隨著中國房地產市場的蓬勃發展、房地產法律法規的不斷完善、廣大買受人維權意識的不斷增強，通過對近幾年晉城仲裁委員會受理商品房買賣合同糾紛案件的梳理，晉城商品房買賣合同糾紛呈現以下幾個特點：
1、買受人維權意識在不斷增強。今年晉城仲裁委員會受理的商品房買賣合同糾紛32件，約占全部受理案件的60%。
2、買受人維權成功的比例不斷提高。近幾年晉城仲裁委員會處理的商品房買賣合同糾紛中，近一半案件在仲裁庭的主持下調解結案，經仲裁庭裁決結案的案件中，九成以上全部或部分支持了買受人的仲裁請求。
3、形成了新的買受人維權熱點問題。晉城仲裁委員會處理的商品房買賣合同糾紛中，涉及開發商逾期交房承擔違約責任的案件占到近四成，開發商逾期辦理房產證承擔違約責任的案件占到三成左右，對房屋是否達到交房條件發生的糾紛占到兩成左右，二手房買賣、其他類型案件占到一成左右。
4、買受人集體維權的意識有待不斷引導。因商品房糾紛涉及面廣、處理難度大，不少買受人持以觀望的態度，消極等待其他買受人案件處理結果，不愿直接實施維權行為。在具體維權過程中，部分買受人缺少集體維權意識的特點十分明顯。
下面是在房地產糾紛中常見的幾個案例：
A：開發商逾期交房、交房不符合約定條件糾紛案例
案例1 2004年7月間，吳先生購買一套商品房。合同約定，開發商應于2005年12月31日前將具備交付條件的商品房交付給吳先生;開發商逾期交房不超過30日的，應當承擔一定數額的違約金，合同繼續履行;開發商逾期交房超過30日的，吳先生有權解除合同，并要求開發商退還購房款，按雙方約定的計算方式承擔違約金。合同履行過程中，開發商一再拖延交付時間，直至2006年7月間，方才通知吳先生辦理房屋交付手續。吳先生多次與開發商協商未果，遂于2006年8月向晉城仲裁委員會提出仲裁申請，請求解除合同，要求開發商退還全部購房款、承擔違約金，并賠償相應的損失。晉城仲裁委員會認定雙方簽訂的合同合法有效，裁決支持吳先生解除合同、承擔違約金的請求，部分支持了吳先生賠償損失的請求。
案例2 2005年10月份，王先生與某開發商以《商品房買賣合同示范文本》為藍本簽訂購房合同。合同第八條“交付期限”條款約定，開發商應于2006年3月1日前將具備“該商品房經驗收合格”條件的商品房交付王先生。合同第十一條“交接”條款約定，雙方進行驗收交接時，“出賣人還需提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》”。交房期限屆滿前，開發商通知王先生辦理入住交付手續。按照開發商的交房程序要求，王先生在辦理交房手續過程中首先與開發商結清房款和辦理房產證的相關費用，在開發商提供的《入伙憑證》上簽字，然后現場驗房無誤后在《業主入伙驗房單》上簽字領取鑰匙。隨后在開發商委托的前期物業管理公司處領取《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》時，王先生發現自始至終未看到開發商提供的《竣工驗收備案表》，遂要求開發商提供并拒絕辦理后續手續。此后，王先生多次與開發商協商無果，向晉城仲裁委員會提起仲裁，請求確認交付的房屋不符合交付條件，開發商應提供《竣工驗收備案表》，全面履行交房義務并承擔逾期交房的違約責任。仲裁庭經過審理，認為合同中并未約定開發商應于交付房屋的同時提供《竣工驗收備案表》，開發商交付的房屋已經驗收合格，王先生已在載明房屋“現已交付使用”的《入伙憑證》及《業主入伙驗房單》上簽字，開發商已經按照合同約定履行了全部合同義務，不存在違約行為，裁決對王先生的仲裁請求不予支持。
◆提示：1、商品房交付使用條件有哪些?
(1)商品房交付使用的法定條件是竣工驗收合格，即開發商依法應向買受人出具《工程竣工驗收報告》。《城市房地產管理法》第二十六條第二款規定：“房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用”。《建筑法》第六十一條“交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規定的建筑工程質量標準，有完整的工程技術資料和經簽署的工程保修書，并具備國家規定的其他竣工條件。建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用;未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”《城市房地產開發經營管理條例》、《商品房銷售管理辦法》也都明確規定，商品房需竣工驗收合格后，方可交付使用。
(2)買受人購買商品房過程中可以將開發商取得《竣工驗收備案表》作為合同約定的交房條件。其實，開發商取得《工程竣工驗收報告》與取得《竣工驗收備案表》之間尚有一定的時間差距，因《工程竣工驗收報告》系開發商自行組織，在驗收的過程中還有質量監督機構對驗收過程進行監督并向建設行政管理部門提交《建設工程質量監督報告》的過程，建設行政管理部門對驗收也有一個監督管理的過程。竣工驗收過程是否真實、程序是否合法，是否有違反國家有關建設質量管理部門的質量管理行為尚需建設行政管理部門作出判斷，如果發現驗收過程中存在問題還要重新驗收。只有這一過程中沒有違反規定的行為，才可取得《竣工驗收備案表》。依據《建設工程質量管理條例》第49條的規定，開發商要想取得《竣工驗收備案表》不但要經工程竣工驗收合格，還需取得規劃、消防、環保等部門的單項驗收合格。
對買受人而言，接收取得《竣工驗收備案表》的房屋風險最小。
2、買受人應該如何接收開發商交付的房屋?
案例2中王先生之所以敗訴，除了在簽訂合同過程中未能有效防范風險外，另外一個重要原因就出在接收房屋過程中，沒有注意開發商在交付房屋程序上存在的不當之出。開發商要求的交房程序為：驗明買受人身份→結清房款和辦理房產證的相關費用→在開發商提供的《入伙憑證》上簽字(明確約定房屋“現已交付使用”)→現場驗房→在《業主入伙驗房單》上簽字→領取鑰匙→領取《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》、簽署《前期物業管理服務協議書》等文件。概括而言，就是買受人首先交清全部費用，然后在《入伙憑證》或《入伙協議書》上簽字(該類文件一般開發商提前已經印制完成，明確約定房屋“現已交付使用”，買受人一旦簽字，在仲裁過程中開發商會以房屋已經實際交付使用進行抗辯，買受人可能喪失拒收房屋、主張遲延交房違約金的權利，此時僅能主張開發商繼續履行合同并承擔不符合合同約定的違約金，陷入被動)，最后才是買受人實際現場驗房、領取鑰匙并領取《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。
