1、什么樣的情況下，可以辦理商品房購銷合同備案注銷手續(xù)?
(1)購房者所購房屋因質(zhì)量存在問題(例如出現(xiàn)嚴(yán)重漏水、房屋安全隱患等)的，經(jīng)有關(guān)部門認(rèn)定的;
(2)開發(fā)商與購房者之間因其中一方違約而發(fā)生糾紛，經(jīng)法院、仲裁機(jī)構(gòu)判決或裁定的;
(3)購房者辦理貸款手續(xù)未獲金融機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)的;
(4)購房者因出國留學(xué)或定居，工作調(diào)出本地的;
(5)購房者自身或其直系親屬患重大疾病急需醫(yī)療資金的;
(6)購房者發(fā)生繼承的;
(7)購房者發(fā)生離異的;
(8)直系親屬之間變更的;
(9)經(jīng)法院、仲裁機(jī)構(gòu)判決或裁定給第三人的：
(10)購房者在所購項(xiàng)目中另換購商品房的;
(11)符合購房合同中所附解除條件的。
只要當(dāng)事人的實(shí)際情況，符合上述11項(xiàng)情形之一，即可辦理合同備案注銷手續(xù)。
2、商品房買賣合同備案注銷要注意什么?
(1)合同注銷管理的重要性
隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，商品房買賣合同的訂立、變更和解除日趨頻繁，少數(shù)購房者因無力繼續(xù)支付房款、對所購房不滿意、履行合同發(fā)生糾紛等，需要變更、解除合同去解決矛盾。同時，也不排除一些炒房者通過變更、解除商品房買賣合同去牟利。因目前尚未形成嚴(yán)格的商品房合同注銷管理制度，加上房產(chǎn)交易信息不對稱，導(dǎo)致商品房合同變更、解除無章可循，秩序混亂，糾紛時有發(fā)生。同時，由于商品房合同的訂立、變更、解除與房屋權(quán)屬登記關(guān)聯(lián)密切，是權(quán)屬登記的必要前提，在上位法規(guī)定不具體的情況下，無論行政管理部門還是社會各界，都亟待頒布實(shí)施相對嚴(yán)密又便于操作的商品房合同訂立、變更和注銷的管理規(guī)定。因此，研究商品房合同網(wǎng)上登記備案注銷已成為當(dāng)前具有現(xiàn)實(shí)意義的重要課題。
(2)加強(qiáng)商品房合同注銷管理，有利于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序
商品房買賣合同不同于其他商品合同，有其特殊性。1.履行周期長。同樣是商品，普通商品的合同簽訂后，錢貨兩訖，即告履行完畢。而商品房，特別是期房，由于 建造周期長，從合同簽訂至交付使用，存在 l一3年的等待期。2.可變因素多。商品房合同簽訂后，因商品房自身的可變性，待到交付使用時，經(jīng)常與預(yù)售合同相異，例如資金匱乏，導(dǎo)致房屋不能按期交 付;開發(fā)商“先抵后賣”、重復(fù)出售，導(dǎo)致合同糾紛;設(shè)計(jì)或建造發(fā)生改變，導(dǎo)致面積、結(jié)構(gòu)、產(chǎn)型、房款變化，等等。3.約定的復(fù)雜性。商品房買賣合同的內(nèi)容 復(fù)雜，條款多、專業(yè)性強(qiáng)、選擇性較大，購房者一般只注意面積、金額，許多不會填寫付款方式、面積誤差、違約責(zé)任等條款，少數(shù)開發(fā)商誠信缺損，在填寫合同 時，故意選擇有利于自己的處理方式，誤導(dǎo)、蒙騙購房者。
由于商品房合同的特殊性，一些 開發(fā)商及中介機(jī)構(gòu)利用其特殊性進(jìn)行惡意操作，或囤積房源，或哄抬房價(jià)，或通過變更、解除合同亂收費(fèi)用，或造成合同糾紛，讓購房者吃啞巴虧，嚴(yán)重?fù)p害消費(fèi)者 利益，擾亂了房地產(chǎn)市場正常秩序。通過加強(qiáng)商品房合同注銷管理，利用行政管理與社會監(jiān)督相結(jié)合的辦法，為開發(fā)商搭建誠信平臺，規(guī)范操作，使商品房從合同簽 訂之日起，就納入管理軌道，向社會公開合同訂立、變更和解除信息，以利于進(jìn)一步規(guī)范市場秩序。
(3)加強(qiáng)商品房合同注銷管理，有利于進(jìn)一步完善預(yù)售商品房監(jiān)管機(jī)制
商品房預(yù)售是一種附帶期限的交易行為，買賣雙方在合同中約定一個期限，把它作為雙方權(quán)利義務(wù)的法律效力的產(chǎn)生、變更或滅失的依據(jù)。正因?yàn)槿绱?，國家必須對商品房預(yù)售合同進(jìn)行強(qiáng)制性管理，這就是國家干預(yù)。
在 實(shí)施國家干預(yù)中，商品房合同登記備案是必需的重要手段。合同一旦登記備案，就受到法律保護(hù)，可以對抗第三人。但是，有些合同會發(fā)生變更、解除，這就要求在 管理中做相應(yīng)的延續(xù)性、規(guī)范性的調(diào)整，以維護(hù)合同的公正性和嚴(yán)肅性。預(yù)售商品房買賣合同作為財(cái)產(chǎn)性合同，其訂立、變更和解除，作為一種民事法律行為，只要 當(dāng)事人達(dá)成的協(xié)議依法成立或解除，就要履行登記手續(xù)，才能對當(dāng)事人產(chǎn)生法律約束力并享有相應(yīng)的權(quán)利與義務(wù)。只有這樣，才能對預(yù)售商品房實(shí)施更為完善的監(jiān) 管。目前，對預(yù)售商品房的監(jiān)管手段發(fā)生了重要的變化，從原有的紙質(zhì)合同登記備案發(fā)展到網(wǎng)上登記備案，信息更為公開透明，使合同具備更多的公示性，這也是完 善預(yù)售商品房監(jiān)管機(jī)制的具體表現(xiàn)。
3、辦理商品房購銷合同備案注銷手續(xù)，需提交那些證明材料?
必須提交的材料：
(1)商品房購銷合同備案注銷申請書;
(2)承諾書;
(3)全部商品房購銷合同原件;
(4)授權(quán)委托書;
(5)當(dāng)事人即開發(fā)公司的委托代理人及購房者的身份證件;
可根據(jù)實(shí)際情況提交的材料：
(1)市、區(qū)建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站或房屋安全鑒定部門的認(rèn)定書或鑒定書;
(2)司法、仲裁機(jī)關(guān)出具的有關(guān)證明文件;
(3)金融機(jī)購未能批準(zhǔn)的證明材料;
(4)護(hù)照及有關(guān)部門確認(rèn)證明、工作調(diào)動證明、醫(yī)院重癥診斷書等;
(5)另換購的新購房合同文本;
(6)繼承公證書;
(7)離異的，經(jīng)民政部門認(rèn)可或司法機(jī)關(guān)裁定的，或經(jīng)公證的財(cái)產(chǎn)分割證明文件;
(8)父母與子女、夫妻之間合法關(guān)系及婚姻，戶籍等有關(guān)證明。
4、辦理商品房合同備案注銷的程序?
Step 1:雙方當(dāng)事人到場提交申請書及相關(guān)資料：
Step 2：符合商品房合同備案注銷、變更及更正條件的，窗口予以受理;
Step 3：審核;
Step 4：辦理商品房合同備案注銷。
要注意的是：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工作人員和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得參與預(yù)售商品房的投機(jī)炒作。對銷售公司、營銷人員炒賣或串通他人炒賣期房、甚至幫助購房人編造虛假情況退房從中牟取差價(jià)或利益的，住建部門將會同有關(guān)部門依法進(jìn)行嚴(yán)肅查處。
