成立業(yè)主委員會(huì)難，是近年來一個(gè)老生常談的問題。應(yīng)該說今年《物業(yè)管理?xiàng)l例》的公布，為成立業(yè)主委員會(huì)鋪平了道路。為什么仍有不少業(yè)主反映成立業(yè)主委員會(huì)難呢?據(jù)了解，除了仍有少數(shù)開發(fā)商和物業(yè)公司有意拖延或設(shè)置障礙、個(gè)別政府工作人員不能依法行政、不予支持外，一部分業(yè)主自身法律意識(shí)淡薄、組建方法不得當(dāng)?shù)龋彩窃斐蓸I(yè)委會(huì)難產(chǎn)的重要原因。購房專家認(rèn)為，只要業(yè)主學(xué)會(huì)掌握《物業(yè)管理?xiàng)l例》這個(gè)法律武器，采取正確得當(dāng)?shù)姆椒ǎ闪I(yè)主委員會(huì)就可以變難為易。
要想成立業(yè)主委員會(huì)，首先要了解成立業(yè)主委員會(huì)的程序要求和法律賦予業(yè)主的權(quán)利：
一、成立業(yè)主大會(huì)
這是組建業(yè)主委員會(huì)的前提。按照規(guī)定，業(yè)主大會(huì)由業(yè)主自行成立，但要接受物業(yè)所在地區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)。
二、物業(yè)管理區(qū)域的劃分
按照規(guī)定，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。物業(yè)管理區(qū)域的劃分，原則上以相對(duì)封閉，配套設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)集中，能獨(dú)立使用為條件，但一個(gè)區(qū)域內(nèi)房屋的總建筑面積掌握在20萬平方米以下。
三、業(yè)主大會(huì)投票權(quán)確立
第一次業(yè)主大會(huì)投票權(quán)由地方政府制定。以后業(yè)主大會(huì)投票權(quán)由業(yè)主大會(huì)自行約定。按照本市規(guī)定：產(chǎn)權(quán)人投票實(shí)行住宅房屋每一單元房一票;非住宅房屋每3000平方米一票，不足3000平方米的，每一產(chǎn)權(quán)證一票。在已確定物業(yè)管理區(qū)域的，原開發(fā)建設(shè)單位在住宅尚未售完之前，其住宅所擁有的產(chǎn)權(quán)份額超過全部住宅物業(yè)20%的，召開產(chǎn)權(quán)人(代表)大會(huì)時(shí)，其投票權(quán)及實(shí)際投票額按20%的份額計(jì)算，超過部分不再予以計(jì)算。
四、業(yè)主大會(huì)開會(huì)要求和表決方式
業(yè)主大會(huì)開會(huì)要提前15天以上通知全體業(yè)主，并告知相關(guān)的居委會(huì)。業(yè)主大會(huì)不一定要采用開會(huì)形式進(jìn)行，業(yè)主大會(huì)做出一般決定，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)1/4以上即可通過。業(yè)主大會(huì)做出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。條例沒有規(guī)定成立業(yè)主大會(huì)要經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過，也沒有要求一定要用“贊成票”的方式通過決議，因此成立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)不是特別難。
五、業(yè)主委員會(huì)備案
按規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)成立不用再經(jīng)區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，成立之后在30日內(nèi)向區(qū)、縣小區(qū)辦備案即可。備案制和審批制的最大區(qū)別在于備案制下成立業(yè)主委員會(huì)，只要成立程序不違反法律限制即可備案，成立業(yè)主委員會(huì)的行為由業(yè)主負(fù)責(zé);審批制下成立業(yè)主委員會(huì)要符合區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的要求，區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門要對(duì)業(yè)主委員會(huì)的成立負(fù)行政管理責(zé)任。
為了便于廣大業(yè)主具體操作，劉宏誠先生列出了組建業(yè)委會(huì)的如下八個(gè)步驟：
第一步，想成立業(yè)主委員會(huì)的業(yè)主首先應(yīng)該互相建立聯(lián)系，然后聯(lián)系本小區(qū)十分之一以上的業(yè)主簽名，發(fā)起成立業(yè)主大會(huì)的倡議，同時(shí)發(fā)信邀請(qǐng)區(qū)、縣小區(qū)辦指導(dǎo)自己小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)。
第二步，組建成立業(yè)主大會(huì)的籌備組，籌備組成員可以由業(yè)主自薦，也可由業(yè)主推薦。最好的方法是由開始的發(fā)起人張榜通告，請(qǐng)業(yè)主在一定時(shí)間內(nèi)自愿報(bào)名參與籌備工作。
第三步，籌備組開始工作(人數(shù)不多的話，愿參加的業(yè)主都可參加)，起草業(yè)主委員會(huì)章程，決定業(yè)主大會(huì)成立的時(shí)間和業(yè)主委員會(huì)的組成人數(shù)，匯集愿意擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)工作的業(yè)主名單和參選業(yè)主的資料，并在業(yè)主大會(huì)成立十五天前通知全體業(yè)主和告知相關(guān)居委會(huì)。開會(huì)成立的可邀請(qǐng)區(qū)、縣小區(qū)辦和相關(guān)居委會(huì)的代表參加。
第四步，將草擬的業(yè)主委員會(huì)章程、所有參選業(yè)主委員會(huì)的業(yè)主資料、選票(最好用統(tǒng)計(jì)反對(duì)意見的方法)、要求反饋意見的時(shí)間和成立業(yè)主大會(huì)的時(shí)間(收集反饋意見截止時(shí)間應(yīng)早于成立業(yè)主大會(huì)的時(shí)間)書面發(fā)給每個(gè)業(yè)主，并同時(shí)請(qǐng)所有收到上述資料的業(yè)主簽收收條。
第五步，成立業(yè)主大會(huì)時(shí)，籌備組公開在小區(qū)所有業(yè)主有權(quán)參與監(jiān)督的情況下進(jìn)行驗(yàn)票工作，統(tǒng)計(jì)收回的收條和反饋意見。如果收條超過業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上，反饋意見中的反對(duì)意見少于1/2，則業(yè)主大會(huì)成立，業(yè)主委員會(huì)章程通過。在業(yè)主委員會(huì)組成人數(shù)范圍內(nèi)，得到反對(duì)票少的業(yè)主即可擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員。
第六步，業(yè)主委員會(huì)召開第一次會(huì)議，選舉業(yè)主委員會(huì)主任、副主任，并可以開展工作。
第七步，將業(yè)主大會(huì)成立簡(jiǎn)要過程、業(yè)主委員會(huì)主任和委員名單、業(yè)主委員會(huì)章程報(bào)送區(qū)、縣小區(qū)辦備案，并請(qǐng)接收人簽收，注明接收文件的時(shí)間。
第八步，備案十天后仍沒有收到區(qū)、縣小區(qū)辦的備案意見，可要求他們盡快發(fā)出。
