因為房地產系不動產,國家擔保法、城市房地產管理法、城市房地產抵押管理辦法明確規定:房地產抵押合同必須到房地產主管部門辦理抵押登記后才能生效的,法律之所以這樣規定是基于房地產抵押的法律性質和特征。
其一,房地產抵押是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為,債務人不履行債務時,抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣,變賣該房地產所得的價款優先受償。
其二,從權利的角度講,房地產抵押權,第一,是一種從屬權利,是為擔保債權實現而成立的一種權利,它不是債權本身,而是債權人在債權之外于抵押人提供的財產上享有的一種物權。第二,是一種價值支配權,抵押權人設定抵押權的目的不是為了取得抵押物的使用價值,而是以取得物的價值清償為目的。第三,是一種優先受償權,抵押權的實質在于,抵押權人得以實現抵押物的價值,優先受償。
為了保證實現典當行的到期債權,如果典當雙方的借款協議還款期尚未到期,雙方立即到房地產管理部門辦理抵押合同登記,如果還款期已到,債務人還款即清償了債務。如債務人既不還款,又不愿重新簽訂借款合同,并辦理抵押登記,典當行應當向法院申請訴前財產保全,凍結該房地產權的轉讓、變更,然后在十五天內遞交訴狀,則典當行的債權能在將來的判決勝訴后,通過執行程序處理該房屋產權,以實現債權。
