上的居民)；
二是既有物業產權也有當地戶籍的業主兼居民；
三是雖有物業產權但無當地戶籍的業主(可稱為單純意義上的業主)；
四是既無物業產權又無當地戶籍的物業使用人(如暫住人口)。
應該看到，現階段我國城市住宅區業主和業主兼居民的人群已占據絕大多數，作為房屋產權人，維護好自己的物業及其周圍的人文自然環境，使自己的房產不斷地保值增值，是他們的必然利益需求。而傳統意義上的居民和物業使用人在物業管理中的權利義務完全是由業主的權利義務派生而來的，因此上列四類人員在物業管理中的根本利益完全一致，這就為居民委員會取代業主委員會提供了共同的利益基礎。
二、居民委員會、居民會議與業主委員會、業主大會的異同比較分析
(一)關于組織性質和人員構成
居民委員會是我國(憲法)中規定的城市“基層群眾性自治組織”，其自治原則是”自我管理。自我教育．自我服務、自我監督”。
(城市居民委員會組織法)規定；居民會議由居住區域內“18周歲以上的居民組成”，“居民委員會向居民會議負責并報告工作”，“涉及全體居民利益的重要問題，居民委員會必須提請居民會議決定”，居委會主任、副主任和委員“由本居住地區全體有選舉權的居民或者由每戶派代表選舉產生”，“居民會議有權撤換和補選居民委員會成員”，“居民公約由居民會議討論制定”，“執行居民應當遵守居民會議的決議和居民公約”。
國務院(物業管理條例)則規定：“業主委員會是業主大會的執行機構”，“物業管理區域內全體業主組成業主大會”，業主大會是在物業管理區域內代表全體業主行使物業管理權的自治組織．業主大會有權“選舉和更換業主委員會委員”，“業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力”。“業主公約對全體業主具有約束力”。
對以上規定進行比較可見：
1、居民委員會和業主大會都是群眾性的自治組織，組織性質具有一致性。但是兩者間的差異很大，首先居民委員會的法律地位明顯高于業主大會，這不僅體現在各自所依據產生的法律級別上，而且體現在法律地位上，居委會具有社團法人資格，而業主大會，業主委員會不具備法人資格。其次，居委會配備常設人員和機構，能正常開展日常工作，對社區管理有自治決策權。而業主大會、業主委員會的實際運作缺乏可操作性，表現在：①由于經常召開業主大會存在客觀實際困難，從而導致業主大會對物業管理決策困難。②業主委員會作為不享有物業管理實際決策權的執行機構，容易形同虛設．③由于涉及的工作范圍單一，且一般沒有常設人員進行日常工作，從而使得廣大業主的合法權益難以得到迅速有效地維護。
2、居民會議、居民委員會和業主大會、業主委員會的人員構成條件原則上具備一致性。
3、居民公約與業主公約之間也具有原則上的一致性，具備修改后相互替換的基礎條件。
由上可見，居民委員會具備取代業主委員會的相同政治基礎和更高的法律地位及各項基本條件。
(二)關于工作任務范圍
(城市居民委員會組織法)依據(憲法)的規定將居民委員會任務確定為：
1、宣傳憲法、法律、法規和國家的政策，維護居民的合法權益，教育居民履行依法應盡的義務，愛護公共財產，開展多種形式的社會主義精神文明建設活動；
2、辦理本居住地區居民的公共事務的公益事業；
3、調解民間糾紛；
4、協助維護社會治安；
5、協助人民政府或者它的派出機關做好與居民利益有關的公共衛生、計劃生育、優撫救濟、青少年教育等項工作
6、向人民政府或者它的派出機關反映居民的意見、要求和提出建議。
“居民委員會根據需要設人民調解．治安保衛、公共衛生等委員會”．
(物業管理條例)規定：“業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益”，物業管理的工作內容是“對房屋及配套的設施設備和相關的場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序”．“業主大會、業主委員會應當配合公安機關．與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。”“在物業管理區域內，業主大會。業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責”。
對以上規定進行比較可見，除了對物業的維修．養護．管理外．物業管理的其他內容完全與居委會工作內容重復。即便是“房屋及配套的設施設備和相關場地的維修、養護、管理”，本質上也屬于“公共事務的公益事業”，屬于”涉及全體居民利益的重要問題”，完全可以納入到統一的社區管理工作中去。
