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小區物業管理，如果按照目前公布的若干規定的送審稿，那就是一次倒退。”自上月21日起開始面向全社會公示征求各方意見的《關于貫徹〈深圳經濟特區物業管理條例〉的若干規定(送審稿)》，明日征集意見將截止。長期關注小區業主維權的景洲大廈業委會主任鄒家健昨日致信深圳法制辦，提出了8項長達數千字的修改意見。而焦點則集中在規定送審稿中有關政府部門要強制介入物業管理公司招標這項上。

建議

業主出錢業主來話事

深圳此次對物業管理條例細化的若干規定明確提出，選聘物業服務企業應當采用招標的方式進行，在整個招標過程中，規定由政府主管部門負責全市物業管理招標投標活動的監督管理，制定物業管理招標投標程序、規則以及有關招標文件的示范文本。“這意味著，對小區物管選聘必須由政府主管部門強制介入，強制對私有物業的物管選聘進行招投標。”鄒家健認為，小區物管公司當然應該由業主自己決定，而一旦采用有政府介入的招投標方式，整個過程中如何避免暗箱操作，如何體現業主的投票表決權？這些都會影響到小區業主的切身利益。

“物業管理是一種有償的商業服務，不是政府買單提供的行政福利。小區業主才是出錢聘物管的民事主體，花多少錢購買哪些服務項目，應該由小區全體業主共同決定，無須政府主管部門強制介入幫忙包辦。”鄒家健在書面建議中提出，政府主管部門強制指派的地產物管“專家”可對業主聘物管提供專業咨詢建議，而不應該成為能夠直接參與投票決定的一方。

政府投資 選物管應招標

據了解，目前國務院的《物業管理條例》中明確規定，住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業，即前期物管進入必須進行招投標。但深圳住宅主管部門從未對深圳前期物管進入強制進行招投標，長期以來，深圳房地產市場中普遍實行賣房捆綁銷售物業管理，業主還沒進門，地產開發商已給業主選配好了管家“婆婆”。

鄒家健認為，對于處在“弱勢”一方的業主來說，強制招投標應當在前期就介入。此外，國家《招投標法》中已經明確規定，全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項目必須進行招投標。但實際上，深圳政府財政投資建設的辦公、住宅項目，除鹽田區政府辦公樓、梅林一村公務員住宅區實行過前期物管招投標外，許多政府財政投資建設的辦公、住宅項目并未進行公開招投標。他建議“若干規定”應該針對這一情況予以規范。

遭遇黑物管 業主可拒交費

業主和物業管理公司之間的矛盾，此前頻頻發生。深圳市民胡英哲告訴南都記者，此前她周圍20多個小區的業主曾經聯名就黑物管的問題上書相關部門，希望能夠得到重視，“物業管理公司在小區中毆打業主，橫行霸道，業主個人又沒有力量保護自己，住在自己的房子里，還要擔心被打。”她認為，對于“黑物管”的問題，相關部門應該高度給予重視，而通過法律來保護業主利益也是很重要的環節。

鄒家健建議，“若干規定”應當考慮增加“業主可對未簽合同的黑物管拒絕繳納管理費”的內容。“在深圳，特別是原關外寶安、龍崗兩區，無營業執照、無物管資質、無物管合同的黑物管十分猖獗。他們無合同強制收費、強制漲價引發的社區矛盾時有發生。”鄒家健提出，深圳可以考慮按最高人民法院關于國家《物權法》司法審判的兩個“司法解釋”的規定，增加這項內容。