除非購房合同或物業(yè)合同明文禁止———
“北京風(fēng)沙這么大，不封陽臺，剛晾的衣服轉(zhuǎn)眼就臟了。” 不久前，羅女士在北四環(huán)外買了一處高端住宅。雖然買的是精裝修房子，但羅女士還是準(zhǔn)備再找人把陽臺封上。
風(fēng)沙大、不隔音、容易有安全隱患，所以封陽臺成為北京許多買房人的呼聲。而此時，買房人往往會遇到來自開發(fā)商的反對意見。
●開發(fā)商對封陽臺說“不”
得知羅女士計劃封陽臺，樓盤銷售人員立刻告訴羅女士不能封陽臺，理由是“封陽臺影響整個樓座外立面的美觀”。羅女士告訴《廣廈時代》，社區(qū)內(nèi)許多業(yè)主都想封陽臺，“能不能聯(lián)合大家一起向開發(fā)商提出？”
我們以買房人的身份咨詢了樓盤銷售人員，售樓員表示，“即使全部業(yè)主都要封陽臺，開發(fā)商也反對。一旦封陽臺，整個樓座的視覺效果就極容易被破壞了。我們樓盤一大亮點就是現(xiàn)在歐式風(fēng)格的設(shè)計。”
“業(yè)主要封陽臺，而開發(fā)商不同意，這是近年來住宅銷售中曝光度較高的一個問題。”一位地產(chǎn)項目營銷總監(jiān)對我們說，就在北四環(huán)、北五環(huán)附近樓盤的業(yè)主論壇上，都可以看到許多業(yè)主要求封陽臺，而許多開發(fā)商、物業(yè)的反對理由就是影響樓座或小區(qū)美觀。
同樣的看法甚至也存在于業(yè)主中間。“眾口難調(diào)。”一位業(yè)內(nèi)人士這樣說，“也正因為全體業(yè)主難以達成一致意見，開發(fā)商為了維護品牌形象和長遠的銷售業(yè)績，就更有了反對業(yè)主自行封陽臺的底氣。”現(xiàn)在一些新樓盤常見的情況是，要封陽臺，必須有全體業(yè)主的同意；全體業(yè)主同意后，又得由開發(fā)商統(tǒng)一施工；如果有業(yè)主不同意開發(fā)商的施工方案，又會出現(xiàn)新的爭議，甚至使業(yè)主出現(xiàn)分化。這樣一來，封陽臺的事情往往就被拖了下來。
●只有合同才能給封陽臺亮紅燈
“房子是我們自己的財產(chǎn)，陽臺也是自家的，憑什么不能封？”開發(fā)商越是反對，越讓許多業(yè)主心生不滿。
北京隆安律師事務(wù)所律師陳旭在接受我們采訪時表示，依照《物權(quán)法》的規(guī)定，業(yè)主在購房后，在不妨礙他人利益的情況下，對自己的房子做出相關(guān)處置是可以的。“從這個意義上來說，開發(fā)商無權(quán)反對業(yè)主封陽臺。”
陳旭同時提醒買房人需要注意的是，和開發(fā)商出現(xiàn)分歧時，業(yè)主應(yīng)首先確認購房合同或物業(yè)合同中是否對封陽臺有過約定。如果合同中有明確禁止封陽臺的條款，那么在雙方對該條款做出修改前，業(yè)主是不能封陽臺的。
●業(yè)主不宜自行其是
如果合同中已經(jīng)約定“買房人不得封陽臺”，而業(yè)主收房后又想封陽臺，應(yīng)該怎么辦？對此，陳旭表示，在這種情況下，單個的業(yè)主自行封陽臺，明顯有違約的性質(zhì)。“比較有效的是，在社區(qū)條件成熟成立業(yè)主委員會后，如果全部或者絕大多數(shù)業(yè)主有意愿，可以由業(yè)委會形成動議，進行協(xié)調(diào)，變更原有合同條款，以此來實現(xiàn)自己的權(quán)利。”
雖然如此，許多業(yè)內(nèi)人士也認為，如果由業(yè)主自行封陽臺，“各式各樣的都有，確實影響項目美觀”。有的買房人很看重項目外觀，因此也反對其他業(yè)主封陽臺。而如果支持封陽臺的業(yè)主再不同意開發(fā)商的統(tǒng)一施工方案，“這個問題就更難以解決了。”一位業(yè)內(nèi)人士說，“實際情況下，單個的業(yè)主很容易處于弱勢。在這個時候，成立業(yè)主委員會，統(tǒng)一意見，從達成封陽臺的動議，到確定施工方案和施工方，少數(shù)服從多數(shù)，才更有可行性。”
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