央行連環(huán)加息余溫未散，近日，各商業(yè)銀行紛紛推出房貸新品，爭(zhēng)搶房貸“蛋糕”。對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，房貸有更多選擇，自然欣喜；但面對(duì)五花八門的房貸，購(gòu)房人如霧里看花，不知如何選擇。
購(gòu)房人選“房貸”左右為難
趁著“金九銀十”大量新盤放量的好時(shí)機(jī)，購(gòu)房者王琪最近也抓緊看了不少樓盤，最后中意于西城一高檔樓盤，而在選擇貸款銀行時(shí)卻犯了難。該項(xiàng)目銷售人員告訴他，可以在交通銀行、光大銀行和民生銀行之間進(jìn)行選擇。光大銀行推出了固定利率房貸是一大吸引；而其他兩家銀行也各有優(yōu)勢(shì)，“選房之后還得選銀行，同樣犯難哪！”王先生一聲感慨。
事實(shí)上，像王琪一樣犯難的購(gòu)房人并不在少數(shù)。在西南二環(huán)某售樓處，其中一位購(gòu)房人說(shuō)道:“以前對(duì)月供心中有數(shù)，但一次次加息之后就難以把握了，是不是選固定利率會(huì)好一些呢？”另一位購(gòu)房人則在公積金貸款和商貸之間猶豫，在他看來(lái)，公積金貸款能省不少錢，但是商貸的程序簡(jiǎn)單、審批快，而且銷售人員告訴他買這個(gè)項(xiàng)目原則上只能用商業(yè)貸款。還有的購(gòu)房人在還貸方式上犯難。購(gòu)房人張先生表示:“銀行有等額本金、等額本息、雙周供、寬限還款、自由還貸、等額遞增等還貸方式，各式各樣，到底哪種方式最劃算？如果我以后想改變還款方式，算不算違約呢？”央行連環(huán)加息，各銀行不斷推出房貸新品，對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)確實(shí)增加了選擇范圍，不過(guò)由于缺乏了解，而在選擇時(shí)左右為難，也是一個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。
公積金與商貸：哪家更劃算？
在近期的房貸利率調(diào)整中，公積金貸款利率維持不變，其存款利率反而由1.71％上調(diào)至1.8％，進(jìn)一步加大了公積金貸款和商業(yè)貸款的利差。一時(shí)間公積金貸款備受買房人關(guān)注。公積金與商貸當(dāng)前究竟哪家更劃算？
按照目前的利率，5年以下的住房貸款，公積金房貸利率比商業(yè)房貸利率低1.37％，5年以上的住房貸款，這一差額為1.22％。同樣的貸款金額和還款年限，公積金貸款節(jié)約不少資金。與此同時(shí)，公積金貸款還在不斷簡(jiǎn)化申請(qǐng)流程；并且貸款的辦理費(fèi)用比商業(yè)貸款費(fèi)用低(二者的評(píng)估費(fèi)相同，不同的是商業(yè)貸款需要繳納保險(xiǎn)費(fèi)和律師費(fèi)，而公積金貸款只需要繳納擔(dān)保費(fèi))；另外據(jù)北京住房公積金管理中心個(gè)貸處處長(zhǎng)潘峰介紹，目前公積金的還款方式為自由還款，即住房公積金管理中心根據(jù)客戶的借款金額和期限，給出最低還款額，在每月還款數(shù)額不少于最低還款額的前提下，購(gòu)房者可自由安排每月的還款額。公積金的 “雞肋”地位逐漸改變，并成為商貸強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。如果從節(jié)約資金的角度考慮，購(gòu)房人可盡量采取公積金貸款。
不過(guò)雖然公積金貸款有諸多優(yōu)勢(shì)，但是面對(duì)商貸的競(jìng)爭(zhēng)，公積金的發(fā)展依然存在一些客觀限制:一是在申請(qǐng)程序上公積金仍比商貸稍微麻煩，批貸時(shí)間更長(zhǎng)；二是部分開發(fā)商支持購(gòu)房人選擇商貸而不支持其選擇公積金貸款；三是公積金貸款最高額度40萬(wàn)的規(guī)定限制了部分購(gòu)房者；四是有的購(gòu)房人單位并未繳納住房公積金，因此不具備貸款資格。
固定利率與浮動(dòng)利率：成本與風(fēng)險(xiǎn)之爭(zhēng)
商業(yè)貸款中，隨著浮動(dòng)利率的節(jié)節(jié)上漲，固定利率又跳出來(lái)與之一爭(zhēng)高下。固定利率房貸既是銀行抑制房貸下滑的如意算盤，似乎也讓購(gòu)房人控制房貸風(fēng)險(xiǎn)成為可能。不過(guò)，固定利率就一定比浮動(dòng)利率好嗎？
不少購(gòu)房人為固定利率而心動(dòng)，但是細(xì)一了解，又猶豫了起來(lái)。購(gòu)房人趙錚就表示，雖然選擇固定利率就不用為銀行一次次加息而擔(dān)憂，但是從目前的利率水平來(lái)看，固定利率卻比浮動(dòng)利率要高不少。我們以趙錚的情況來(lái)算一算趙錚所買房屋總價(jià)60萬(wàn)，首付五成30萬(wàn)，貸款30萬(wàn)，10年期限。他選擇等額本金的還款方式(等額本金還貸額呈逐月遞減趨勢(shì))，以光大銀行10年期實(shí)行的優(yōu)惠固定利率6.12％、各銀行實(shí)行的商業(yè)貸款浮動(dòng)下限利率5.814％為基礎(chǔ)計(jì)算。在現(xiàn)行浮動(dòng)利率和固定利率標(biāo)準(zhǔn)下，固定利率的利息比浮動(dòng)利率要高得多。不過(guò)不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為國(guó)內(nèi)貸款正處于加息周期，未來(lái)的浮動(dòng)利率最低限度可能超過(guò)固定利率。屆時(shí)，選擇固定利率可節(jié)省很大一部分費(fèi)用。因此，選擇固定利率是否劃算，還取決于"浮動(dòng)利率未來(lái)如何調(diào)整"這個(gè)重要因素。因此，購(gòu)房人目前還須慎重考慮。而據(jù)有固定利率房貸業(yè)務(wù)的光大銀行房貸負(fù)責(zé)人介紹，該行的房貸業(yè)務(wù)可以實(shí)現(xiàn)固定利率與浮動(dòng)利率靈活轉(zhuǎn)換，購(gòu)房人可根據(jù)自身情況靈活選擇，也能有效避免風(fēng)險(xiǎn)。置業(yè)專家建議，若轉(zhuǎn)換不同的貸款方式，購(gòu)房人無(wú)須付違約金或受其他限制，應(yīng)當(dāng)是很好的房貸方式。
傳統(tǒng)房貸與房貸新品：姜還是老的辣
對(duì)于廣大購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，傳統(tǒng)意義上的房貸主要是上文所提到的商業(yè)貸款和公積金貸款，還款方式主要有等額本金和等額本息兩種。而隨著央行貸款政策變化，各大銀行為爭(zhēng)食房貸蛋糕，紛紛推出多種多樣的房貸新品，僅貸款方式就有直客式房貸、接力貸、循環(huán)貸、住房再按揭等，還貸方式有雙周供、自由還款房貸等等，與傳統(tǒng)的房貸方式相比，這些新品究竟魅力幾何，又有多少對(duì)購(gòu)房人適用？
房貸新品看似給購(gòu)房人提供了很多方便和優(yōu)惠，不過(guò)律師經(jīng)過(guò)多方采訪后發(fā)現(xiàn):有些銀行推出的房貸模式受限較大，購(gòu)房人不一定能成功申請(qǐng)到這種貸款方式。在實(shí)際操作中，很多在售樓盤都有合作銀行，開發(fā)商通常都會(huì)指定購(gòu)房人去合作銀行申請(qǐng)貸款。有的樓盤有三四家合作銀行，也有的只有一家合作銀行，因此購(gòu)房人的選擇面就比較小。雖然中國(guó)銀行開通了"直客式房貸"，也就是說(shuō)購(gòu)房人無(wú)須通過(guò)開發(fā)商，自由選擇好中意樓盤后，可直接到中行申請(qǐng)貸款，這樣就相當(dāng)于購(gòu)房人一次性付款給開發(fā)商，能享受到較多優(yōu)惠。但這種貸款對(duì)購(gòu)房人的資質(zhì)要求嚴(yán)格，僅適用于收入水平、信譽(yù)等級(jí)都非常高的購(gòu)房人。
而從還款方式看，雖然名目繁多，但很多銀行在實(shí)際貸款過(guò)程中，大多數(shù)仍然只有傳統(tǒng)的還款方式。在右安門一樓盤售樓處，律師咨詢了在現(xiàn)場(chǎng)辦公的中國(guó)銀行、工商銀行、光大銀行和北京銀行的房貸負(fù)責(zé)人，發(fā)現(xiàn)在貸款利率上四家銀行都一樣，5年期以上均為5.814％，而各家銀行的優(yōu)惠措施體現(xiàn)在“送VIP卡、享受全國(guó)貴賓服務(wù)”等上面。這也就是說(shuō)，各家銀行在浮動(dòng)利率上幾乎無(wú)差別，置業(yè)專家表示，購(gòu)房人在選擇時(shí)雖然可以參考銀行的其他優(yōu)惠措施，但決定性因素則在于還款方式的選擇上，不同的還款方式適合不同的人群。
