近年來，各種物業(yè)管理問題凸顯，業(yè)主被打、物業(yè)管理混亂、業(yè)主委員會難產(chǎn)等諸多問題屢屢發(fā)生。業(yè)主、業(yè)主委員會和開發(fā)商、物業(yè)管理公司之間的關(guān)系如何理順?如何保障小業(yè)主的合法權(quán)益?
記者昨日獲悉，謝某明等10多名省人大代表將提交建議，呼吁省人大盡快修改《廣東省物業(yè)管理條例》，進一步明確業(yè)主委員會的設(shè)立程序和相關(guān)主管政府部門的管理職責(zé)，立法明確賦予城市街道辦事處(農(nóng)村鎮(zhèn)政府)對所轄區(qū)物業(yè)管理小區(qū)(大廈)業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會成立的指導(dǎo)和監(jiān)督權(quán)，賦予業(yè)主委員會法人主體地位，使其能夠代表全體業(yè)主行使談判、訴訟等維護業(yè)主合法權(quán)益的活動。
現(xiàn)狀：廣州只有一成小區(qū)有業(yè)委會
謝某明代表說，有調(diào)查顯示，目前廣州市已登記備案成立的業(yè)主委員會總共只有400多個，只占全市小區(qū)總數(shù)的13%左右。業(yè)主委員會難產(chǎn)，業(yè)主無法與物業(yè)管理公司形成對等地位，難以維護自身合法權(quán)益。
謝某明分析說，從法律關(guān)系上講，業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司是委托者與受委托者的關(guān)系。業(yè)主委員會是由該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主選舉產(chǎn)生的一個代表業(yè)主，維護業(yè)主合法權(quán)益的一個自治性的組織。物業(yè)管理公司則是由業(yè)主委員會選聘提供服務(wù)的，它承擔(dān)的主要職責(zé)是對房屋進行維修、養(yǎng)護并且對所在區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序、設(shè)備設(shè)施進行維護。“但現(xiàn)在很多物業(yè)管理公司實際是為開發(fā)商服務(wù)的，幫助開發(fā)商管理小業(yè)主。”
國務(wù)院《物業(yè)管理條例》賦予業(yè)主委員會多項職責(zé)，包括代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同;監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理公司履行物業(yè)服務(wù)合同等。但在實踐中，業(yè)主委員會行使職能困難重重，業(yè)主委員會對物業(yè)管理公司的監(jiān)督或者解聘往往引發(fā)糾紛甚至暴力行為。當(dāng)開發(fā)商或者物業(yè)管理公司侵權(quán)時，業(yè)主委員會提起訴訟還面臨主體資格的難題。
提案：賦予業(yè)委會法人主體地位
謝某明說，導(dǎo)致上述諸多問題的主要原因，是目前業(yè)主委員會的成立缺乏法律上的程序保障，業(yè)委會成立以后沒有明確的法律地位，其運作缺乏相應(yīng)的指導(dǎo)監(jiān)督。為規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)管理權(quán)，建設(shè)和諧社區(qū)，建議省人大盡快修改《廣東省物業(yè)管理條例》，進一步明確業(yè)主委員會的設(shè)立程序和相關(guān)主管政府部門的管理職責(zé)：
1.賦予城市街道辦事處(農(nóng)村鎮(zhèn)政府)對所轄區(qū)物業(yè)管理小區(qū)(大廈)業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會成立的指導(dǎo)和監(jiān)督權(quán)，為小區(qū)管理實現(xiàn)居民自治提供保障。法規(guī)應(yīng)明確第一次業(yè)主代表大會召開的方式、程序及候選人產(chǎn)生的方式。對符合條件的住宅小區(qū)限期成立業(yè)主委員會。
2.賦予業(yè)主委員會法人主體地位。目前業(yè)主委員會無法到民政部門進行法人社團登記，應(yīng)確立業(yè)主委員會的法律主體地位，使其能夠代表全體業(yè)主行使談判、訴訟等維護業(yè)主合法權(quán)益的活動。
對話業(yè)主委員會
廣州業(yè)主維權(quán)代表人物之一孫某力籌備業(yè)委會聯(lián)誼會
全市業(yè)委會不妨攜手維權(quán)
業(yè)主維權(quán)代表人物孫某力。
孫某力遞給記者的名片上印著的頭銜是：廣州業(yè)主委員會聯(lián)誼會籌委會主席。
孫某力是廣州業(yè)主維權(quán)的代表人物之一，此前在被稱為“廣州維修基金第一案”的東悅居小業(yè)主狀告開發(fā)商追繳維修基金一案中，他作為東悅居業(yè)委會主任，不遺余力，搖旗吶喊。昨天，就廣州業(yè)委會聯(lián)盟的設(shè)想，孫某力接受了記者采訪。
記：廣州業(yè)主委員會聯(lián)誼會的籌辦理念是什么?
孫：業(yè)委會是業(yè)主的娘家，而聯(lián)誼會就是業(yè)委會的娘家。業(yè)主委員會是目前業(yè)主自治的最有效形式，但現(xiàn)實情況不容樂觀。一方面業(yè)主委員會普遍難產(chǎn);另一方面，業(yè)主委員會也沒有自己的協(xié)會，無法建立有效平臺。而相對來說強大的房地產(chǎn)開發(fā)商早已擁有自己的協(xié)會。業(yè)委會聯(lián)誼會成立后，廣州的業(yè)主委員會成立可以得到支持，業(yè)主可以更好地維護自己的權(quán)益。
記：就你掌握的材料，現(xiàn)在廣州有多少個業(yè)委會?
孫：市國土房管局提供的數(shù)據(jù)顯示：全市有物業(yè)管理服務(wù)的小區(qū)(大廈)共3617個，其中已成立業(yè)主委員會429個。很多業(yè)主與物管的糾紛，往往始于瑣碎的民事糾紛，但由于沒有業(yè)委會或者業(yè)委會缺席，加上業(yè)主天生的弱勢地位，容易導(dǎo)致糾紛放大。在利益博弈中，業(yè)主明顯不利，甚至遭受身心傷害，民事糾紛上升為刑事案件。
記：剛才我們也向不少業(yè)委會主任了解過，有的物管在業(yè)委會出面要求解決某些問題時，會對業(yè)委會負(fù)責(zé)人予以利益上的暗示。你對這一點怎么看?
孫：的確有這種情況，也有極個別業(yè)委會主任覺得自己有點權(quán)力，物管怕自己了，就會把不住關(guān)。這一點需要大家共同監(jiān)督。
對話開發(fā)商
省政協(xié)常委、香江集團總裁翟某卿表示業(yè)主是開發(fā)商的“上帝”
小區(qū)糾紛主要責(zé)任在開發(fā)商
昨天，本報記者采訪了參加省政協(xié)九屆四次會議的房地產(chǎn)界的兩名女政協(xié)委員，她們一致認(rèn)為，目前樓盤與物業(yè)公司、開發(fā)商之間的諸多糾紛，主要責(zé)任在于開發(fā)商，必要時候，政府部門應(yīng)出來糾正一些開發(fā)商的不良行為。
當(dāng)選為省政協(xié)常委的香江集團總裁翟某卿，昨天下午接受了本報記者的專訪。
最近幾年涉足房地產(chǎn)行業(yè)的翟某卿說，對于開發(fā)商來說，自己開發(fā)的住宅小區(qū)的業(yè)主，就是“上帝”。如果不好好善待你的“上帝”，他們就不會買你的樓，你的事業(yè)還有什么前途可言!“這等于慢性自殺，對開發(fā)商來說!”翟某卿委員說。
翟某卿委員對于開發(fā)商惡待自己開發(fā)建設(shè)的小區(qū)內(nèi)的業(yè)主的做法感到不齒。她說，每個小區(qū)都會出現(xiàn)形形色色的糾紛，但作為強勢的開發(fā)商，有權(quán)有錢，對于相對弱小的業(yè)主，應(yīng)該幫助他們，善待他們。如果一個開發(fā)商對自己的業(yè)主采取野蠻的、暴力的行為方式，那就是這個開發(fā)商做人有問題，最后會自毀江山。
昨天下午，八屆、九屆省政協(xié)委員、香港怡景集團投資發(fā)展有限公司總裁劉偉宏在接受記者采訪時說，目前廣東住宅小區(qū)中存在的諸多糾紛問題，是一些發(fā)展商為了經(jīng)濟利益，加上有商業(yè)道德、法制意識等多方面的原因，沒有與業(yè)主委員會處理好關(guān)系，導(dǎo)致矛盾激化，甚至出現(xiàn)流血事件。
