“購房者在購房時要寫清楚郵寄地址，一定是容易接收、能保障親自簽收的地點(diǎn)。”林律師提醒市民，如合同約定的收樓期恰遇上自己出差，可通過電話或親友咨詢具體情況。不能如期到場時，可以書面形式委托親友進(jìn)行，也可及時與開發(fā)商聯(lián)系，另行約定時間，并用書面形式確認(rèn)。
售樓廣告無“效力”
關(guān)鍵詞：廣告
“我們這里擁有最核心的位置，尊貴的地段，升值潛力相當(dāng)大”“等到××路一通車，我們小區(qū)到市中心就只要5分鐘車程，非常方便”“以后，這里周圍都是大商場、大超市，商貿(mào)中心”……近年來，在對的宣傳中，開發(fā)商過多使用溢美之詞似乎已形成一股“潮流”。
【建議】
開發(fā)商精通包裝之道，在商品房的售樓廣告中作了許多誘人的許諾。那么，這些廣告具有多少效力呢？
律師林興表示，法律理論一般認(rèn)為，廣告只是一種“要約邀請”，對開發(fā)商沒有法律約束力，除非合同雙方將廣告的許諾作為合同條款寫到商品房買賣合同中。而我國對于房地產(chǎn)廣告的管理，主要是通過工商、房管等部門。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商發(fā)布的預(yù)售廣告的內(nèi)容必須真實(shí)、準(zhǔn)確，不得有誤導(dǎo)、欺騙公眾和不符合預(yù)售的商品房項(xiàng)目的內(nèi)容。
“如果購房者因開發(fā)商虛假廣告的誤導(dǎo)利益受到損害，理論上可以通過司法程序?qū)で筚r償，但通過陷入曠日持久的訴訟來維權(quán)，不是大家樂見的事情。”林律師表示，對于開發(fā)商預(yù)售商品房廣告和印發(fā)的宣傳資料所明示的事項(xiàng)，購房者有權(quán)要求在商品房買賣合同中約定。“如發(fā)現(xiàn)開發(fā)商發(fā)布虛假廣告欺騙消費(fèi)者，市民也可以向工商行政管理部門舉報。”
輕易不簽認(rèn)購書
關(guān)鍵詞：認(rèn)購
千挑萬選看中了一套新房，售樓小姐要求先簽認(rèn)購書。雖然簽了，但事后想想還是不太明白：為何要多出認(rèn)購這一步，而不直接簽購房合同呢？很多購房者在時都有過類似的疑問。
記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，在目前商品房交易過程中，許多開發(fā)商在與購房人簽訂正式商品房買賣合同前，大多要求購房人簽訂認(rèn)購書，交納認(rèn)購款。對此，售樓人員的解釋大多是，買房先簽認(rèn)購書，主要是考慮到購房者在籌備首期款時需要時間，同時也可以讓購房者再斟酌自己的決定。“一旦簽了購房合同，經(jīng)國土部門備案了的話，房產(chǎn)便要通過國土部門解鎖才能再賣，退房程序就要復(fù)雜得多了。”
【建議】
“很多人以為簽認(rèn)購書是購房的必經(jīng)程序，其實(shí)不然。”對此，律師林興指出，其實(shí)認(rèn)購書只是大家的約定俗成，久而久之變成了一種交易習(xí)慣，購房者完全可以選擇繞過簽認(rèn)購書而直接簽購房合同。
據(jù)介紹，根據(jù)《合同法》規(guī)定，認(rèn)購書屬“預(yù)約合同”，也就是在認(rèn)購書上要對之后要簽的購房合同基本條款給予明確，如果置業(yè)者未見購房合同，那么則不存在預(yù)約法效。一旦商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備了商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，那么該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。
其次，無論認(rèn)購書具不具備成為購房合同的條件，其效力均應(yīng)根據(jù)開發(fā)商是否已取得商品房預(yù)售許可證明、本身內(nèi)容等來確定。因此，林律師建議購房者，不要輕易簽訂認(rèn)購書，如果有的購房者的確看上了某個項(xiàng)目的房子，擔(dān)心錯過，必須簽訂認(rèn)購書，也應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎行事。
此外，林律師還特別提醒購房者，簽認(rèn)購書時要明確所交款項(xiàng)是“定金”還是“訂金”，因?yàn)槎叩姆珊蠊遣煌摹！啊喗稹皇穷A(yù)付款的一部分，起不到擔(dān)保債權(quán)的作用，在開發(fā)商違約不簽訂合同的情況下，無法得到雙倍的返還。”林律師表示，而“定金”則不同，在商品房銷售中，定金罰則同樣適用，即“因買受人的原因?qū)е聼o法簽訂合同定金不退，因出賣人的原因?qū)е聼o法簽訂合同的出賣人應(yīng)雙倍返還定金”。
二手交易先確認(rèn)產(chǎn)權(quán)
關(guān)鍵詞：房產(chǎn)證
由于自身的特點(diǎn)，買二手房遠(yuǎn)比新房復(fù)雜。在二手房交易中，因?yàn)椴糠謽I(yè)主、買方及中介的操作不規(guī)范而引起的法律糾紛屢見不鮮。再加上二手房交易流通市場上的房源比較復(fù)雜，而相關(guān)的法律、法規(guī)、政策性文件又多，這使得很多準(zhǔn)備購買二手房的購房者都感到“一頭霧水”，不知道到底該怎樣保障房源的可靠性。
【建議】
“從目前來看，房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的最有效憑證。”林律師告訴記者，沒有房產(chǎn)證的房屋交易，購房者要承擔(dān)可能得不到房屋的極大風(fēng)險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。“因此，在決定簽約前，必須先弄清房屋的產(chǎn)權(quán)情況。”
林律師建議，購房者應(yīng)先驗(yàn)看房產(chǎn)證的正本，看看產(chǎn)權(quán)有沒有抵押、產(chǎn)權(quán)是否清晰，必要的話還可到房管部門查詢一下產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性。“此外，有些房屋可能有多個共有人，如繼承人共有、家庭共有、夫妻共有等。”林律師表示，如果遇到這樣的情況，購房者應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。“因?yàn)槿绻皇遣糠止灿腥宋唇?jīng)其他共有人同意，擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，購房者與其簽訂的買賣合同一般是無效的。”
交房逾期責(zé)任要分清
關(guān)鍵詞：交房
開發(fā)商催著交房了，業(yè)主卻發(fā)現(xiàn)水電未入戶，小區(qū)的路沒有修好，更看不見什么綠化，配套設(shè)施還在施工中……收房在即，本是一件令人高興的事，但業(yè)主在收房時還得經(jīng)受一番考驗(yàn)。收房不僅僅是填寫一張收房交接單，還涉及到很多法律法規(guī)的問題。
記者在采訪中了解到，按合同約定，開發(fā)商會一般會在交房前十幾天用掛號信、電話等方式通知業(yè)主交房，告知具體交房的時間及須帶齊的資料。如購房者在約定時間內(nèi)沒有到指定地點(diǎn)辦理相關(guān)手續(xù)，則一般被視為開發(fā)商已實(shí)際將該房交付買家使用，買家應(yīng)從通知單的最后期限之日起承擔(dān)所有購房風(fēng)險責(zé)任及稅費(fèi)。
【建議】
“購房者在購房時要寫清楚郵寄地址，一定是容易接收、能保障親自簽收的地點(diǎn)。”林律師提醒市民，如合同約定的收樓期恰遇上自己出差，可通過電話或親友咨詢具體情況。不能如期到場時，可以書面形式委托親友進(jìn)行，也可及時與開發(fā)商聯(lián)系，另行約定時間，并用書面形式確認(rèn)。
