近年來，市民人均居住面積越來越寬敞，但隨著私家車擁有量不斷上升，停車面積卻越來越狹小。一項統計資料顯示，本市舊小區停車每年的遞增速度為10％至15％，停車庫的建設速度遠跟不上私家車上升量。由于供求不平衡，使得停車矛盾日益突出，在物業管理糾紛中，停車糾紛居高不下，大多反映在權屬爭議、損壞糾紛、失竊賠償、收益歸屬、泊位保管等方面。
權屬爭議篇 擁有所有權才有收益權
幾年前，某開發商在本市投資建造了一個中等規模的商品房住宅小區，同時還建造了一個地下車庫。某物業公司接管這個小區后，發現業主擁有的私家車越來越多，為了規范管理，方便業主停車，便出資對這個地下車庫做了修建，之后，有償出租給了小區業主。有車的業主們很高興，但開發商得知后怎么也高興不起來，覺得自己成了“冤大頭”，買了“炮仗”給人家放。開發商經多次與物業公司交涉無效，于是將其訴至法院，要求拆除車位、恢復地下車庫原狀。
法院經過審理后，對開發商狀告物業公司的財產權屬糾紛一案作出一審判決，認定被告的行為未構成侵權，駁回原告訴請。
■評析：上海市東方正義律師事務所黃可磊律師認為，開發商投資興建了地下車庫，享有收取利益的權利，但不等于就擁有了車庫的所有權。根據本市有關民防工程使用的相關政策，地下車庫作為民防工程的，投資者可以按照房地產管理的有關規定取得其所有權，即開發商必須依法定程序取得車庫的產權證，才能依法享有。但從本案來看，開發商并未按有關規定取得該車庫的所有權。在法律上，所有權是完整的物權，權利人可以享有占有、使用、收益和處分的權利；而收益權從法律上而言僅屬于限制物權，所以，開發商僅作為收益權人對物業公司修建地下車庫的行為要求承擔“侵權”責任，是不符合主體資格的，也缺乏法律依據。
同時，由于地下車庫經修建后，已有償租賃給了小區業主。因此，若按開發商要求，將車庫予以拆除、恢復原狀，勢必會損害眾多業主的利益，影響小區的正常生活秩序。法院正是基于這兩點理由，才作出了上述判決。
損壞糾紛篇 損壞擴大部分不予賠償
杜某系本市某小區地下車庫三個車位的產權人。某日晚，他開車回家發現自己其中一個車位被另一位業主的車占用，杜某即把車橫放在自家車位前的公共車道上。第二天，杜某發現自己的車被擅自拖離過，導致車輛損壞。為防止自己車位再次被占，他干脆將車橫放在這三個車位前面的公共車道上，時間長達一年。杜某認為車位被占是物業公司未履行職責，導致其財產權益受到損害，還影響了其出租車位和正常使用，并引起連鎖損失，故訴至法院，要求物業公司賠償修理費46000 余元，交通費損失6500 余元，養路費7200 余元，公證費2000 元及車位未能正常出租損失45600 元。
庭審中，物業公司向法院提供了案外人占用車位所作的情況說明等證據，證明杜某違反機動車輛停放管理規定。占用杜某車位及拖車行為系案外人所為，與物業公司無關，其損失不應有物業公司承擔。法院認為，杜某的車位被案外人占用以及案外人叫他人擅自進入車庫，將杜某車輛拖離原位，物業公司未完全盡到管理職責，應對此負有一定的賠償責任。而杜某要求賠償其它訴訟請求，缺乏法律依據，法院不予支持。法院最后判決物業公司賠償杜某1000 元。
■評析：上海美達律師事務所李閩律師認為，杜某在該小區擁有三個停車位，他與物業公司之間就形成了服務合同關系，物業公司就有責任和義務維持好地下車位的停車秩序。從本案情況看，杜某停在地下車庫的車被擅自拖離過，導致其車輛損壞，雖然拖車行為系案外人所為，但是，物業公司對此確未完全盡到管理職責，對杜某車的損壞負有一定的管理責任，故法院判處物業公司賠償杜某人民幣1000 元，這個判決是正確的，并無不當。杜某因自己車位被占，將車停放在公共車道將近一年，其行為的確違反了機動車停放管理有關規定，并且侵害了公共利益，杜某要求賠償車被拖后擴大部分的損失，這顯然不符合法律的有關規定，最終沒有獲得法院的支持。
失竊賠償篇 疏于防范承擔20％損失
去年5月，李某以6180 多元的價格購買了一輛燃氣助動車，他每月向物業公司繳費20元，將助動車停放在小區的車棚內。去年11月某日，李某發現停放在車棚內的助動車被盜，遂向派出所報案，后向物業公司索賠未果，去年年底，他向楊浦法院提起訴訟，要求物業公司賠償助動車損失6180 元、牌照費3800 元、20天的誤工損失費1600 元。
庭審中，物業公司辯稱，竊賊是毀壞門鎖通過小區的消防通道將車輛偷出小區的，致使物業公司無法察覺，不同意李某的訴訟請求。法院經審理后認為，物業公司對小區公共設施的安全負有管理責任，行竊者通過消防通道進入小區偷走了李某的助動車，系物業公司疏于防范，致使業主的財產受損，應酌情承擔責任，據此判決物業公司賠償助動車被盜的經濟損失1236 元，而李某要求賠償誤工損失的請求，法院不予支持。要求賠償助動車牌照損失一節，因該牌照遺失后李可向發證機關申領，且物業公司對此不負主要責任，法院駁回了李某賠償牌照損失的訴訟請求。
■評析：主審該案的楊浦法院左振康法官認為，雖然業主在小區內存放車輛會向物業公司交納一定的費用，但由于雙方并沒有對該費用是場地租賃費還是保管費作出約定，故車輛在小區內失竊后，法院一般不會據此認為物業公司未盡保管義務而要承擔賠償責任。但是物業公司應對小區的公共設施是否完好及安全進行必要的巡視和檢查，而本案中竊賊正是通過平時鎖著的消防通道進入，這就表明物業公司對此疏于管理，故法院判決物業公司承擔20％的車輛損失費。
合同履行篇 對車位管理合同產生分歧
唐某與某開發商簽訂了《上海市商品房預售合同》，同時在備忘錄中，開發商承諾在交房時向客戶提供一個地下停車位，使用期限為50年。合同簽訂后，唐某履行了合同約定義務，但在交房時，開發商一直未交付停車位，為此唐某向閔行法院起訴，要求開發商立即提供合同約定的停車位，賠償經濟損失5100 元。
法庭審理時，開發商辯稱自己按約如期向唐某提供了車位，但雙方在簽訂車位管理合同時產生分歧，系因唐某不愿意簽約而涉訟。房屋交付后，原告唐某并未入住，其損失沒有實際發生，所以請求法院駁回其訴請。
法庭查明，雙方在簽訂車位管理合同時產生分歧，但按約定，若業主拒不繳納雙方約定的車位管理費，則作為對該車位的使用權自動解除。為此，法院依照《合同法》第六十條第一款、《最高人民法院〈關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋〉》第三條之規定，判決開發商于本判決生效之日起十日內，向唐某提供一個地下停車位，駁回唐某的其他訴訟請求。
