現階段我國建筑市場的狀況是供大于求，所謂供，主要是施工企業(承包商)，其它還有勘察設計單位、材料設備供應商等等;求就是建設項目的投資者(也稱為建設單位或業主)。除了某些特殊的工程項目外，基本上是一個買方市場。也就是說，業主可以有很大的選擇余地，在項目實施過程中占據比較有利的地位。但是，業主有一個很大的不利因素，對于建筑市場的了解遠遠不如施工企業(承包商)全面、詳細，也就是所謂的信息不對稱。當然，這可以通過聘請專業人員，或者委托專業咨詢、監理機構等方法來彌補。
而施工企業(承包商)正是要憑借自己的專業優勢，利用自己掌握的技術和信息，與業主周旋較量，努力為自己爭取最有利的合同地位和最大的利潤。
根據我國現階段建筑市場的特點，本文僅討論建設項目施工階段發包的有關問題和對策。
根據《中華人民共和國招標投標法》和建設部《房屋建筑和市政基礎設施工程施工招標投標管理辦法》等有關法規的規定，以及業主的根本利益，絕大多數工程項目都要實行招標發包。它是業主選擇承包商的最佳方式之一。招標分為公開招標和邀請招標。此外，還有邀請議標，但是這不屬于法定的招標行為。
招標工作的主要程序為：
發布招標公告(或邀請)→編制招標文件→組織現場踏勘和答疑→開標→評標→選擇中標人簽訂施工承包合同
招標發包工作要按照《中華人民共和國招標投標法》、七部委聯合頒發的《評標委員會和評標辦法暫行規定》和建設部《房屋建筑和市政基礎設施工程施工招標投標管理辦法》，以及各省、市、地的有關法規執行。筆者想就其中的某些具體問題逐一論述。
一、 發布招標公告：
業主可以通過公眾傳媒，如報紙、專業期刊、信息網絡等向不特定的施工承包商發布工程招標信息。如果是邀請招標，則向經過選擇的承包商發出投標邀請信，要注意不得少于三家。
業主應該根據項目的施工技術要求和難度，以及自身的情況確定對投標人的資質要求，不宜提出過高的要求，以免限制那些中小承包商投標，造成報價抬高。
在選擇投標單位時，可以考慮那些目前在建項目不多，施工任務不飽滿的承包商，以及初次進入本地、急于開拓新的建筑市場、樹立企業形象的承包商。這樣，降低投標報價的可能性會大一些。但是要特別注意考察他們的履約能力和保證措施，并且在承包合同中安排相應的擔保條款。
二、 編制招標文件：
招標文件一般包括工程情況綜合說明、招標范圍和要求、設計文件和圖紙、主要合同條款、評標辦法等主要內容。除了常規內容，業主在編制招標文件時應該重點考慮確定和解決以下幾個方面的問題。
(一)、發包形式：
業主首先要考慮是與一個承包商簽訂總的施工承包合同，還是將部分專業工程劃出，分別與各個專業承包商簽訂合同。
如果一個投資項目很大，其中有許多復雜的專業項目，而自己的專業管理能力又不夠強，則應該考慮選擇總承包的形式。這樣做，可能會使總投資難以壓下來，但是可以避免各專業之間協調配合不當，造成返工浪費，工期延誤等風險。
反之，若專業不多，且多為常規項目，則可以考慮由業主直接與各專業承包商簽訂分包合同。這樣有利于業主控制總投資。也還可以考慮以補償給主要承包商一筆管理費的形式，將協調配合的責任轉移給主要承包商。
業主在需要對大型工程項目劃分標段時要注意，標段劃分不宜太小，這樣會增加業主的管理成本。標段大小應與承包商大小成正相關的關系。
(二)、合同價格形式：
業主其次要考慮承包價格的確定方式，根據招標工程的特點，一般常采用固定合同總價、固定合同單價、可調合同價等三種價格形式。
一般來說，如果項目的施工周期不太長，施工圖紙詳細齊全，預計可能出現的設計變更比較少，可以選擇固定合同總價的形式，這樣業主能夠盡早地控制投資。此時要特別注意控制不可預見費的確定和使用。
如果項目的設計深度不夠，工程量可能會有比較大的出入，預計會出現許多設計變更，就應該選擇固定合同單價的形式。此時要注意如果工程量變化太大，就可能需要改變施工方法，從而引起單價比較大的變化，也就有可能需要重新調整合同單價。
如果預計在項目施工周期內會出現物價，特別是建筑材料和安裝設備較大幅度的漲跌，則只能采用可調合同價的形式。因為，漲幅太大，承包商將不能承受，致使其在施工過程中偷工減料，致使建筑質量低劣，使用安全得不到保證?；蛘咄涎庸て?，使建設項目不能如期建成投入使用，以此來迫使業主追加合同價款;跌幅太大，承包商將獲得太多的超額利潤，業主不愿意接受。此時，也可以采用固定合同價加調價指數的形式。
(三)、保函或保證金的應用：
保函或保證金是為了保證投標人能夠認真投標和忠實履行合同而設置的保證措施，業主應該很好地加以利用。比較常用的有投標保函(或保證金)、履約保函(或保證金)、質量擔保保函(或保證金)、材料設備供應保函(或保證金)等。業主要注意它們的使用時段和前后銜接呼應關系。
當然，根據有關規定，承包商也有權利要求業主提供相應的工程款支付擔保。
由于現時建筑市場的管理還不夠規范和完善，設置一定數額的投標保證金，可以起到限制某些同時以幾家承包商公司名義來參加投標的包工頭，以防止串標;也可以減少承包商投標的盲目性和隨意性，使其不能隨便反悔，從而保障招投標工作的連續性和嚴肅性。
但是，業主也要注意，大量的或者高額的保函或保證金的使用，將會提高承包商的投標門檻，對承包商造成很大的資金壓力，從而限制了許多中小承包商的投標，也就有可能抬高發包的價格。因此，業主應當根據工程項目的性質，例如是否超高、超大型建筑，工期要求緊迫，大量采用新技術、新工藝、新材料，自身的資金情況等因素，確定如何設置各種保函或保證金。
還要注意，保函或保證金一般可以相互替代，但嚴格地說，兩者的性質是完全不同的。保函是由擔保銀行應承包商的要求對業主出具的付款保證書，當在施工合同實施過程中出現合同約定的損害情況時，擔保銀行根據業主的請求，無條件地把合同規定的資金打入業主的銀行帳戶。在此之前是沒有資金往來的;保證金則是由承包商將業主規定的資金打入業主指定的銀行帳戶，當在施工合同實施過程中出現合同約定的損害情況時，業主即可扣除相應的保證金。
