抵押權(quán)設(shè)定以后，存在著抵押權(quán)的轉(zhuǎn)移和變更，如抵押權(quán)隨債權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)移、當(dāng)事人依法對(duì)合同進(jìn)行變更、抵押權(quán)人為自然人時(shí)抵押權(quán)的繼承等。
《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》中雖有轉(zhuǎn)移和變更登記的規(guī)定，但顯然未涵蓋抵押權(quán)的轉(zhuǎn)移和變更登記。該辦法中的轉(zhuǎn)移登記是指房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移后進(jìn)行的登記，而變更登記則是指房屋權(quán)利人法定名稱或是房屋狀況發(fā)生變化后進(jìn)行的登記。建設(shè)部在制定權(quán)屬登記管理辦法時(shí)，為避免與房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移和變更登記相混淆，將房地產(chǎn)抵押權(quán)的轉(zhuǎn)移和變更登記列入他項(xiàng)權(quán)利登記。
《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》將抵押權(quán)的轉(zhuǎn)移和變更都規(guī)定為變更登記。該辦法第三十七條規(guī)定了抵押權(quán)可以隨債權(quán)轉(zhuǎn)讓，第三十五條規(guī)定了抵押合同發(fā)生變更后要辦理變更登記。
1、抵押權(quán)的轉(zhuǎn)移。抵押權(quán)作為從物權(quán)，不能與債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。因此，抵押權(quán)只能隨債權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓，如某一銀行將以抵押貸款合同所獲得的債權(quán)及抵押權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓給另一家銀行。《合同法》規(guī)定：“債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人”；“債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，受讓人取得與債權(quán)有關(guān)的從權(quán)利”。
抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓合同；在辦理登記后，原抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)告知抵押人。
對(duì)于抵押權(quán)人為自然人時(shí)抵押權(quán)的繼承問題，由于此類情況較為少見，現(xiàn)有行政規(guī)章未對(duì)此作出具體規(guī)定。但抵押權(quán)與其所擔(dān)保的債權(quán)都是一項(xiàng)可以繼承的權(quán)利。臺(tái)灣當(dāng)局規(guī)定抵押權(quán)的繼承應(yīng)當(dāng)在繼承開始后的6個(gè)月內(nèi)辦理登記。由于這種登記并不是抵押權(quán)的重新設(shè)定，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的學(xué)者認(rèn)為繼承抵押權(quán)未經(jīng)登記即具法律效力，以免出現(xiàn)權(quán)利的中斷。因此，如發(fā)生抵押權(quán)的繼承，可以由繼承人按照繼承來辦理。
2、抵押權(quán)的變更。抵押權(quán)發(fā)生變更的事項(xiàng)較多，如抵押房地產(chǎn)的范圍、擔(dān)保債權(quán)的數(shù)額、主債權(quán)的履行期限等。《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定了“抵押合同發(fā)生變更”后可以變更登記。但是，除了變更抵押房地產(chǎn)的范圍和擔(dān)保債權(quán)數(shù)額以外，都涉及主合同的變更。如最為常見的主債權(quán)履行期限的變更，僅變更抵押合同沒有意義，因?yàn)樽罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于適用{中華人民共和國(guó)擔(dān)保法)若干問題的解釋》已規(guī)定：“當(dāng)事人約定的或者登記部門要求登記的擔(dān)保期間，對(duì)擔(dān)保物權(quán)的存續(xù)不具有法律約束力”。實(shí)際上應(yīng)涉及主合同的變更。這是在今后的立法中應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步明確的。
在變更登記時(shí)，如果延長(zhǎng)主債權(quán)履行期限，使主債權(quán)的履行期限長(zhǎng)于登記順位在后的抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)的履行期，則會(huì)對(duì)登記順位在后的抵押權(quán)人的利益有一定的影響。因?yàn)閮?yōu)先受償?shù)捻樞驊?yīng)以登記機(jī)關(guān)登記的先后為序。但如果增加擔(dān)保金額，則會(huì)嚴(yán)重影響登記順位在后的抵押權(quán)人的利益。一些國(guó)家或地區(qū)的立法規(guī)定，在變更時(shí)如果增加擔(dān)保金額，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過登記順位在后的抵押權(quán)人的同意。
最高人民法院《關(guān)于適用(中華人民共和國(guó)擔(dān)保法)若干問題的解釋》僅對(duì)最高額抵押合同的最高限額和最高額抵押期間的變更進(jìn)行了限制即不能以此項(xiàng)變更對(duì)抗順位在后的抵押權(quán)人。這一規(guī)定的本意是維護(hù)登記順位在后的抵押權(quán)人的合法權(quán)益。因而，理論上也應(yīng)適用于其他類型的抵押。否則，登記順位在前的抵押權(quán)人如果與抵押人惡意串通，就會(huì)嚴(yán)重?fù)p害登記順位在后的抵押權(quán)人的利益。
已經(jīng)設(shè)定抵押權(quán)的房產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓但是，因抵押房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓而引起的變更不屬于抵押權(quán)的變更登記。
