商品房認購書陷阱分析與防范
一、別被《商品房認購書》套牢
無論房子是大是小 、地理位置如何、價位如何，您在購房過程中，都必然會遇到這樣的情況：當您根據樓盤宣傳或廣告前往看房的時候，售樓人員會立即帶著您看沙盤、看戶型圖、參觀樣板房，隨即指著沙盤對樓盤美好的未來進行描述。
在這種“描述”之下，您可能會對房子產生無窮的“好感”，就當您“依依不舍”的時候，銷售人員會告訴你：“這套房子多好呀，好多人都看上了，要真想買到這套房，最好是先簽個《商品房認購書》，交點定金，把房子給定下來，要不然明天這房子可能就沒有了。”
于是，在正式簽訂商品房買賣合同之前，開發商已經輕而易舉地把您的錢套在囊中，當然，為了“安慰”您一下，他們會向您承諾：這套房子，我們會為您保留一段時間。
直到您發現這個樓盤實在不適合您、這個樓盤的價格超過了您的承受能力、房屋存在質量問題或無法申請貸款等情況的時候，銷售人員會再次十分清晰地告訴您：由于您沒有簽訂商品房買賣合同，根據《商品房認購書》的約定，您已經違約了，根據法律規定，當初您交的“定金”不予返還。
“定金”的數額與房款相比，也許不算多，但幾萬元一也是您辛苦的“血汗”所得，為了這不能返還的“定金”，您也許會簽合同，湊合著買了這套房。
到了這個時候，您就已經被《商品房認購書》給“套牢”了。
二、《商品房認購書》下套利器之一：定金
這是您被《商品房認購書》“套牢”的重要武器，正是由于這筆錢款無法退還會造成您的損失，才導致您為了“防止損失”而“不得已”簽約。
導致您被套牢的原因主要是由于“定金罰則”的存在：根據《民法通則》和《合同法》的規定，當事人可以約定以交付定金作為訂立合同的擔保，如果給付定金的一方拒絕訂立合同，無權要求返還定金;如果收受定金的一方拒絕訂立合同，應當雙倍返還定金。
最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條明確了“定金罰則”在商品房買賣合同訂立過程中的適用。這也就意味著，《商品房認購書》中一旦約定了定金，如果您不想簽訂《商品房買賣合同》了，開發商就有權告訴您“這筆錢不能還給您”。當然，如果開發商不愿訂立《商品房買賣合同》，就要雙倍向您返還。
有一點需要明確的是，只要《商品房認購書》包含了“交付定金xxx元”的字樣，就適用該罰則，無須另行約定“如果給付定金的一方拒絕訂立合同，無權要求返還定金;如果收受定金的一方拒絕訂立合同，應當雙倍返還定金”之類的內容。
因此，一旦您看到“定金”兩個字，請一定同時想到這兩個字背后隱含著的“定金罰則”。
三、《商品房認購書》下套利器之二：“沒收”條款
如果不約定“定金”，而是約定“預付款”，是不是就能夠逃脫被套牢的境遇呢?
并不是這樣的，盡管《商品房銷售管理辦法》第22條規定，房地產開發企業在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當抵作房價款;當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發企業應當向買受人返還所收費用。但是這條規定沒有限制當事人之間的另外約定。
因此，盡管在《商品房認購書》中約定的是“擔保金”、“保證金”、“訂約金”、“押金”、“訂金”、“誠意金”或是“預訂款”等概念，沒有約定“定金”，一旦開發商加人了“如果購房人在簽訂商品房認購書之后巧日內不能簽訂《商品房買賣合同》的，所收誠意金(或者是其他的各種金)不予退還”一類的條款，您所繳納的錢款同樣難以取回。
該類條款，可以稱之為“沒收條款”，已經成為《商品房認購書》套牢購房者的第二大利器。
四、防止被《商品房認購書》套牢的9條軍規
1.謹慎對待銷售人員的宣傳
為了訂單背后的提成，銷售人員會使出“渾身解數”，請您一定要謹慎分析銷售人員的促銷手段，無論是“最后一套”還是“明天就漲價”，無論是“小區配套完善”還是“智能管理”，無論是“超大樓間距”還是“60%綠化率”，都請您保持冷靜，不要因為一時頭腦發熱而被“套牢”。
2.交錢之前請三思還可以選擇及時抽身，這個時候開發商或銷售公司無權要求或起訴您支付錢款。
3.簽訂《商品房認購書》并非必經程序
雖然很多樓盤都要求購房者簽訂《商品房認購書》，但從法律上講，簽訂《商品房認購書》并不是房屋買賣的必經程序，購房者可以爭取直接與開發商就《商品房買賣合同》及合同全部附件(包括補充協議)等內容進行協商，雙方達成一致意見后直接簽訂《商品房買賣合同》。
4.把“誘餌”寫進《商品房認購書》
銷售人員往往會以“優惠價格”、“保留房號”等誘餌引誘購房者簽訂《商品房認購書》，但有時最終難以兌現。購房者簽訂《商品房認購書》的目的恰恰在于銷售人員的這些“誘餌”，為了防止口說無憑，建議您將這些內容明確寫入《商品房認購書》，并明確約定一旦這些約定不能實現的后果。
5.約定《商品房認購書》“退出”條款
由于簽訂《商品房認購書》時，樓盤的一些細節尚未明確，《商品房買賣合同》的很多條款都沒有明確，很多不確定性因素都可能導致難以簽訂《商品房買賣合同》，例如申請貸款不被批準等，因此必須約定“退出”條款，以保證在自己沒有過錯的時候能夠隨時“退出”。
具體條款可以這樣擬定：如果購房者與開發商因商品房買賣合同或者補充協議的具體條款存在分歧，不能達成一致意見的，或者由于購房者其他合理原因致使購房者不能購買認購房屋的，購房者有權放棄認購房屋，開發商應在收到購房者發出的書面通知之后的巧日內將購房者所交認購金或定金全部返還。
