“這13萬元錢真是解決了我的燃眉之急。”家住豐臺(tái)區(qū)的汪女士感慨地說。
去年8月，為了讓孩子上海淀的中學(xué)，汪女士看中了萬泉河路的一套130平方米的房子，雙方商定成交價(jià)為6000元/平方米，可該房產(chǎn)的最終評(píng)估價(jià)卻僅為5000多元/平方米，這樣汪女士只能貸款6成19年，首付36萬元，與當(dāng)初的預(yù)期存在13萬元的差額，怎么辦?正當(dāng)汪女士四處急急籌款時(shí)，負(fù)責(zé)這筆業(yè)務(wù)按揭的律師向她推薦了工行的“個(gè)人房產(chǎn)抵押綜合消費(fèi)貸款”。于是，汪女士將豐臺(tái)的自住房作抵押貸款，兩個(gè)多星期后，汪女士順利地拿到貸款。
據(jù)工商銀行北京分行個(gè)人消費(fèi)信貸部主任樊孝忠介紹，自去年3月至今，像汪女士這樣的客戶，該行共受理了400多筆，放貸總額達(dá)到近1億元，解決了部分客戶的資金困難。
工行率先力推“個(gè)人房
產(chǎn)抵押消費(fèi)信貸”市場(chǎng)
工行北京分行推出的“個(gè)人房產(chǎn)抵押綜合消費(fèi)貸款”是指借款人為滿足個(gè)人消費(fèi)需求，以自己所有或他人所有的房屋提供抵押擔(dān)保，向工行申請(qǐng)的個(gè)人綜合消費(fèi)貸款。這項(xiàng)金融產(chǎn)品的貸款可用于買房、買車、旅游、裝修、留學(xué)和購買大件耐用消費(fèi)品等，但這里有一個(gè)條件，即借款人必須在借款合同中明確貸款用途，禁止將貸款資金用于買賣股票。按規(guī)定，工行的“個(gè)人房產(chǎn)抵押綜合消費(fèi)貸款”期限不得少于6個(gè)月，最長(zhǎng)不超過5年。貸款額度最高不超過抵押物評(píng)估價(jià)值的70%，且每單貸款最高額為100萬元。貸款利率按照中國人民銀行規(guī)定的同檔次貸款利率執(zhí)行，利率為5.04%～5.58%。
在這項(xiàng)業(yè)務(wù)中，工行對(duì)用于抵押的房屋作了相應(yīng)的規(guī)定：房屋必須產(chǎn)權(quán)明晰，符合市政府規(guī)定的可進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)流通的條件，而且是1992年(含)后建成的商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和已購公房。在實(shí)際抵押的房產(chǎn)品中，商品房占50～60%，其余為已購公房和極少的經(jīng)濟(jì)適用房。不同的房產(chǎn)品獲得的貸款也不盡相同，兩年內(nèi)建成的商品房不需要評(píng)估，最高貸款額為發(fā)票額的70%，經(jīng)濟(jì)適用房、已購公房、售價(jià)在10000元/平方米以上的公寓和別墅，最高抵押率為50%～60%。
“個(gè)人房產(chǎn)抵押消費(fèi)
信貸”市場(chǎng)看好
“個(gè)人房產(chǎn)抵押綜合消費(fèi)貸款”最大的好處就是為消費(fèi)者增加了融資渠道。過去，銀行金融服務(wù)對(duì)個(gè)人貸款支持不夠，老百姓想買套新房，如果手頭資金不夠，就必須賣掉舊房。現(xiàn)在，通過“個(gè)人綜合消費(fèi)貸款”，消費(fèi)者最終在現(xiàn)有資產(chǎn)不變現(xiàn)的前提下，就可以達(dá)到個(gè)人資源有機(jī)整合的目的，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)最大化，解決現(xiàn)有資金不足的問題。
按照中國人民銀行的規(guī)定，個(gè)人能夠從銀行貸款的方式只有質(zhì)押和抵押兩種，作為普通個(gè)人最大資產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)，自然成為向銀行貸款的最佳物品。“個(gè)人綜合消費(fèi)貸款”方式在其他銀行業(yè)務(wù)中也存在，如建行對(duì)商品房業(yè)主提供有具體消費(fèi)途徑的個(gè)人消費(fèi)貸款，但像工行這樣，作為一項(xiàng)重要業(yè)務(wù)經(jīng)營的還算首次。
隨著消費(fèi)者希望改善生活條件的潛在需求日益增強(qiáng)，去年不少銀行都推出了一些面對(duì)個(gè)人、以房產(chǎn)品為基礎(chǔ)的優(yōu)惠服務(wù)項(xiàng)目，如民生銀行的二次抵押等，但由于種種原因，銀行的眾多業(yè)務(wù)中，真正能夠達(dá)到解決廣大消費(fèi)者需求的不多，甚至連購房人苦苦等待的轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，都沒有實(shí)質(zhì)性推進(jìn)。不過，既然作為一項(xiàng)具有廣闊市場(chǎng)前景的均衡性發(fā)展產(chǎn)品，能優(yōu)化整個(gè)銀行系統(tǒng)的資產(chǎn)，在今后幾年的發(fā)展中，此類業(yè)務(wù)被市場(chǎng)普遍看好已成為不爭(zhēng)的事實(shí)。
“個(gè)人房產(chǎn)抵押綜合消費(fèi)
貸款”將擴(kuò)貸、降費(fèi)
但是不容忽視的情況是，目前的“個(gè)人房產(chǎn)抵押消費(fèi)貸款”市場(chǎng)，仍然存在個(gè)人資格審查難、抵押手續(xù)辦理難、抵押房產(chǎn)處置難等因素，由于各區(qū)縣辦理情況不同，有的抵押登記往往需要一個(gè)月，不少急需用錢的客戶只能中途退出;同時(shí)還有相當(dāng)比例的消費(fèi)者對(duì)消費(fèi)貸款表示出避而遠(yuǎn)之的態(tài)度。消費(fèi)者對(duì)信貸風(fēng)險(xiǎn)的恐懼導(dǎo)致了個(gè)人消費(fèi)信貸的需求不足。
要突破消費(fèi)“瓶頸”， 明年工行北京分行明確的做法是：要提高效率、降低成本，在防范風(fēng)險(xiǎn)的前提下，簡(jiǎn)化貸款手續(xù)。申請(qǐng)個(gè)人綜合消費(fèi)信貸的房屋由1992年以后建成房屋推至1990年，甚至更前的20世紀(jì)80年代，屆時(shí)，更多的已購公房可以進(jìn)入金融市場(chǎng);延長(zhǎng)貸款年限;降低申貸費(fèi)用，將目前的律師費(fèi)1200元，降為1000元以下，使個(gè)人房產(chǎn)抵押綜合消費(fèi)貸款更趨平民化。同時(shí)，完善有關(guān)的配套體系，建立住房信貸風(fēng)險(xiǎn)分?jǐn)倷C(jī)制，如成立專門的房屋抵押、擔(dān)保公司，以提供信用保證和處置因借款人違約的房產(chǎn)抵押。
申請(qǐng)抵押貸款的基本程序
申請(qǐng)工行北京分行個(gè)人綜合消費(fèi)貸款的程序并不復(fù)雜，一般經(jīng)過以下幾個(gè)步驟：
1.借款人提出貸款申請(qǐng)，由銀行指定的律師事務(wù)所對(duì)借款申請(qǐng)人提交的相關(guān)資料進(jìn)行初步審查。
2.律師協(xié)助借款人辦理房屋評(píng)估、房屋抵押登記、投保財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)等手續(xù)。
3.律師事務(wù)所出具法律意見書，并將借款人相關(guān)資料交于經(jīng)辦行。
4.經(jīng)辦行進(jìn)行貸款審查，對(duì)符合條件的借款申請(qǐng)人出具貸款承諾書。
5.借款申請(qǐng)人應(yīng)在經(jīng)辦行開立專用賬戶，并簽訂《個(gè)人綜合消費(fèi)貸款借款合同》、《個(gè)人綜合消費(fèi)貸款抵押合同》，由律師協(xié)助辦理房屋保險(xiǎn)和抵押登記。
6. 經(jīng)辦行取得房屋產(chǎn)權(quán)證書正本后，將貸款金額劃到借款人指定賬戶。
