物業(yè)管理是指業(yè)主對區(qū)分所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內(nèi)共有建筑物、場所、設(shè)施的共同管理或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人對業(yè)主共有的建筑物、設(shè)施、設(shè)備、場所、場地進行管理的活動。
一、招標方式確定和備案的流程
1、管理方式的確定：在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理單位實施物業(yè)管理的，可根據(jù)物業(yè)項目情況，采取招標方式或協(xié)議方式確定物業(yè)管理單位。
(1)住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位，應(yīng)當通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理單位。
(2)投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣國土房管局批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理單位。
2、招標方式的確定：前期物業(yè)管理招標的方式，分為公開招標和邀請招標兩種。招標人應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理的具體情況予以確定。
(1)招標人采取公開招標方式的，應(yīng)當在公共媒介上發(fā)布招標公告，并同時在中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國物業(yè)管理協(xié)會網(wǎng)上發(fā)布免費招標公告。
(2)招標人采取邀請招標方式的，應(yīng)當向3個以上物業(yè)管理單位發(fā)出投標邀請書。
3、招標實施：招標人實施前期物業(yè)管理招標，招標事宜，有能力組織和實施招標活動的，也可以自行組織實施招標活動。
4、招標備案：招標人應(yīng)當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書的10日前，提交規(guī)定的文件、資料，報物業(yè)項目所在地的區(qū)、縣國土房管局備案。
二、前期物業(yè)管理招標的流程
1、招標文件的編制與發(fā)出：招標人應(yīng)當根據(jù)物業(yè)管理項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制，并向所有經(jīng)過預審合格的投標人發(fā)放。
2、招標文件的澄清與修改：招標人對已發(fā)出的招標文件如果進行必要的澄清或者修改，應(yīng)當在招標文件要求的提交投標文件截止時間至少15日前，以書面形式通知所有的招標文件收受人，該澄清或者修改的內(nèi)容為招標文件的組成部分。
3、現(xiàn)場踏勘與資料提供：招標人根據(jù)物業(yè)管理項目的具體情況，可以組織潛在的投標申請人踏勘物業(yè)項目現(xiàn)場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細資料。對投標申請人提出的疑問應(yīng)當予以澄清并以書面形式發(fā)送給所有的招標文件收受人。
三、前期物業(yè)管理開標、評標和中標的流程
1、在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間內(nèi)，招標人公開進行開標。
2、評標委員會應(yīng)當按照招標文件的評標要求，根據(jù)標書評分、現(xiàn)場答辯等情況進行綜合評標，并對評標結(jié)果簽字確認。
3、招標人按照中標候選人的排序確定中標人，向中標人發(fā)出中標通知書，同時將中標結(jié)果通知所有未中標的投標人，并應(yīng)當返還其投標書。
4、招標人自確定中標人之日起15日內(nèi)，向物業(yè)項目所在地的區(qū)、縣國土房管局進行備案。招標人和中標人自中標通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同。
