物業(yè)管理權(quán)是指物業(yè)管理公司進(jìn)行管理活動(dòng)時(shí)所行使的權(quán)利。物業(yè)管理權(quán)利是具有“三位一體”(經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù))的綜合服務(wù)。住宅區(qū)的物業(yè)管理權(quán)由業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)及物業(yè)管理委員會(huì)行使而得以實(shí)現(xiàn)。物業(yè)管理權(quán)是一種限制物權(quán)。
理由如下：
(1)這從物業(yè)管理權(quán)具體權(quán)能可見(jiàn)一斑。物業(yè)公司主要職能是維持物業(yè)原狀和排除妨礙。而債權(quán)作為相對(duì)權(quán)，其效力僅發(fā)生在合同相對(duì)方，對(duì)于其他人不發(fā)生效力，同時(shí)也不具有排他性。也就是說(shuō)物業(yè)管理權(quán)如果是債權(quán)，其應(yīng)不具有排他性，只有物權(quán)才具有排他性。
(2)物業(yè)公司之所以具有這種管理權(quán)，就其機(jī)理分析，也應(yīng)屬于物權(quán)。小業(yè)主購(gòu)買(mǎi)到產(chǎn)權(quán)房(商品房)，其對(duì)房屋所享有的絕對(duì)權(quán)是對(duì)房屋空間的利用和處分權(quán)，對(duì)于承重墻、樓板以及公用部位則由相關(guān)小業(yè)主共同共有。根據(jù)共同共有的特點(diǎn)，每個(gè)小業(yè)主對(duì)這些物業(yè)均享有所有權(quán)，但又不能隨意處分和利用。為此，將這些共同共有物業(yè)委托給第三方管理，而作為第三方的物業(yè)公司，其獲得的權(quán)利是所有小業(yè)主對(duì)于共同共有部位所有權(quán)的集體讓渡。因此，物業(yè)管理權(quán)應(yīng)是小業(yè)主讓渡給物業(yè)公司的限制物權(quán)。
(3)之所以稱其為限制物權(quán)是因?yàn)槲飿I(yè)公司不是物業(yè)的真正所有權(quán)人，物業(yè)管理權(quán)是不具有完整的所有權(quán)權(quán)能，僅有占有和使用等權(quán)能，不能用之收益和處分。
(4)物業(yè)公司之所以獲得該限制物權(quán)是基于合同而產(chǎn)生，是以債權(quán)為基礎(chǔ)，即債權(quán)是物權(quán)變動(dòng)的原因，但不能因此否認(rèn)物權(quán)。
作為物權(quán)，物業(yè)管理權(quán)其客體是物業(yè)，而不是業(yè)主。其主要權(quán)能是維持物業(yè)原狀，排除其他人或物對(duì)物業(yè)的破壞，包括小業(yè)主自身對(duì)物業(yè)的破壞或可能造成破壞的隱患。本案系小業(yè)主欲將大浴缸搬入自家住宅，從表象看似乎是處分自己財(cái)產(chǎn)的，但其行為卻是對(duì)物業(yè)原狀的一種破壞或是對(duì)物業(yè)的一種潛在破壞，為此，排除妨礙應(yīng)是物業(yè)管理權(quán)權(quán)能范圍。
所謂業(yè)主，一般指住宅區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人，或商業(yè)大廈、工業(yè)區(qū)等物業(yè)的所有權(quán)人。業(yè)主大會(huì)由本住宅區(qū)或物業(yè)的業(yè)主組成。住宅區(qū)交付使用且入住率達(dá)到50%以上時(shí)，區(qū)房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)會(huì)同開(kāi)發(fā)建設(shè)單位及時(shí)召集第一次業(yè)主大會(huì)。業(yè)主可委托代理人出席業(yè)主大會(huì)，不滿18周歲的業(yè)主由其法定代理人出席。
業(yè)主大會(huì)有如下職權(quán)：①選舉、罷免物業(yè)管理委員會(huì)的組成人員;②監(jiān)督管委會(huì)的工作; ③聽(tīng)取和審查管委會(huì)的工作報(bào)告;④決定住宅區(qū)(或其他物業(yè))內(nèi)關(guān)于業(yè)主利益的重大事項(xiàng);⑤修改業(yè)主公約;⑥改變和撤銷管委會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定;⑦批準(zhǔn)管委會(huì)章程。
