導(dǎo)讀：房地產(chǎn)抵押權(quán)登記屬于房屋他項(xiàng)權(quán)利登記，房屋他項(xiàng)權(quán)利登記則是房屋權(quán)屬登記的一個(gè)種類。按《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定，在抵押當(dāng)事人向登記機(jī)關(guān)提出登記申請(qǐng)以后，凡權(quán)屬清楚、產(chǎn)權(quán)來源資料齊全的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在30天內(nèi)核準(zhǔn)登記，頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。建設(shè)部印發(fā)了《簡(jiǎn)化房地產(chǎn)交易與房屋權(quán)屬登記程序的指導(dǎo)性意見》，從此以后，很多城市把辦理抵押權(quán)登記的時(shí)限減為5個(gè)工作日。在這短短的幾天時(shí)間內(nèi)，登記機(jī)關(guān)應(yīng)依照登記的程序，完成收件、審核到核準(zhǔn)登記的一系列工作，其間，每一個(gè)環(huán)節(jié)都有可能出現(xiàn)問題，不容忽視。
在房地產(chǎn)抵押權(quán)登記中應(yīng)當(dāng)關(guān)注以下幾個(gè)問題：
一、確認(rèn)由抵押當(dāng)事人向登記機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)
《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定，他項(xiàng)權(quán)利登記應(yīng)由權(quán)利人和他項(xiàng)權(quán)利人共同申請(qǐng)，這一規(guī)定中的權(quán)利人即是房屋所有權(quán)人，他項(xiàng)權(quán)利人即是抵押權(quán)人。當(dāng)事人在填寫登記申請(qǐng)表時(shí)，應(yīng)當(dāng)簽名以示對(duì)申請(qǐng)登記事項(xiàng)的真實(shí)性負(fù)責(zé)。
在實(shí)際工作中有時(shí)會(huì)遇到這樣的情況：當(dāng)?shù)盅阂环綖樽匀蝗藭r(shí)，由于抵押人在提出登記申請(qǐng)時(shí)未當(dāng)場(chǎng)簽字、或是由他人代為簽字。事后抵押人即房屋所有權(quán)人會(huì)對(duì)抵押申請(qǐng)表上的簽名或加蓋的私人印章提出異議。進(jìn)而否認(rèn)抵押權(quán)登記的合法性。
有些金融機(jī)構(gòu)為了改善服務(wù)，為貸款人代辦抵押權(quán)登記，但是沒有讓抵押人出具委托書、由金融機(jī)構(gòu)的工作人員作為抵押人的代理人申請(qǐng)，而僅僅用抵押人的身份證和印章申請(qǐng)登記。這樣的做法極易引起爭(zhēng)議。
按現(xiàn)有的規(guī)定，并沒有要求當(dāng)事人一定要在提出登記申請(qǐng)時(shí)當(dāng)場(chǎng)在申請(qǐng)表上簽名，有很多抵押人也習(xí)慣于使用私人印章。對(duì)于私人加蓋的印章，我國(guó)大陸雖然尚未建立私人印章的注冊(cè)制度，但無論是在行政管理或是司法實(shí)踐中，都承認(rèn)私人加蓋的印章具有一定的效力，不能認(rèn)為僅有私章而未有簽名的登記文件無效。問題在于一巳對(duì)登記產(chǎn)生爭(zhēng)議，就很難認(rèn)定其真?zhèn)巍Ｈ绠?dāng)事人稱在登記文件中加蓋的印章系偽造，或是印章系被盜用。一方面，偽造或是盜用他人印章的事確實(shí)也時(shí)有發(fā)生。另一方面，詭稱印章系偽造、盜用的也屢見不鮮，難以辨別其真實(shí)狀況。
對(duì)登記機(jī)關(guān)而言，身份證只能用以核對(duì)當(dāng)事人(抵押人、抵押權(quán)人或其代理人)身份，持有他人的身份證并不能證明就是接受他人的委托。因此，憑他人的身份證件和印章是不能受理登記的。也有一些登記表上雖有簽名，但不是在申請(qǐng)時(shí)所簽，而是在提交申請(qǐng)前已事先簽好，倘若事后查明為他人所代簽，登記機(jī)關(guān)將會(huì)十分被動(dòng)。因此，采用當(dāng)事人在登記機(jī)關(guān)當(dāng)場(chǎng)簽名的方法，可以確認(rèn)抵押當(dāng)事人向登記機(jī)關(guān)提出了登記申請(qǐng)，基本杜絕此類糾紛。
二、抵押共有的房地產(chǎn)是否經(jīng)過共有人同意
建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定：以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書面同意。這一規(guī)定并未區(qū)分按份共有或共同共有，按份共有人如以自己所占有的份額單獨(dú)進(jìn)行抵押，這種抵押應(yīng)當(dāng)是有效的。但是房地產(chǎn)能設(shè)定擔(dān)保就在于它的交換價(jià)值，特別是用于抵押的房產(chǎn)很大一部分是私有住宅，即便是按份共有，屆時(shí)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)就會(huì)十分困難，徒增社會(huì)糾紛。因而，建設(shè)部做出這一規(guī)定是必要的。
抵押一方以共有的房地產(chǎn)抵押，如果沒有事先征得其他共有人的書面同意，抵押人和抵押權(quán)人雙方都存在過錯(cuò)。因?yàn)檫@一規(guī)定來自抵押管理辦法，而并非登記辦法，這是對(duì)抵押雙方當(dāng)事人的要求，即抵押人在訂立抵押合同前就應(yīng)當(dāng)征得其他共有人的書面同意。
對(duì)于房屋所有權(quán)已登記為共有財(cái)產(chǎn)的，一般很少會(huì)出現(xiàn)此類問題，因?yàn)楣灿腥艘彩欠课菟袡?quán)人。問題在于“隱性”的共有人。我國(guó)的私有房產(chǎn)，雖然大部分屬于配偶間共有，但是在形式上并未按照共有財(cái)產(chǎn)登記。建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》雖然明確規(guī)定了“共有的房屋，由共有人共同申請(qǐng)”，但對(duì)于大多數(shù)配偶間共有的房產(chǎn)，申請(qǐng)人一般已習(xí)慣于由一方登記，而不愿意作為共有財(cái)產(chǎn)登記，登記機(jī)關(guān)如強(qiáng)行要求申請(qǐng)人以共有財(cái)產(chǎn)登記或是要求提供房產(chǎn)為一方所有的約定，反而會(huì)招致強(qiáng)烈的反對(duì)意見。一方面，改變歷史形成的習(xí)慣會(huì)有一個(gè)過程，另一方面，這也是房屋所有權(quán)登記中應(yīng)當(dāng)予以解決的一個(gè)問題。《婚姻法》修改以后，對(duì)于配偶間財(cái)產(chǎn)屬于一方所有抑或共有，更趨向于由夫妻間自行約定。但是這一變化并不一定就在房屋所有權(quán)登記中能得到反映。作為抵押權(quán)人，易于把房屋權(quán)屬證書上所載的所有權(quán)人作為抵押人。而作為登記機(jī)關(guān)，除了當(dāng)事人能舉證證明，房屋確為一方所有的財(cái)產(chǎn)以外，應(yīng)將其視為夫妻共有財(cái)產(chǎn)。有很多城市的房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，對(duì)于私有房產(chǎn)的抵押，要求夫妻雙方到場(chǎng)簽字，如屬共有財(cái)產(chǎn)，由配偶作為共有人簽名，如屬一方所有，則由另一方證明。這樣可大大減少日后可能發(fā)生的糾紛。
對(duì)于共有人問題，還應(yīng)注意一些因所有權(quán)狀況發(fā)生變化而產(chǎn)生的共有人，如有的產(chǎn)權(quán)人配偶已死亡，應(yīng)注意其繼承關(guān)系;有的是離婚后重組的家庭，現(xiàn)配偶不一定是共有人，這需要查閱登記檔案，查明原申領(lǐng)房屋所有權(quán)的時(shí)間及產(chǎn)權(quán)來源。
三、未成年人的房產(chǎn)抵押?jiǎn)栴}
未成年人由于具有民事權(quán)利能力，同樣可以買房，也可以領(lǐng)取房屋所有權(quán)證書。只是在簽訂買房合同和辦理權(quán)屬登記時(shí)應(yīng)當(dāng)由未成年人的法定監(jiān)護(hù)人代理。
我國(guó)《民法通則》規(guī)定：“未成年人的父母是未成年人的監(jiān)護(hù)人”。《民法通則》同時(shí)規(guī)定：未成年人的“監(jiān)護(hù)人是他的法定代理人”。未成年人的父母作為未成年人的法定代理人可以代為購(gòu)買房屋。但是，由于各種原因，有許多購(gòu)房者在子女尚未成年時(shí)就要將房屋出賣或是進(jìn)行抵押，無論是將房屋出賣還是抵押，都是對(duì)房屋所有權(quán)的處分，法定代理人可以代為購(gòu)買房屋，但無權(quán)隨意處理被監(jiān)護(hù)人的房屋。按《民法通則》的規(guī)定：“除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)”。在很多場(chǎng)合，未成年人的父母處理房產(chǎn)并不一定是為了未成年人的利益，如有的未成年人的父母為了生產(chǎn)或經(jīng)營(yíng)的需要貸款、或是為他人擔(dān)保，希望能用未成年人的房產(chǎn)進(jìn)行抵押，不能認(rèn)定其是為了被監(jiān)護(hù)人的利益。
認(rèn)定當(dāng)事人在處分房產(chǎn)時(shí)是否是為了未成年人的利益，并不是房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)的職能，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的登記規(guī)則規(guī)定：未成年人的父母在將未成年子女的房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)登記時(shí)，應(yīng)在登記申請(qǐng)書中說明確為子女之利益而處分的理由，并簽名或蓋章。登記機(jī)構(gòu)并不要求未成年人的父母對(duì)此舉證。我國(guó)大陸對(duì)登記的立法還不夠完善，為減少日后可能發(fā)生的行政糾紛，在目前階段，即便是為了未成年人的利益而抵押房地產(chǎn)，也應(yīng)要求當(dāng)事人提供合法的證據(jù)(如對(duì)有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行公證)，方可予以登記。
四、房、地分在兩個(gè)部門登記的問題
房、地分在兩個(gè)部門登記的弊病已是顯而易見的，但是由于各種原因，這一狀況在我國(guó)大部分地區(qū)可能還將維持較長(zhǎng)的時(shí)間，不可能待這一問題解決以后再辦理抵押權(quán)登記。
《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定：房屋權(quán)屬登記應(yīng)當(dāng)遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。這一規(guī)定是依據(jù)房地產(chǎn)管理法和擔(dān)保法的原則規(guī)定做出的。
有的抵押人在辦理房產(chǎn)抵押前，已經(jīng)將國(guó)有土地使用權(quán)進(jìn)行了抵押，如按上述的原則，應(yīng)視為地上建筑物已同時(shí)抵押。但是土地管理部門一般僅就該房地產(chǎn)土地部分的價(jià)值予以設(shè)定抵押權(quán)，如認(rèn)定地上建筑物已同時(shí)抵押而不再予以辦理，顯然不甚合理。因此，前提應(yīng)是房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致，后一次抵押可以作為以余額部分設(shè)定的抵押、作為登記順位在后的抵押權(quán)。在登記時(shí)，可在登記文件中說明。為減少日后行使抵押權(quán)時(shí)可能會(huì)招致的麻煩，可以通過宣傳，建議抵押當(dāng)事人在訂立主合同時(shí)就將兩次抵押的抵押權(quán)人選擇為同一債權(quán)人。
五、當(dāng)事人使用假房屋所有權(quán)證
使用假房屋所有權(quán)證進(jìn)行金融詐騙的雖是極少數(shù)人，但是幾乎每個(gè)城市都遇到過此類情況。假房屋所有權(quán)證危害極大，一旦被犯罪分子得逞，將會(huì)造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失，巨登記機(jī)關(guān)對(duì)此要承擔(dān)一定的責(zé)任。因?yàn)殍b別房屋所有權(quán)證的真?zhèn)危堑怯洐C(jī)關(guān)進(jìn)行審核的一項(xiàng)主要內(nèi)容。
自從建設(shè)部統(tǒng)一監(jiān)制房屋權(quán)屬證書以后，偽造房屋權(quán)屬證書相對(duì)較為困難，一些仿制的假證也不難辨別。在日常工作中，登記機(jī)關(guān)預(yù)防的方法有：
l、不使用非統(tǒng)一印制的房屋所有權(quán)證。有一些被騙的登記機(jī)關(guān)，就是因?yàn)樽约阂彩褂昧朔墙y(tǒng)一印制的權(quán)屬證書，使工作人員難以辨別，給不法之徒以可乘之機(jī)。
2、保管好空白的房屋權(quán)屬證書。有一些權(quán)屬證書雖然是統(tǒng)一印制的，但是被人用盜竊等不法手段獲取，這種“假證”較難辨別，因而要建立健全的空白權(quán)屬證書的保管、領(lǐng)用制度，杜絕漏洞。
3、把好收件關(guān)。房屋所有權(quán)人使用假房屋所有權(quán)證一般是為了進(jìn)行重復(fù)抵押，而非房屋所有權(quán)人在使用假房屋所有權(quán)證時(shí)，同時(shí)要使用假身份證，否則無從通過登記機(jī)關(guān)的計(jì)算機(jī)系統(tǒng)。掌握這一特點(diǎn)，有利于在收件時(shí)發(fā)現(xiàn)問題。也有一些抵押人，并不是使用假房屋所有權(quán)證，而是將房屋所有權(quán)證進(jìn)行涂改、挖補(bǔ)，或是私刻抵押權(quán)注銷的印章，這些手法應(yīng)當(dāng)也是無法通過登記機(jī)關(guān)的計(jì)算機(jī)系統(tǒng)的，因?yàn)橹灰c數(shù)據(jù)庫(kù)內(nèi)的產(chǎn)籍資料核對(duì)，問題很快就能發(fā)現(xiàn)。
此外，要注意由登記機(jī)關(guān)重復(fù)頒發(fā)的房屋所有權(quán)證。
我國(guó)現(xiàn)行的權(quán)屬登記制度建立的時(shí)間不長(zhǎng)，管理水平也是逐步才得到提高，特別在總登記階段，由于各種原因，登記機(jī)關(guān)重復(fù)頒發(fā)的房屋所有權(quán)證現(xiàn)象不可能完全杜絕。就房地產(chǎn)抵押權(quán)登記而言。重復(fù)頒發(fā)的房屋所有權(quán)證因?yàn)闄n案內(nèi)也有登記文件，一般也能通過登記機(jī)關(guān)的計(jì)算機(jī)系統(tǒng)，因此，這比偽造的權(quán)屬證書更為危險(xiǎn)。
清理登記檔案和數(shù)據(jù)庫(kù)、使用地理信息系統(tǒng)，可以避免這一問題。在清理工作未完成、新的計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)建立以前，可在登記前利用現(xiàn)有數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行檢索，以發(fā)現(xiàn)重復(fù)登記的房屋所有權(quán)，減少差錯(cuò)的產(chǎn)生。
六、轉(zhuǎn)貸時(shí)注銷原抵押權(quán)問題
大部分的金融機(jī)構(gòu)較為歡迎的客戶是：不歸還貸款而長(zhǎng)期按時(shí)支付利息者。因而，許多貸款合同到期后，債權(quán)人并不希望行使抵押權(quán)，而是與債務(wù)人重新簽訂貸款和抵押合同。對(duì)當(dāng)事人來說，這是互利的行為，但對(duì)于登記機(jī)關(guān)而言，這里存在著一個(gè)問題：
登記機(jī)關(guān)在為抵押當(dāng)事人辦理第二次登記時(shí)，必須先注銷第一次登記的抵押權(quán)，否則就成了重復(fù)抵押。但是由于債務(wù)人實(shí)際上并未履行債務(wù)，而是當(dāng)事人之間約定解除第一次擔(dān)保。我國(guó)《合同法》雖然規(guī)定了：當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。但是擔(dān)保合同經(jīng)登記以后，雙方因合同關(guān)系所產(chǎn)生的債權(quán)已成為物權(quán)，應(yīng)當(dāng)適用物權(quán)的規(guī)定，而我國(guó)立法目前對(duì)此尚無明確的規(guī)定。正因?yàn)槿绱耍怯洐C(jī)關(guān)并不以當(dāng)事人解除抵押合同為由注銷抵押權(quán)。而是由金融機(jī)構(gòu)以新的貸款用內(nèi)部轉(zhuǎn)賬的方法，代債務(wù)人歸還原貸款，然后以“債的履行”為由，注銷原抵押權(quán)，再對(duì)新的抵押權(quán)進(jìn)行登記。但是這種操作存在很大風(fēng)險(xiǎn)，極易損害抵押權(quán)人的利益。一是如在抵押期間房屋已被查封的，無法使用這一方法，因?yàn)榈怯洐C(jī)關(guān)只能注銷而無法為之重新登記，一旦注銷后甚至連恢復(fù)原狀也無法做到。二是即使原來未有查封，但在原抵押權(quán)注銷后、新抵押權(quán)核準(zhǔn)登記前短暫的時(shí)間內(nèi)，房屋被查封。因而，較為安全的方法是由抵押當(dāng)事人用改變主債權(quán)履行期限的方法來處理，作為抵押權(quán)的變更進(jìn)行登記。在涉及轉(zhuǎn)貸和注銷原抵押權(quán)時(shí)，登記機(jī)關(guān)應(yīng)注意的是：如房屋已被查封時(shí)，應(yīng)提醒抵押權(quán)人不要輕易注銷抵押權(quán)。
房地產(chǎn)抵押權(quán)登記中的問題很多，問題形式也還在不斷變化，加之立法L的一些問題，使房地產(chǎn)抵押權(quán)登記成為一項(xiàng)難度很大的工作。但是只要規(guī)范管理，輔以現(xiàn)代化的管理手段，差錯(cuò)并非不可避免。從以往的實(shí)踐來看，有許多問題是在收件中產(chǎn)生的，而且，收件中產(chǎn)生的一些問題，大部分無法在審核中發(fā)現(xiàn)和糾正，因此，收件是十分重要的環(huán)節(jié)，選派高水平的工作人員負(fù)責(zé)收件，也是十分必要的一項(xiàng)措施。
【知識(shí)擴(kuò)展】
房產(chǎn)抵押權(quán)如何實(shí)現(xiàn)?
房產(chǎn)抵押權(quán)如何實(shí)現(xiàn)?抵押是一種民事法律關(guān)系，抵押權(quán)人與抵押人在法律上有平等的法律地位。這就決定了抵押必須在雙方自愿的原則上進(jìn)行，并應(yīng)符合《民法通則》、《擔(dān)保法》規(guī)定的平等、自愿、等價(jià)、有償?shù)囊话阍瓌t。
抵押合同屬于擔(dān)保合同，依照主合同履行債務(wù)是債務(wù)人的義務(wù)。依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情 形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押房地產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以在知道或者應(yīng) 當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)請(qǐng)求人民法院撤銷該協(xié)議。抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)。抵 押房地產(chǎn)折價(jià)或者變賣的，應(yīng)當(dāng)參照市場(chǎng)價(jià)格。
依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，同一房地產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)所得的價(jià)款依照以下規(guī)定清償：抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權(quán)比例清償;抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償;抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。
人民法院依法對(duì)抵押物拍賣的，拍賣保留價(jià)由人民法院參照評(píng)估價(jià)確定;未作評(píng)估的，參照市價(jià)確定，并應(yīng)當(dāng)征詢當(dāng)事人的意見。人民法院確定保留價(jià)， 第一次拍賣時(shí)，不得低于評(píng)估價(jià)格或者&建設(shè)工程教育網(wǎng)&市價(jià)的80%;如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數(shù)額 不得超過前次保留價(jià)的20%。抵押物折價(jià)或者拍賣、變賣后，其價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押人未按合同規(guī)定履行償還債 務(wù)義務(wù)的，依照法律規(guī)定，房地產(chǎn)抵押權(quán)人有權(quán)解除抵押合同，拍賣抵押物，并用拍賣所得價(jià)款，優(yōu)先得到補(bǔ)償，而不使自己的權(quán)利受到侵害。
對(duì)于設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額 后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一 同拍賣，但對(duì)拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押的，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán) 后，未經(jīng)法定程序不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地用途。
抵押權(quán)因抵押物滅失而消滅。因滅失所得的賠償金，應(yīng)當(dāng)作為抵押財(cái)產(chǎn)。抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期內(nèi)行使抵押權(quán);未行使的，人民法院不予保護(hù)。
此外，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定》，對(duì)于被執(zhí)行人所有的已經(jīng)依法設(shè)定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根據(jù)抵押 權(quán)人的申請(qǐng)，依法拍賣、變賣或者抵債。但同時(shí)規(guī)定，人民法院對(duì)已經(jīng)依法設(shè)定抵押的被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬居住的房屋，在裁定拍賣、變賣或者抵債后，應(yīng)當(dāng)給 予被執(zhí)行人六個(gè)月的寬限期。在此期限內(nèi)，被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)主動(dòng)騰空房屋，人民法院不得強(qiáng)制被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬遷出該房屋。六個(gè)月寬限期屆滿后，被執(zhí)行人仍 未遷出的，人民法院可以作出強(qiáng)制遷出裁定，并按照民事訴訟法第二百二十九條的規(guī)定執(zhí)行。強(qiáng)制遷出時(shí)，被執(zhí)行人無法自行解決居住問題的，經(jīng)人民法院審查屬 實(shí)，可以由申請(qǐng)執(zhí)行人為被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬提供臨時(shí)住房。申請(qǐng)執(zhí)行人提供的臨時(shí)住房，其房屋品質(zhì)、地段可以不同于被執(zhí)行人原住房，面積參照建設(shè)部、財(cái) 政部、民政部、國(guó)土資源部和國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布的《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》所規(guī)定的人均廉租住房面積標(biāo)準(zhǔn)確定。
申請(qǐng)執(zhí)行人提供的臨時(shí)住房，應(yīng)當(dāng)計(jì)收租金。租金標(biāo)準(zhǔn)由申請(qǐng)執(zhí)行人和被執(zhí)行人雙方協(xié)商確定;協(xié)商不成的，由人民法院參照當(dāng)?shù)赝惙课葑饨饦?biāo)準(zhǔn)確 定，當(dāng)?shù)責(zé)o同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)可以參照的，參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場(chǎng)平均租金標(biāo)準(zhǔn)確定。已經(jīng)產(chǎn)生的租金，可以從房屋拍賣或者變賣價(jià)款中優(yōu)先扣除。被執(zhí)行人屬于低 保對(duì)象且無法自行解決居住問題的，人民法院不應(yīng)強(qiáng)制遷出。
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