懲罰性損害賠償，也稱為示范性的賠償或報復(fù)性的賠償，它是指由法庭所作出的賠償數(shù)額超過了實際的損害數(shù)額的賠償，是對真實賠償?shù)囊环N“附加”賠償，它具有補償受害人遭受的損失、懲罰和遏制不法行為等多重功能。懲罰性賠償是與補償性賠償(即一般損害賠償)密切聯(lián)系、相輔相成的一項民事法律制度。我國在 1993年頒布施行的《消費者權(quán)益保護法》第四十九條中首次確立了懲罰性賠償制度，并在1999年10月1日起施行的《合同法》第一百一十三條再次重申了該項制度，它表明了懲罰性賠償責(zé)任已開始進入合同領(lǐng)域。2004年4月28日最高人民法院發(fā)布了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《司法解釋》)，其中明確規(guī)定了買受人在五種情形下不僅可以要求解除、撤銷合同或者是宣告合同無效，而且可以要求出賣人返還購房款、支付利息及賠償損失，還可以向出賣人主張要求其承擔(dān)不超過已付購房款一倍的“賠償責(zé)任”——即“懲罰性賠償責(zé)任”。此解釋一出臺，便引起了社會的廣泛關(guān)注與熱烈的爭論。如何理解和把握這一規(guī)定的適用，筆者就此略談淺見。
根據(jù)《司法解釋》第八、第九兩條的規(guī)定，主要有以下兩類五種情形買受人可以向出賣人主張要求其承擔(dān)不超過已付房款一倍的懲罰性賠償，但是適用條件各有不同，在司法實踐中需要引起注意。
(一)《司法解釋》第八條所規(guī)定的出賣人根本違約引起的懲罰性賠償?shù)膬煞N情形。
1、商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中為取得下一步房地產(chǎn)開發(fā)項目的啟動資金填充投資缺口，往往在商品房買賣合同簽訂后，房屋所有權(quán)尚未轉(zhuǎn)移給買受人之前，又將該房屋作為抵押物抵押給銀行等第三人而獲得貸款，但出現(xiàn)此種情況，并不必然會導(dǎo)致房屋買賣合同無法實際履行，因為出賣人有可能會在房屋買賣合同約定的履行期限到來之前將該抵押撤銷，這樣就并不影響和損害買受人的合法權(quán)益。所以《司法解釋》規(guī)定，在適用此條款時必須要達(dá)到“導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)” 這一條件，它主要包括房屋無法實際交付或無法辦理房屋權(quán)屬證書等。因為在這種情形下，才會導(dǎo)致出賣人的根本性違約，因此才會造成買受人購買房屋的目的落空，而嚴(yán)重?fù)p害到買受人的合法權(quán)益。
2、商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的。
一房數(shù)賣，通常包括兩種情況：一種是出賣人尚未將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)給前買受人之前，又將該房屋出賣;另一種是出賣人已將房屋交付并轉(zhuǎn)移所有權(quán)給前買受人后，又簽訂買賣合同出賣該房屋。這兩種情形都可適用懲罰性賠償，因為后一種情況屬《司法解釋》第九條第三項所規(guī)定的也應(yīng)適用懲罰性賠償?shù)那樾巍?yīng)當(dāng)注意，對于一房多賣，情節(jié)嚴(yán)重的可能會構(gòu)成刑事詐騙犯罪，在附帶民事訴訟時，也應(yīng)適用懲罰性賠償?shù)囊?guī)定，否則，買受人逕行提起民事訴訟豈不是比追究其刑事附帶民事責(zé)任能夠得到更多的賠償?豈不減輕了出賣人的刑事責(zé)任和放縱了犯罪，當(dāng)然這需要相應(yīng)的配套司法解釋加以明確規(guī)定。
(二)《司法解釋》第九條所規(guī)定的出賣人的欺詐行為引起的懲罰性賠償?shù)娜N情形。
1、出賣人訂立商品房買賣合同，故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明，而導(dǎo)致買賣合同無效或撤銷、被解除的。
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條和國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十三條明確規(guī)定，商品房預(yù)售必須取得許可證明。由于出賣人在與買受人簽訂合同時明知自己沒有取得商品房預(yù)售許可，但仍然向買受人銷售商品房，盡管出賣人在合同簽訂后到房屋交付前可能會取得銷售許可，但是由于其直接違反了《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十三條及《合同法》第五十二條的強制性規(guī)定，因此導(dǎo)致該買賣合同無效。因而在適用此條款時，并不以出賣人是否在以后能實際履行或全面履行為適用條件，而一定要注意合同無效的原因。此外，根據(jù)《司法解釋》第二條規(guī)定，如出賣人在起訴前采取補救措施取得預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定商品房預(yù)售合同有效。所以還注意第九條的規(guī)定僅僅限于在買賣合同被確認(rèn)無效及被解除、撤銷時，才能予以適用，而不適用合同生效后的違約處理。
2、出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實，而導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的。
為制裁和遏制出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押，嚴(yán)重?fù)p害買受人基本生存權(quán)的欺詐行為，《司法解釋》將該行為明確規(guī)定為可適用懲罰性賠償責(zé)任的一種情形。但應(yīng)當(dāng)注意并不是只要出賣人在與買受人訂立買賣合同時將該房屋抵押給他人，買受人就可以向出賣人主張懲罰性賠償，從現(xiàn)有法律，特別是《合同法》的規(guī)定來看，當(dāng)事人一方在與另一方簽訂合同時已經(jīng)將標(biāo)的物抵押給他人，并不必然會導(dǎo)致出賣人無法履行買賣合同的義務(wù)，對這一點，《合同法》第五十二條、第五十四條、第九十四條已有明確的規(guī)定。所以，只有當(dāng)出賣人的行為違反了上述三條款所規(guī)定的情形時，買受人才可依據(jù)《合同法》的具體規(guī)定與本《司法解釋》的規(guī)定，向出賣人主張懲罰性賠償?shù)呢?zé)任。
3、出賣人訂立商品房買賣合同時故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的。
如前所述，該條屬一房數(shù)賣的另一種情形，出賣人在出賣房屋時，不論其是故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人，還是已經(jīng)將此出賣房屋作為拆遷補償安置房屋，對于買受人來說都無法取得該房屋，都屬于欺詐;所以對該買賣合同的法律后果，買受人可有權(quán)選擇請求撤銷合同或者解除合同，并可獲得懲罰性賠償。當(dāng)然，出賣人可能會違反在先與第三人所簽訂的合同而將該房屋交付給買受人，但這樣他對第三人又構(gòu)成了違約，第三人也可按照本《司法解釋》的相關(guān)規(guī)定，要求出賣人承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任。
在商品房買賣合同中適用懲罰性賠償，對于調(diào)整商品房買賣中出現(xiàn)的合同糾紛所起的積極作用毋庸置疑，但是在司法實踐中僅靠一個司法解釋還是很不夠的，打擊商品房買賣中的惡意違約和欺詐行為，需要一套相關(guān)的配套制度來實現(xiàn)。比如加強對房地產(chǎn)廣告的特殊監(jiān)管，防止廣告中虛假成分對消費者的誤導(dǎo);政務(wù)信息公開，尤其是消費者對開發(fā)商前期手續(xù)的辦理審核情況有權(quán)了解等等，以最大限度的保護買受人的合法權(quán)益，減少買受人預(yù)購商品房的法律風(fēng)險。
