面積誤差是如何產(chǎn)生的？
１．圖紙測(cè)算和現(xiàn)房測(cè)量由于測(cè)量對(duì)象實(shí)體不同可能會(huì)產(chǎn)生誤差
購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)（主要指期房）拿到的面積叫“預(yù)測(cè)面積”，它主要是測(cè)量單位根據(jù)圖紙得來(lái)；而購(gòu)房人在入住時(shí)拿到的面積叫“實(shí)測(cè)面積”，是由測(cè)繪單位在項(xiàng)目竣工以后實(shí)地測(cè)出的。這樣，從圖紙到現(xiàn)房，本身就出現(xiàn)了產(chǎn)生誤差的環(huán)節(jié)。
２．開(kāi)發(fā)商在施工過(guò)程中可能會(huì)修改圖紙，這可能會(huì)造成原始預(yù)測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積較大差異
２０００年９月修訂的《北京市商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》第十條規(guī)定：“售房單位在預(yù)售商品房前，應(yīng)向商品房預(yù)售管理部門提交預(yù)售商品房的面積測(cè)量報(bào)告。”這個(gè)報(bào)告中的面積就是“預(yù)測(cè)面積”，該面積主要是開(kāi)發(fā)商委托有資質(zhì)的測(cè)繪部門根據(jù)圖紙得來(lái)的。這樣，只要施工圖紙與分?jǐn)傉f(shuō)明不變更，預(yù)售面積和實(shí)測(cè)面積的誤差肯定相對(duì)較小。
但在此《規(guī)定》出臺(tái)前，由于沒(méi)有硬性規(guī)定，市場(chǎng)中相當(dāng)一部分項(xiàng)目的預(yù)測(cè)面積是開(kāi)發(fā)商自己算出的。哪些該公攤，哪些不該公攤，都是發(fā)展商自己定，由此遺留的問(wèn)題成為購(gòu)房人投訴的重點(diǎn)。
其實(shí)，即使在此《規(guī)定》實(shí)施之后，仍有部分開(kāi)發(fā)商在施工過(guò)程中，對(duì)戶型或公攤部位進(jìn)行修改。于先生告訴我們，《規(guī)定》第十條同時(shí)也規(guī)定：“預(yù)售商品房設(shè)計(jì)方案變更涉及預(yù)售房屋面積的，應(yīng)重新提交面積測(cè)量報(bào)告。”也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商如果在施工過(guò)程中更改了設(shè)計(jì)，就應(yīng)向測(cè)繪部門重新申請(qǐng)測(cè)量。
于先生強(qiáng)調(diào)，如果開(kāi)發(fā)商能完全按圖紙施工，而且公攤部位不變，實(shí)測(cè)面積與預(yù)測(cè)面積的誤差一定會(huì)在新購(gòu)房合同規(guī)定的３％面積誤差范圍以內(nèi)。
３．政策的不完善也是產(chǎn)生測(cè)量誤差的一個(gè)重要原因
于先生介紹，目前房產(chǎn)測(cè)量當(dāng)中，測(cè)量單位所依據(jù)的政策本身就有許多不完善的地方：
Ａ有關(guān)公用面積具體分?jǐn)傆?jì)算的政策目前還不夠完善，政策只規(guī)定了分?jǐn)偛课唬绾畏謹(jǐn)傆?jì)算卻沒(méi)有具體規(guī)定；
Ｂ個(gè)別關(guān)鍵術(shù)語(yǔ)沒(méi)有解釋。如規(guī)范中多次提到“勒腳”，但到底什么是“勒腳”卻沒(méi)有解釋，陽(yáng)臺(tái)與平臺(tái)的準(zhǔn)確定義沒(méi)有解釋等等；
Ｃ有些建筑面積如何測(cè)算，規(guī)范沒(méi)有反映出來(lái)。如墻體不垂直的、挑窗臺(tái)承重柱突出墻外、室外樓梯具體如何計(jì)算等規(guī)范中就沒(méi)有提到，這就特別容易導(dǎo)致作業(yè)人員因理解不同而測(cè)算出不同結(jié)果。
４．測(cè)量本身就有誤差
同樣是１Ｍ長(zhǎng)的尺子，每個(gè)人測(cè)出的卻是不一樣的，也就是說(shuō)測(cè)量本身就有誤差，但目前北京市房產(chǎn)測(cè)量有其允許誤差范圍，通俗地講，１００平方米的房地測(cè)量誤差不得超過(guò)正負(fù)０．６平方米。
對(duì)面積有異議怎么辦？
對(duì)此，于先生回答，商品房面積由套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓妹娣e組成，故業(yè)主們對(duì)面積的質(zhì)疑無(wú)非就是對(duì)套內(nèi)建筑面積與公攤的公用面積的質(zhì)疑。而哪些面積是否可以分?jǐn)偛皇怯蓽y(cè)繪部門來(lái)確定，它實(shí)質(zhì)上是一種確權(quán)行為，而目前業(yè)主的大部分糾紛主要集中在公攤面積上，所以，業(yè)主們?nèi)绻麑?duì)公攤有疑義，應(yīng)要求發(fā)展商對(duì)分?jǐn)偛课贿M(jìn)行具體說(shuō)明，了解是否符合房地產(chǎn)主管部門的政策規(guī)定，如果要投訴，應(yīng)向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)主管部門申請(qǐng)復(fù)查；如果對(duì)面積數(shù)據(jù)有疑義，可以要求原測(cè)量單位進(jìn)行復(fù)測(cè)，如果還有疑義可以向上級(jí)房地產(chǎn)測(cè)繪主管部門申請(qǐng)復(fù)查。
另外，需要說(shuō)明的是，房產(chǎn)測(cè)繪從純粹的技術(shù)角度講，它屬于測(cè)繪領(lǐng)域比較簡(jiǎn)單的一種，但是從專業(yè)角度講，房產(chǎn)測(cè)量與其他的測(cè)繪有很大的不同，房產(chǎn)測(cè)量涉及到大量的測(cè)繪技術(shù)知識(shí)、建筑知識(shí)、房產(chǎn)的政策與相關(guān)的法律法規(guī)，同時(shí)涉及到千家萬(wàn)戶的利益，因此它具有很強(qiáng)的專業(yè)性、政策性及法律性。
在糾紛處理當(dāng)中常常涉及到政策性、法律性和權(quán)屬爭(zhēng)議的問(wèn)題，導(dǎo)致對(duì)個(gè)別住戶的面積糾紛投訴，處理有其一定的難度。北京市仲裁委曾委托市測(cè)繪所根據(jù)望京某小區(qū)４位業(yè)主的要求進(jìn)行復(fù)測(cè)，要求測(cè)出其準(zhǔn)確的建筑面積，但由于測(cè)量要同時(shí)進(jìn)入其他沒(méi)有投訴的人家，一些鄰居并不配合或長(zhǎng)期家中無(wú)人，這件事到目前仍沒(méi)有解決。
