一、物業(yè)管理公約
房地產(chǎn)發(fā)展商在業(yè)主入住后，兩者之間的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系即已完成，而將房屋管理等一系列的工作移交給其委托的物業(yè)管理公司接管(不包括保質(zhì)期內(nèi)的質(zhì)量問(wèn)題處理及產(chǎn)權(quán)證取得等項(xiàng)工作)。這時(shí)，一種新的契約關(guān)系——房屋管理過(guò)程中的公約關(guān)系將會(huì)產(chǎn)生。
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如何避免物業(yè)糾紛
物業(yè)管理公約(也稱(chēng)“業(yè)主公約’域“公共契約”)是一種物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人和使用人自我約束的文件。其主要目的是反映廣大業(yè)主和使用人的共同意愿，滿足其共同的安全、舒適、方便等要求。因此，制訂公約，必然要反映業(yè)主及使用人的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。
物業(yè)管理公約是物業(yè)管理法規(guī)政策的補(bǔ)充、完善和發(fā)展。我國(guó)物業(yè)管理的法規(guī)政策建設(shè)雖然有了一定的進(jìn)展，但立法的程序比較復(fù)雜，所需的時(shí)間比較長(zhǎng)，而且也不可能詳盡地規(guī)范業(yè)主和使用人的全部行為。物業(yè)管理公約和制定，可以補(bǔ)充法規(guī)建設(shè)的不足，可以通過(guò)業(yè)主和使用人大會(huì)隨時(shí)增減內(nèi)容，形成切實(shí)可行的業(yè)主和使用人的行為準(zhǔn)則。應(yīng)注意的是，物業(yè)管理公約雖然可以補(bǔ)充法律法規(guī)的不足，但它不是法，不能約束業(yè)主和使用人的全部行為，而只能約束因物權(quán)而產(chǎn)生的客觀行為，其目的是為了維護(hù)物業(yè)的正常使用。
物業(yè)管理公約應(yīng)在入伙時(shí)要求住用人簽字或在購(gòu)房時(shí)要求產(chǎn)權(quán)人簽字，當(dāng)這些人中有半數(shù)以上的人無(wú)異議并已簽字時(shí)，物業(yè)管理公約即可生效，對(duì)于未簽字的住用人也必須遵守公約。
二、業(yè)主管理委員會(huì)
業(yè)主管理委員會(huì)是由業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會(huì)各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運(yùn)作的一個(gè)民間性組織。業(yè)主管理委員會(huì)的權(quán)力基礎(chǔ)是其對(duì)物業(yè)的所有權(quán)，它代表該物業(yè)的全體業(yè)主，對(duì)該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項(xiàng)擁有決定權(quán)。
業(yè)主管理委員會(huì)的產(chǎn)生，一般是以業(yè)主代表大會(huì)的方式選舉產(chǎn)生，并定期(若干年)換屆選舉，委員可連選連任。業(yè)主管理委員會(huì)成員應(yīng)占全體業(yè)主總數(shù)的一定比例，一般來(lái)說(shuō)不超過(guò)10%為宜。委員會(huì)設(shè)會(huì)長(zhǎng)、副會(huì)長(zhǎng)、財(cái)務(wù)人員和秘書(shū)，委員會(huì)的具體職責(zé)應(yīng)在業(yè)主管理委員會(huì)章程中確定。
業(yè)主管理委員會(huì)章程是關(guān)于業(yè)主代表大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)選舉、產(chǎn)生、活動(dòng)和行使義務(wù)、權(quán)利，保證業(yè)主權(quán)益的法則。它的宗旨是：支持、監(jiān)督、配合物業(yè)管理公司的物業(yè)管理工作，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，對(duì)管區(qū)內(nèi)重大事務(wù)作出決策、決議，決定聘用與辭退物業(yè)管理公司。
由于業(yè)主管理委員會(huì)是全體業(yè)主的代表，而物業(yè)管理機(jī)構(gòu)是委聘于全體業(yè)主對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理和服務(wù)，故而兩者的關(guān)系是一種招聘與應(yīng)聘的平等的經(jīng)濟(jì)法律主體之間的關(guān)系。作為這種法律關(guān)系的主體，業(yè)主管理委員會(huì)(全體業(yè)主的代表)應(yīng)當(dāng)在法律上有其明確的地位，方能依法履行自己的權(quán)力和義務(wù)。目前國(guó)內(nèi)尚無(wú)統(tǒng)一的法律文件明確業(yè)主管理委員會(huì)的法人團(tuán)體地位，而在深圳等一些地方，已出現(xiàn)了以地方法規(guī)的形式，明確業(yè)主管理委員會(huì)的社會(huì)法人團(tuán)體地位。隨著國(guó)內(nèi)物業(yè)管理法律法規(guī)體系的完善，業(yè)主管理委員會(huì)的法律地位將會(huì)得到更加明確的保障。
三、物業(yè)管理公約與業(yè)主管理委員規(guī)則示例
以下所列的示范文本，為深圳市住宅局1996年11月所制訂的“業(yè)主公約”與“業(yè)主管理委員會(huì)規(guī)則”。其具有較完善的內(nèi)容、較強(qiáng)的操作性。現(xiàn)將其介紹如下，供廣大讀者參考。
(一)業(yè)主公約示例
業(yè)主公約(示范文本)
為加強(qiáng)、(以下行稱(chēng)“本物業(yè)”)的物業(yè)管理，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，保障物業(yè)的安全與合理使用，維護(hù)公共秩序，創(chuàng)造優(yōu)良環(huán)境，同意簽訂本公約，并共同遵守。
一、業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)
