正文：業主自治法律問題研究
自1994年建設部頒布《城市新建住宅小區物業管理辦法》以來，物業管理制度在我國大部分城市和地區逐漸建立起來，但由此產生的物業糾紛也呈現出上升的趨勢。為此法律界人士開始關注物業管理中的法律問題。建筑物區分所有權、物業合同的性質、業主委員會的法律地位、車庫的歸屬、小區內發生的刑事案件和民事侵權案件的責任歸屬等問題一時間成為學術界和實務界爭論的熱點和難點。一些學者與此相關的專著和學術論文相繼出版、發表，物業管理法律問題的研究也逐漸向縱深方向發展。但筆者注意到，在眾多的物業管理問題研究中，系統的涉及業主自治法律問題的研究卻不多，尤其是在業主自治糾紛的解決上，在法律和實踐中都顯得十分乏力，從而成為近年來影響社會安定的不穩定因素之一。為此，筆者試圖從業主自治的角度，對業主自治權利體系、業主自治糾紛的類型、業主自治制度缺陷以及對業主自治法律救濟途徑等方面的問題闡述自己的觀點，以望與同仁交流與切磋。
一、 業主自治的涵義與權利體系
（一） 業主自治的涵義
業主自治，是指在物業管理區域內的全體業主，基于建筑物區分所有權，依據法律、法規的規定，根據民主的原則建立自治組織、確立自治規范、自我管理本區域內的物業管理活動的一種基層治理模式。
業主自治是從私法自治衍生出來、借鑒公法自治模式產生的一種新類型的特殊自治。所謂私法自治，亦稱意思自治，是指民事法律關系的設立、變更和消滅，均取決于當事人自己的意思，原則上國家不作干預，只有在當事人之間發生糾紛不能通過協商解決時，國家才以仲裁者的身份出面予以裁決。私法自治的實質，就是由平等的當事人通過協商決定相互間的權利義務關系。所謂公法自治，是與“他治”對稱，是相對于國家權力而言的。從字義上理解，自治就是自己治理自己，從本質上說，自治就是自治主體依法自我設權、自我約束、自我管理、自我服務、自我發展和自我實現，其實質是自治主體對自治權的設置和自治權的行使。公法自治的形式有多種，如地方自治、民族區域自治、特區自治、基層社會民主自治等。之所以說業主自治是一種特殊的私法自治，是因為它既具有私法自治的特點，同時又借鑒了公法自治的模式，具有特殊性。這種特殊性主要體現在以下幾個方面：
首先，業主自治是基于建筑物區分所有權而產生。物業管理最早是在 19世紀伴隨著多層建筑和比較集中的居住小區的出現而發展起來。多層建筑或居住小區的共用部位和共用設施的產權由多個區分所有權人共有，但各區分所有權人的要求各異，從而導致各種糾紛發生。為了統一意見、便于管理，業主組成管理團體委托或者自我對小區共用的部位和共用設施設備的維護、公共環境、公共秩序等事項進行自治管理，保證物業的合理使用，使業主有一個良好的生活居住環境。
其次，業主自治借鑒了國家管理的模式，將所有權和管理權分離。隨著社會的發展，西方憲政國家的管理模式逐漸向社會滲透，在私法領域開始借鑒公法的管理模式，例如公司的股東大會、董事會、監事會即借鑒國家立法權、行政權、司法權分立的模式設立，盧梭的“社會契約論”同樣也適用小規模的社會群體的管理。業主自治也正是借鑒這種理論和模式建立起來，無論是自主型物業管理還是委托型的物業管理，都是將物業區域的管理權委托給一個團體組織行使，其區別僅僅在于是委托給非業主的獨立的專業的物業管理企業管理還是委托給業主通過民主選舉產生的業主執行機構管理，但其本質都是所有權和管理權發生分離。
再次，業主自治具有公益性。業主行使自治權的目的是為了維護其居住的小區的公共利益。這種公共性決定了自治權的設定與行使必須以保障和增進物業區域內的公益為目標，不得以業主自治權的設定者和行使者的私利為目標。可以說，業主自治權的公益性，是業主自治不同于私法自治的根本特征。
（二）業主自治的權利體系
業主自治的主體是實行自治的全體業主，業主自治的組織是業主大會和業主委員會；自治所遵循的基本原則是民主原則；自治的事項是有關物業管理區域內的物業管理活動；業主自治的核心內容包括對業主委員會的民主選舉以及對物業管理區域內的物業管理活動的民主決策、民主管理和民主監督。
從法學的角度來看，在業主自治法律關系中，權利主體主要包括業主、業主大會和業主委員會，業主自治實質就是保障以上權利主體的相關自治權的實現。在業主自治這一制度框架下，業主、業主大會和業主委員會分別處于不同的法律地位，從而也就分別享有不同的權利，也分別承擔不同的義務。
業主的自治權是最基礎性、最根本性的權利，沒有業主的自治權，就不會有業主自治，當然也就不會產生業主大會和業主委員會。根據我國國務院頒布的《物業管理條例》及相關規章、地方性法規的規定，業主所享有的自治權主要包括：（1）接受服務權，根據物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務權；（2）提議權（請求權），有權提議召開業主大會會議，就物業管理的有關事項提出建議的權利；（3）投票權，業主有權參加業主大會會議，根據其所購買的物業享有投票權；（4）選舉權和被選舉權，有權選舉和被選舉為業主委員會委員的權利；（5）監督權，對業主委員會的工作、物業管理企業的物業服務合同履行情況、物業共用部位公用設施的使用、物業共用部位、公用設施專項維修資金的使用和管理享有監督權；（6）知情權，對物業共用部位、公用設施和相關場地的使用情況的知情權；（7）法律、法規規定的其他權利。
業主大會是是業主行使自治權的最基本的組織形式，是最高的權力機構，他由物業管理區域內的全體業主組成。業主大會的職責主要包括：（1）制定物業管理自治性規范權，包括制定、修改《業主公約》和《業主大會議事規則》；（2）選舉、更換業主委員會委員的權利；（3）選聘、解聘物業管理企業的權利；（4）重要事項的決定權，涉及業主利益的重要事項，例如，決定專項維修資金的使用、續籌方案、物業共用部位、公用設施的使用、有關本物業區域內的涉及公共利益的訴訟等重大事項；（5）監督權，有權監督業主委員會的工作、專項維修資金的使用和續籌的實施；（6）法律、法規和《業主大會議事規則》規定的其他職責。
