第一章 總則 第一條 為規范本市物業項目交接活動，維護業主、建設單位和物業服務企業的合法權益，促進本市物業管理行業健康有序發展，促進和諧社區建設，根據《北京市物業管理辦法》，結合本市實際，制定本辦法。 第二條 本市行政區域內，建設單位或物業服務企業與全體
第一章 總則
第一條 為規范本市物業項目交接活動，維護業主、建設單位和物業服務企業的合法權益，促進本市物業管理行業健康有序發展，促進和諧社區建設，根據《北京市物業管理辦法》，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本市行政區域內，建設單位或物業服務企業與全體業主之間進行物業項目交接的，適用本辦法。
第三條 本辦法所稱物業項目交接，是指建設單位或物業服務企業與全體業主之間對物業共用部分進行查驗交接以及對物業管理相關資料進行移交和承接的行為。
第四條 市房屋行政主管部門負責全市物業服務企業物業項目交接活動的監督管理工作。
區縣房屋行政主管部門負責本轄區內物業服務企業物業項目交接活動的監督管理工作。
街道辦事處、鄉鎮人民政府負責協調處理本轄區內物業項目交接糾紛，指導協助業主共同決定有關事項。
第五條 物業項目交接活動應當遵循依法有序、平等協商、維護社區和諧與社會穩定的原則。
第二章 交接內容和程序
第六條 已經成立業主大會的物業項目，可由經業主大會授權的業主委員會代表全體業主進行交接;未成立業主大會的，可由全體業主授權的業主代表進行交接。
全體業主可以委托選聘的物業服務企業進行交接;也可以按照《北京市物業服務第三方評估監理管理辦法》(京建發[2010]383號)委托物業服務評估監理機構進行物業項目交接查驗評估，并出具物業項目交接查驗報告。
第七條 物業項目交接前應當簽訂交接協議。
交接協議一般包括：物業項目名稱、交接主體、交接時間、權利和責任分界點、交接內容、交接查驗方法和標準、相關債權債務的處理、爭議解決方式等。
第八條 業主共同決定解除前期物業服務合同并確定物業管理方式的，全體業主與建設單位應當按照下列程序進行交接：
(一)全體業主將業主共同決定書面告知建設單位;
(二)雙方協商簽訂交接協議;
(三)全體業主及時將業主共同決定、交接協議等相關情況書面告知物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府及區縣房屋行政主管部門;
(四)雙方按照《北京市物業管理辦法》第十條規定和交接協議約定，對物業共用部分進行查驗交接并對物業管理相關資料進行移交和承接。
《北京市物業管理辦法》施行前訂立的前期物業服務合同解除的，由全體業主與物業服務企業按照本辦法第九條的規定進行交接。
第九條 業主共同決定不再接受事實服務的，或者決定在物業服務合同期限屆滿后不再續聘原物業服務企業的，全體業主與物業服務企業應當按照下列程序進行交接：
(一)全體業主將業主共同決定書面告知物業服務企業;簽訂物業服務合同的，應當在合同期限屆滿前3個月書面告知物業服務企業;
(二)雙方協商簽訂交接協議;
(三)全體業主及時將業主共同決定、交接協議等相關情況書面告知物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府及區縣房屋行政主管部門;
(四)雙方按照《北京市物業管理辦法》第二十七條規定和交接協議約定，對物業共用部分進行查驗交接并對物業管理相關資料進行移交和承接。
第十條 物業服務企業決定不再提供事實服務的，或者在物業服務合同期限屆滿后不再續簽物業服務合同的，應當與全體業主按照下列程序進行交接：
(一)物業服務企業提前3個月書面告知全體業主;
(二)雙方協商簽訂交接協議;
(三)物業服務企業及時將決定、交接協議等相關情況書面告知物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府及區縣房屋行政主管部門;
(四)雙方按照《北京市物業管理辦法》第二十七條規定和交接協議約定，對物業共用部分進行查驗交接并對物業管理相關資料進行移交和承接。
物業服務企業告知之日至合同期限屆滿之日不足3個月的，應當自告知之日起3個月后方可撤出物業管理區域，不得擅自停止物業服務。
全體業主怠于履行交接義務的，街道辦事處、鄉鎮人民政府可以推薦業主代表按規定組織交接。
第十一條 業主共同決定選聘新的物業服務企業的，全體業主與物業服務企業應當按照下列程序進行交接：
(一)全體業主將業主共同決定書面告知物業服務企業;
(二)雙方協商簽訂交接協議;
(三)全體業主及時將業主共同決定、交接協議等相關情況書面告知物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府及區縣房屋行政主管部門;
(四)雙方按照《北京市物業管理辦法》第二十七條規定和交接協議約定，對物業共用部分進行查驗交接并對物業管理相關資料進行移交和承接。
第十二條 本辦法第八條、第九條規定的物業項目交接，建設單位、物業服務企業應當在60日內與全體業主完成交接，并撤出物業管理區域。交接的起算時間為：
(一)約定期限的物業服務合同終止的，自物業服務合同期限屆滿之日起算;
(二)其他情形，自建設單位、物業服務企業接到全體業主共同決定的書面告知之日起算。
建設單位、物業服務企業在辦理交接至撤出物業管理區域前的期間內，應當維持正常的物業管理秩序，并不得向業主收取物業服務費用。
第十三條 物業服務合同期限屆滿前，業主共同決定續聘原物業服務企業的，應當在合同期限屆滿之日前30日內與原物業服務企業協商簽訂物業服務合同。
第三章 交接行為規范
第十四條 物業項目交接可以參照《新建物業項目交接查驗標準》進行交接查驗。
第十五條 物業項目交接時，建設單位、物業服務企業、業主委員會及相關業主應當履行配合義務，不得出現下列行為：
(一)拒不移交物業服務用房和相關資料;
(二)拒不配合交接查驗;
(三)拒不撤出物業管理區域;
(四)強行接管;
(五)法律、法規、規章禁止的其他行為。
第十六條 本辦法所稱拒不撤出物業管理區域，是指建設單位、物業服務企業違反本辦法第十二條規定，逾期不撤出物業管理區域的行為。
第十七條 本辦法所稱強行接管，是指物業服務企業的下列行為：
(一)未經業主共同決定選聘為物業服務單位而進駐物業管理區域，但政府相關部門組織接管的除外;
(二)原物業服務企業尚未撤出時，未協商達成一致或者未經訴訟、仲裁而進駐物業管理區域。
第十八條 有下列情形之一，住宅物業項目不能維持正常物業管理秩序的，物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府應當會同相關部門組織提供應急物業服務：
(一)物業服務合同期限屆滿，建設單位或原物業服務企業依法撤出物業管理區域，全體業主未能依法確定物業管理方式的;
(二)物業服務合同期限內，建設單位或物業服務企業違反約定單方解除物業服務合同，撤出物業管理區域，全體業主未能依法確定物業管理方式的;
(三)物業服務合同期限內，建設單位或物業服務企業因破產、資質被注銷等原因致使其法律上或者事實上不能履行物業服務義務的。
第十九條 應急物業服務的方式根據轄區實際情況確定，可以專門成立應急物業服務隊或者指定、聘請物業服務企業等。
第二十條 組織應急物業服務前，物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將服務內容、服務收費、服務期限等相關內容在物業管理區域內公告。
第二十一條 應急物業服務內容僅限于垃圾清運、秩序維護、二次供水、電梯運行等維持業主基本生活的服務事項。
第二十二條 應急物業服務費用由全體業主承擔，業主委員會應當協助收取。
第二十三條 應急物業服務期限一般不超過3個月。
應急物業服務期間，物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府應當及時指導和協助全體業主依法共同決定物業管理方式和內容。
第二十四條 應急物業服務期間，物業共用部分的毀損責任由全體業主承擔，應急服務單位故意造成的除外。
第五章 監督管理
第二十五條 違反本辦法規定，建設單位、物業服務企業拒不移交物業服務用房和相關資料、拒不配合交接查驗、擅自停止物業服務、拒不撤出物業管理區域、強行接管的，由區縣房屋行政主管部門按照《物業管理條例》、《北京市物業管理辦法》相關規定依法處罰。
第二十六條 違反本辦法規定，物業服務企業不履行交接義務、不按規定交接、擅自停止物業服務、拒不撤出物業管理區域、強行接管的，由市、區縣房屋行政主管部門按照本市物業服務企業及項目負責人信用信息管理和物業服務項目管理的相關規定對物業服務企業及相關責任人予以處理。
第二十七條 違反《中華人民共和國治安管理處罰法》、《保安服務管理條例》相關規定，物業服務企業及其保安員采用暴力或者以暴力相威脅的手段處置交接糾紛，扣押、沒收他人證件、財物等行為，由公安機關依法處罰。
第二十八條 建設單位、物業服務企業違反相關規定，拒不移交物業服務用房和相關資料、拒不配合交接查驗、拒不撤出物業管理區域、強行接管的，全體業主可以依法通過仲裁或訴訟途徑解決。
第六章 附則
第二十九條 本辦法自2010年12月1日起施行。北京市建設委員會《關于住宅物業項目交接有關問題的指導意見》(京建物[2006]23號)同時廢止。
