當前，隨著縣域經濟的不斷發展，農戶貸款需求不斷增加，為滿足農戶日益增長的資金需求，銀行也加大了對農房抵押貸款產品的研究力度。而作為服務“三農”的信貸產品而言，農房抵押貸款由于自身特殊性，仍存在一些法律風險，亟待引起警惕。
法律效力仍存疑
抵押登記的辦理流程不清晰。在我國，房產在法律意義上屬于不動產，根據《擔保法》和《物權法》的相關規定，不動產的抵押應當辦理登記才能產生物權法律效力。而實踐中，農房抵押登記通常會遇到兩個問題：一是登記是否要經過土地所有權人同意。因為農房所附屬的宅基地屬于集體所有，參照國有劃撥土地的抵押需要代表國家的政府進行批準的原理，集體土地的抵押是否也應經過所有權人的同意目前尚無定論;二是我國目前并無農房抵押的相關規定。因辦理農房抵押的登記部門和流程不清晰，對土地和房產是否需要同時辦理抵押登記尚不明確。
農房抵押的權利效力認定存疑。根據我國《擔保法》第184條和《物權法》第37條規定，宅基地是不允許抵押的，如果按照一般理解，對于建造在宅基地上的農村房屋，依據“房隨地走、地隨房走”的原則，其抵押的效力也應不予認可。如果司法機關在案件審理中依照上述思路認定農房抵押無效，那么銀行的債權擔保無疑會受到極大的影響。此外，對于單獨辦理了房產或土地抵押登記的情形，法院如何認定抵押權的效力和范圍，也會對銀行的物權產生影響。
抵押物的強制執行難度大。司法機關在對抵押物的執行中，通常會遇到以下三個問題：首先，農村宅基地一般是按戶進行審批，所以抵押人一般只有一套住房，而根據我國法律和司法解釋規定，強制執行必須保障被執行人有基本的住所，因此法院的強制執行實則無法進行。其次，根據《房屋登記辦法》第87條規定，農村宅基地的流轉只能限于集體成員內部。所以，即使法院在拍賣、變賣抵押物時，其受讓對象也非常狹窄，抵押物的處置變現會非常困難。再次，長期形成的傳統觀念和農村習俗，讓一些原本有意愿購買抵押物的集體內部成員，也會因人情世故而不愿購買其他農戶的抵押物，從而直接影響抵押物的拍賣和變賣成功率。
權屬分配應清晰
緊跟外部司法環境變化。銀行應從行政和司法兩個方面認真分析農房抵押貸款在所在區域推行的可行性。目前，農產抵押貸款仍屬于在探索中開展的業務類型，地方政府、司法機關的態度對銀行最終權利的保護和實現就有著重要的影響。例如，抵押登記的部門、流程、登記所需要的資料、審批程序等，都需要地方政府有相關的政策、文件和配套措施進行明確，抵押權的認定和實現也需要司法機關來判定。因此，銀行分析研究當地的政策環境對開展業務就顯得極為重要。
加大對農房抵押物的調查和審核力度。一方面要保證抵押物權屬清晰，不存在其他隱形權利人或他項權利人;另一方面要注意防范抵押物是否存在異常出租、出借、他人無償使用等現象。同時，盡可能要求抵押人提供第二處住所證明或第三方同意解決其住所的承諾，以防止出現抵押人因僅有一處住所導致法院無法強制執行的情形出現。
確保抵押登記的辦理取得權利證書。在辦理抵押登記時，要按照地方政府要求的流程和部門進行登記，需要集體土地所有權人同意的，應按照要求辦理，對于房產和土地登記不在同一部門辦理的，應采取房產和土地均進行登記的方式，防止抵押權被認定為無效的風險發生。
針對抵押物執行難的問題靈活處理。因抵押物的保障性質、流轉范圍有限等特殊性，就決定了抵押物的處置和變現困難。因此，在對抵押物的訴訟或執行中，應側重以調解方式解決爭端。如在立案、審理和執行中盡可能采取和解的方式進行處理，促使債務人和抵押人主動履行債務。
在對抵押物的執行上，銀行應盡量避免對產權的直接執行，可以通過法院或抵押人自己對抵押物進行租賃，收取租金以償還債務，或動員其他集體成員通過買入返租、抵押人分期付款等方式進行務實和變通性處理。
